一線城市土地和住房供應(yīng)計(jì)劃大增 落實(shí)是關(guān)鍵

分析認(rèn)為，加大土地供應(yīng)，在目前已經(jīng)做好減法的同時(shí)繼續(xù)做好加法，可以平穩(wěn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)，市場(chǎng)價(jià)格將有望有所降低。此外應(yīng)通過(guò)軌道交通、市政功能配套將中心城市人口引至周邊區(qū)域、將城市非核心功能疏解至周邊。

影響房地產(chǎn)價(jià)格的最大因素——土地供應(yīng)，最近發(fā)生了一些微妙變化。

和過(guò)往的數(shù)次調(diào)控類(lèi)似，去年“9·30新政”以來(lái)的一系列調(diào)控，以抑制需求為主，限購(gòu)、限貸、限售、限商等措施成為一二線和熱點(diǎn)城市的標(biāo)配，效果也立竿見(jiàn)影，70大中城市中一二線城市成交連續(xù)下滑。

在此基礎(chǔ)上，樓市供給側(cè)的力度正在加大。近期，一線城市新的土地和住房供應(yīng)計(jì)劃出爐，紛紛加大了未來(lái)的土地出讓面積，增加商品住房及租賃住房供應(yīng)，以求解決一線房地產(chǎn)市場(chǎng)的“供需不平衡”問(wèn)題。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，今年上半年，一線城市合計(jì)土地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積2738萬(wàn)平方米，同比上漲了57.3%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，加大土地供應(yīng)，在目前已經(jīng)做好減法的同時(shí)繼續(xù)做好加法，可以平穩(wěn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)。增加供應(yīng)后，市場(chǎng)價(jià)格將有望有所降低。

但從歷年來(lái)看，土地供應(yīng)計(jì)劃更像是激奮人心的口號(hào)，具體到每年的土地計(jì)劃完成率往往不理想，今年和未來(lái)5年的土地供應(yīng)計(jì)劃能否順利完成，或者完成率大幅提高？還要看各地政府的落實(shí)力度。

積極的供地計(jì)劃

進(jìn)入二季度以來(lái)，北京、上海、廣州、深圳等庫(kù)存去化周期短的熱點(diǎn)城市紛紛出臺(tái)新的土地供應(yīng)計(jì)劃，加大未來(lái)的供地力度。

張大偉認(rèn)為，目前一二線城市已經(jīng)基本完成了去庫(kù)存任務(wù)，這種情況下，很多一二線城市為了抑制市場(chǎng)的上漲，開(kāi)啟了增加土地供應(yīng)的政策。調(diào)控從過(guò)去的“減法”開(kāi)始疊加“加法”。

4月7日，北京率先發(fā)布未來(lái)五年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，明確未來(lái)五年供應(yīng)住宅用地將達(dá)6000萬(wàn)平方米，其中租賃住房1300萬(wàn)平方米。2017年，北京住宅用地也相應(yīng)增調(diào)，計(jì)劃供應(yīng)住宅用地1200萬(wàn)平方米，以保障30萬(wàn)套住房建設(shè)需求，其中租賃住房10萬(wàn)套。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道注意到，雖然此次北京的供地計(jì)劃是過(guò)去五年供地計(jì)劃的最低水平，但卻是今年2月份公布的舊供地計(jì)劃的2倍。

5月31日，廣州也發(fā)布了2017年土地供應(yīng)計(jì)劃，供地總面積達(dá)到2050萬(wàn)平方米，同比2016年增加了18.5%，其中居住用地共574.4萬(wàn)平方米，同比2016年增加了19%。

上海和深圳均在7月7日發(fā)布了土地供應(yīng)計(jì)劃。上海計(jì)劃“十三五”期間新增各類(lèi)住房用地5500萬(wàn)平方米，比“十二五”期間增加近20%，新增住房供應(yīng)總套數(shù)170萬(wàn)套，比“十二五”增加60%左右。

在四個(gè)一線城市中，深圳2017年度計(jì)劃供應(yīng)居住用地218萬(wàn)平方米，較2016年的計(jì)劃提高74.4％，創(chuàng)下了2012年以來(lái)的新高。其中人才住房和保障性住房用地65萬(wàn)平方米，占總居住用地的近30%。

張大偉指出，此輪一線城市土地供應(yīng)計(jì)劃呈現(xiàn)規(guī)模大、租賃住房占比高的特點(diǎn)，通過(guò)租售并舉的方法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行“加法”調(diào)控。

比如，在上海的計(jì)劃中，未來(lái)5年計(jì)劃供應(yīng)租賃住房約70萬(wàn)套，占新增住房供應(yīng)總套數(shù)的41%；北京2017的土地和住房供應(yīng)計(jì)劃中，租賃住房也占了1/3。

7月17日，廣州出臺(tái)租賃住房16條新政，不僅將租賃住房用地供應(yīng)納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃，成立廣州住房租賃發(fā)展投資有限公司（暫定名），負(fù)責(zé)統(tǒng)籌全市政策性住房的投資、融資、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理，還首次提出了“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益。

這也與最近兩年的房地產(chǎn)調(diào)控思路一致，在“房子是用來(lái)住的，不是炒的”中心思想之下，各地均要建立租售并舉的住房供應(yīng)體系。

深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒認(rèn)為，加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)的培育，也是建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的關(guān)鍵一環(huán)。

落實(shí)難題

一線城市出臺(tái)的土地和住房供應(yīng)計(jì)劃令人振奮，但一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題是，在一線城市尤其是深圳這樣的城市土地緊張的情況下，這些計(jì)劃如何落實(shí)和執(zhí)行？

數(shù)據(jù)顯示，歷年來(lái)一線城市住宅類(lèi)用地實(shí)際供應(yīng)與計(jì)劃供應(yīng)均存在較大差異。

據(jù)中債資信研究，深圳2014-2016年住宅土地供應(yīng)計(jì)劃完成率僅為2.74%、9.27%和16.8%；過(guò)去三年，北京住宅類(lèi)供地計(jì)劃完成率僅為27.08%、34.23%和8.26%；上海、廣州供應(yīng)計(jì)劃完成率相對(duì)較高，2016年分別為50.72%和60.80%。

深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)研究總監(jiān)徐楓表示，土地供應(yīng)計(jì)劃是預(yù)期管理，不能將它等同于一定會(huì)達(dá)成的數(shù)字。因?yàn)檎畽C(jī)構(gòu)在報(bào)備計(jì)劃時(shí)往往會(huì)比較理想化，但在現(xiàn)實(shí)執(zhí)行過(guò)程中會(huì)遇到一些問(wèn)題，比如資金不到位、土地儲(chǔ)備的進(jìn)度以及具體相關(guān)部門(mén)的執(zhí)行力等。

中債資信分析認(rèn)為，本輪調(diào)控政策強(qiáng)調(diào)了地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主體責(zé)任，供給端政策對(duì)于引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期將產(chǎn)生正面影響，但觸及地方政府土地出讓利益，在推行過(guò)程中或遇到阻礙，實(shí)際執(zhí)行效果還取決于追責(zé)力度，效果仍存在一定不確定性。

數(shù)據(jù)顯示，雖然今年上半年一線城市合計(jì)土地供應(yīng)同比上漲了57.3%，但在完成供應(yīng)計(jì)劃的進(jìn)度上仍不容樂(lè)觀。

根據(jù)中原地產(chǎn)、同策咨詢的統(tǒng)計(jì)，上半年北京、上海、廣州分別完成了全年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃的23%、13.5%、16.6%，深圳零供應(yīng)住宅用地。要在下半年完成年度土地供應(yīng)計(jì)劃，預(yù)計(jì)仍將是一個(gè)“不可能完成的任務(wù)”。不過(guò)完成率相比往年明顯提高。

在新的供地計(jì)劃出爐后，一線城市的土地、住建部門(mén)均表示，將主要通過(guò)加大土地儲(chǔ)備力度、盤(pán)活存量土地以及提高土地利用效率等措施，增加住房用地供應(yīng)。

相對(duì)于普通商品房，一線城市政府可作為的可能更是租賃住房的供應(yīng)。

上海市住建委、市規(guī)土局負(fù)責(zé)人稱(chēng)，計(jì)劃在產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、交通樞紐地區(qū)、商辦過(guò)剩地區(qū)重點(diǎn)發(fā)展租賃住房，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)70萬(wàn)套；還將以市場(chǎng)為主，盤(pán)活存量住房資源，新增代理經(jīng)租房源30萬(wàn)套（間）；積極促進(jìn)租賃企業(yè)規(guī)?；?、專(zhuān)業(yè)化，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有一定比例商品住房用于租賃。

另?yè)?jù)北京市住建委透露，今后5年50萬(wàn)套的租賃住房供應(yīng)，將主要通過(guò)集體建設(shè)用地安排。

北京市官方數(shù)據(jù)顯示，目前已開(kāi)工朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)、海淀區(qū)唐家?guī)X、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)等5個(gè)項(xiàng)目、房源1.28萬(wàn)套，其中，唐家?guī)X項(xiàng)目927套房源在今年5月24日已簽約入住，平房鄉(xiāng)項(xiàng)目6月29日啟動(dòng)了人才公租房選房入住工作。

此外，一線城市土地出讓附加“競(jìng)自持”的情況已越來(lái)越普遍。北京上半年至少有四宗地塊需自持商品住房面積70%；7月4日，上海出讓了一幅全自持地塊，直接要求競(jìng)買(mǎi)企業(yè)“只租不售”。

截至目前，北京、廣州、佛山等地出讓了多幅宅地自持地塊，萬(wàn)科、保利、龍湖等開(kāi)發(fā)商積極拿地做機(jī)構(gòu)“房東”。

從總體上看，一線城市的土地供應(yīng)還需跳開(kāi)傳統(tǒng)的窠臼來(lái)想問(wèn)題。中國(guó)指數(shù)研究院高級(jí)分析師謝俊云分析認(rèn)為，一線城市土地供應(yīng)量受限于城市容量，難以滿足全部住房需求。應(yīng)通過(guò)軌道交通、市政功能配套將中心城市人口引至周邊區(qū)域、將城市非核心功能疏解至周邊。這需要環(huán)一線城市的協(xié)同。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。