香港山頂南區(qū)二季度豪宅成交環(huán)比激增28%

“今年上半年豪宅的價格升幅大約在10%-15%，豪宅價格穩(wěn)定，需求熾熱，發(fā)展商愿意以市價出貨。同時，二手業(yè)主換樓及減持活動頻繁，二手豪宅的價格下半年有望繼續(xù)上漲5%-8%。”何兆棠表示。

目前一些私募基金投資者亦對傳統(tǒng)豪宅物業(yè)顯示出濃厚的興趣，“他們主要尋找一些可塑性較高的物業(yè)，通過收購、合并、重建及修葺物業(yè)來實現(xiàn)投資增值，以收租回報而言，目前這類豪宅的租金回報率約為1%-1.5%。”他指出。

隨著海外資金持續(xù)流入香港樓市，香港豪宅市場愈發(fā)熾熱。

中原地產(chǎn)7月18日公布的數(shù)據(jù)顯示，香港傳統(tǒng)豪宅地段山頂、南區(qū)今年第二季度共錄得38宗一、二手樓買賣，總額共約57.1億港元。其中，32宗為二手豪宅成交，涉及金額達(dá)37.08億港元，成交宗數(shù)環(huán)比激增28%，成交金額則環(huán)比下跌19.11%。

“第二季度以買賣公司及股權(quán)轉(zhuǎn)讓的交易形式在豪宅市場已成為新常態(tài)，通常這類交易有3-4個月的滯后期，因此部分交易尚未被披露，二手成交金額表面上有所下跌，但如果計算上述成交，整體成交金額應(yīng)是保持平穩(wěn)增長。”中原豪宅山頂南區(qū)董事兼大中華高端物業(yè)香港辦公室總經(jīng)理何兆棠在當(dāng)日的記者會表示。

他向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者透露：“選擇以公司形式買賣物業(yè)主要是考慮節(jié)省印花稅，盡管這類交易一般很難從銀行獲得按揭，但對于豪宅交易而言，買家通常資金實力雄厚，對按揭貸款的需求不大。”

據(jù)悉，目前內(nèi)地個人買家在香港投資物業(yè)，需要繳納30%左右的印花稅等，相比之下以公司名義買賣（主要由公司名義持有的物業(yè)通過股份轉(zhuǎn)讓的形式轉(zhuǎn)給另一公司，且交易雙方均為香港或離岸公司）則僅需交0.2%的印花稅。

下半年或?qū)⒗m(xù)漲5%-8%

由于工業(yè)大廈停止“活化”，商業(yè)大廈價格水漲船高，投資者開始轉(zhuǎn)向傳統(tǒng)地段如山頂、南區(qū)的豪宅。香港特區(qū)政府自2010年4月1日起推出改裝整幢舊工廈的“活化”措施，允許15年樓齡以上舊工業(yè)大廈（工廈）業(yè)主，免補(bǔ)地價將整幢工廈改裝活化為商業(yè)大廈。但由于此措施引發(fā)市場爭議，于去年3月叫停。

“今年上半年豪宅的價格升幅大約在10%-15%，豪宅價格穩(wěn)定，需求熾熱，發(fā)展商愿意以市價出貨。同時，二手業(yè)主換樓及減持活動頻繁，二手豪宅的價格下半年有望繼續(xù)上漲5%-8%。”何兆棠表示。

目前一些私募基金投資者亦對傳統(tǒng)豪宅物業(yè)顯示出濃厚的興趣，“他們主要尋找一些可塑性較高的物業(yè)，通過收購、合并、重建及修葺物業(yè)來實現(xiàn)投資增值，以收租回報而言，目前這類豪宅的租金回報率約為1%-1.5%。”他指出。

據(jù)港媒報道，被稱為“長實樓神”的長實執(zhí)行董事趙國雄也于今年4月入市。他以9430萬港元的價格購入了中半山雅賓利大廈（TheAlbany）的一個中層單位（實用面積1948平方呎）連同一個車位，成交單價達(dá)到48409港元／平方呎，創(chuàng)下該豪宅項目的成交單價最高紀(jì)錄。據(jù)悉，趙國雄目前以公司名義持有的三個香港豪宅，分別位于中半山及九龍?zhí)凉P架山。

此外，大額成交仍然主導(dǎo)豪宅市場，買家的態(tài)度越來越進(jìn)取。第二季度共錄得6宗過億港元的豪宅成交，環(huán)比增加1宗，涉及金額下跌至25.01億港元，占總成交金額67%。據(jù)悉，過億港元的豪宅成交，已連續(xù)20個季錄得個位數(shù)的成交宗數(shù)。

同時，根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，隨著進(jìn)入暑假旺季，二季度，香港豪宅租賃成交宗數(shù)與金額均明顯上升，成交宗數(shù)環(huán)比增加42.5%至124宗，而成交金額亦上升40.8%至0.1162億港元。目前，香港豪宅租賃市場主要由10萬港元以內(nèi)的成交主導(dǎo)，占整體租賃市場的67％，月租介于10-20萬港元的租賃成交占比為30%。

供求持續(xù)失衡

“由于豪宅市場的稀缺性，業(yè)主很難得愿意賣盤，通常是一些大家族減持某些物業(yè)用于家族財富傳承，因而一直都維持供不應(yīng)求的局面。”何兆棠坦言。

事實上，香港豪宅市場向來受到富豪們的追捧，但這類物業(yè)的供應(yīng)卻十分匱乏。根據(jù)香港差餉物業(yè)估價署的資料顯示，截至去年年底，實用面積在1722-3013平方呎的住宅單位存量約23000個，但在香港整體私人住宅存量中的比例僅2%。

同時，全香港實用面積超過3013平方呎的大面積豪宅單位只有約3200個，占比0.3%。這類單位在過去四年的每年新供應(yīng)量不足100個，占同期整體住宅落成量不足1%，去年這一比率更跌至0.6%。

“香港超級豪宅的放盤十分罕有，而且一些頂級豪宅主要集中在山頂、淺水灣，這些地段的供應(yīng)極少，這些業(yè)主本身大都是富豪，極少放盤，除非是一些天價成交。”美聯(lián)物業(yè)首席分析師劉嘉輝向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示。

以今年第二季度為例，豪宅成交主要集中在港島山頂、南區(qū)，包括淺水灣道、南灣道及大塘水塘道等一線地段，占總成交的比例達(dá)到50%，“自住客及投資客都十分青睞一線地段，他們對豪宅后市前景十分樂觀，相比一些三四線地段，他們更愿意支付溢價購買一線地段的豪宅資產(chǎn)。”劉嘉輝說。

根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者了解，李嘉誠旗下的長實集團(tuán)的淺水灣道90號、大昌集團(tuán)的淺水灣道108號、樂聲電子的大譚道45號等豪宅項目將于今年下半年推出市場，每套定價大約在4-7億港元左右。

近年來，香港的豪宅市場持續(xù)升溫，吸引了一大批來自全世界各地的投資者。佳士得國際地產(chǎn)5月中旬發(fā)布的報告指出，去年全球合共有10宗逾1億美元的超級豪宅成交，其中香港占了4宗成交，涉及總額逾48.7億港元。這是香港首次榮登全球頂級豪宅的寶座，超越此前四連冠的倫敦。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。