香港二手住宅陷入“冰封” 樓價(jià)升勢有望持續(xù)

盡管香港特區(qū)政府推出了多輪調(diào)控措施，但新樓成交依然熾熱。

趁熱打鐵，長實(shí)地產(chǎn)旗下的荃灣海之戀項(xiàng)目加快推盤節(jié)奏。7月13日，長實(shí)地產(chǎn)投資董事郭子威透露，由于近期股市不斷上揚(yáng)，香港跟隨美聯(lián)儲加息機(jī)會較低，正考慮將高層單位的價(jià)格加幅由原先5%擴(kuò)大至8%，并于7月15日開售當(dāng)日加推205個(gè)單位。

樓市銷情暢旺推動(dòng)下，一眾地產(chǎn)商賺得盆滿缽滿。據(jù)悉，長實(shí)地產(chǎn)上半年在香港的樓盤銷售收入超過256億港元，期內(nèi)共出售1530個(gè)單位，同比增長7倍，已經(jīng)超額完成全年目標(biāo)。因此，長實(shí)地產(chǎn)已將全年銷售目標(biāo)上調(diào)至350億港元。

由于政府推出的各項(xiàng)樓市降溫措施，導(dǎo)致市場的購買力主要集中在一手市場，二手成交日益萎縮。“潛在的買樓客被逼去買更貴的一手樓，因?yàn)樗麄儫o法在銀行獲得按揭貸款購買二手樓。”仲量聯(lián)行董事總經(jīng)理曾煥平在7月13日的記者會上坦言。

樓市風(fēng)險(xiǎn)低

今年前五個(gè)月，中小型住宅的價(jià)格同比上升9.1%，相比1997年樓市高峰期高出近76%。然而，從各項(xiàng)指標(biāo)來看，香港樓市的升勢有望持續(xù)。

“雖然香港樓價(jià)高企，我們相信單憑加息不會令市場逆轉(zhuǎn)，市場上仍積壓有大量住屋需求未能得到滿足。香港住宅成交量自2010年下半年開始未能追上結(jié)婚及本地出生人數(shù)，目前比率為0.5，較歷史平均比率低45%。在目前的形勢下，我們預(yù)期樓價(jià)未來30個(gè)月上升15％。”仲量聯(lián)行研究部副董事車永筠向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

根據(jù)仲量聯(lián)行的預(yù)測，目前香港有約127萬個(gè)月收入超過2.8萬港元的家庭，有能力在二手市場以儲蓄及向銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)等借貸樓價(jià)的70%-80%左右。“這意味著一半的香港家庭能在私人市場置業(yè)，仍然高出目前整體二手私人住宅約116萬個(gè)單位。”車永筠指出。

同時(shí)，美聯(lián)物業(yè)近期發(fā)布的一份調(diào)查指出，60%受訪人士仍然看漲香港樓市，約24%受訪者擔(dān)憂樓價(jià)繼續(xù)飆升，“遲買更貴”的心態(tài)占市場主流，恐慌入巿情緒升溫。超過四成受訪者表示買樓是基于“自住需要”。

曾煥平指出，盡管目前香港樓價(jià)與收入比率為17.3倍，為全球最難負(fù)擔(dān)的住宅市場，但目前供款及入息比率（DSR）或每月家庭收入與按揭供款僅47%，仍屬可負(fù)擔(dān)水平。他認(rèn)為，相比1997年的香港樓市泡沫高峰，各項(xiàng)指標(biāo)均顯示目前樓市更為健康。

以按揭供款成本而言，目前扣除通脹后的按揭利率僅為0.25%，而1997年則高達(dá)6.05%。同時(shí)，投機(jī)客進(jìn)行的交易已由1997年占整體成交量的6%跌至目前的0.1%，整體樓市以自住客為主。

亞洲區(qū)估價(jià)及諮詢服務(wù)副常務(wù)董事張翹楚向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，近期新盤銷售有所放緩，預(yù)期第三季度中小型樓價(jià)將下調(diào)3%至5%，但全年仍然有約10%的升幅，“目前樓市風(fēng)險(xiǎn)仍然偏低，市場為零負(fù)資產(chǎn)個(gè)案，與2003年的10.6萬宗對比明顯，按揭拖欠率亦跌至僅0.04%。”

二手市場陷僵局

自2009年起，特區(qū)政府推出了一系列樓市降溫措施。但這些層出不窮的“辣招”并未能阻止樓價(jià)不斷攀升的步伐，反而扭曲了二手住宅市場。

公開數(shù)據(jù)顯示，6月份香港二手住宅注冊量達(dá)到3990宗，環(huán)比減少約14.3%并跌至4個(gè)月低位。市場人士預(yù)期7月二手住宅成交宗數(shù)將進(jìn)一步下挫超過30%至2700宗左右，將創(chuàng)16個(gè)月新低。

中原地產(chǎn)亞太區(qū)副主席兼住宅部總裁陳永杰向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，過去一個(gè)周末十大屋苑（香港十大指標(biāo)性樓盤）中尚有7月零成交，“二手市場持續(xù)吹淡風(fēng)，加上本周末遇上新界區(qū)大型新盤推售，搶去市場購買力，二手市場只錄得零星成交。少量二手業(yè)主態(tài)度軟化，愿意提供議價(jià)空間，市場觀望氣氛不散。7月將維持一手旺，二手靜格局。”

伴隨著樓價(jià)不斷上漲，二手住宅市場陷入“冰封”，整體樓市成交量亦逐年萎縮。“每月住宅成交宗數(shù)已由2010年11.3萬宗的水平，銳減60%至2013年的4200宗。政府一刀切的辣招措施并未能抑制樓價(jià)上升，事實(shí)上樓價(jià)自2009年以來已經(jīng)飆升一倍。”曾煥平坦言。

他指出：“新一屆政府應(yīng)修改現(xiàn)有的樓市降溫措施，讓一手及二手市場能重新運(yùn)作。政府應(yīng)單獨(dú)針對二手市場放松雙倍印花稅及按揭收緊措施，釋放二手市場約116萬個(gè)單位的住宅存量。長遠(yuǎn)而言，這將會為買家提供更多購買選擇，舒緩樓價(jià)升幅，樓市才能健康發(fā)展。”

一旦政府放松現(xiàn)有的雙倍印花稅等措施，是否會重新刺激樓市投機(jī)氣氛？曾煥平認(rèn)為，政府推出的特別印花稅（SSD），意味著投機(jī)客要為短期超賣支付高昂的印花稅，因此投機(jī)客幾乎絕跡，“目前中小型單位收租回報(bào)率大約3%，借貸成本超過2%，因此并不是十分理想的投資工具。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。