北京3月入市地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)兩極分化

2015年在經(jīng)歷了前兩個(gè)月的季節(jié)性供應(yīng)低迷之后，自3月開始，北京（樓盤）樓市的銷售季正式開啟。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年3月，北京樓市預(yù)計(jì)將有30個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括蘇寧·尊悅大廈、綠地中央廣場國際公館、盛德紫闕等8個(gè)純新盤，以及首開·熙悅尚郡、中冶·德賢公館、大苑海淀名著等22個(gè)老項(xiàng)目的后期。從3月北京入市項(xiàng)目的定價(jià)特征來看，兩極分化的形勢(shì)逐漸明朗，即中低端項(xiàng)目的定價(jià)穩(wěn)中下滑，高端項(xiàng)目的定價(jià)持續(xù)走高，這一特征有望在2015年全年得以保持。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，從樓市的季節(jié)供應(yīng)周期來看，每年元旦、春節(jié)所在的1、2月份都是全年的供應(yīng)低點(diǎn)，新的銷售季一般從3月份開始。從2015年的供應(yīng)走勢(shì)來看，自3月份開始，北京的樓市月度供應(yīng)量將呈現(xiàn)逐漸上升的趨勢(shì)，整體供應(yīng)情況比2014年將有所增加。任啟鑫認(rèn)為，這主要是近年來住宅用地集中供應(yīng)所導(dǎo)致，2013—2014年北京共實(shí)現(xiàn)126宗宅地出讓，在快速周轉(zhuǎn)已成為房企共識(shí)的背景下，預(yù)計(jì)這些宅地將在未來一到兩年內(nèi)集中入市。在未來純新盤競爭激勵(lì)的預(yù)期下，老項(xiàng)目的后期產(chǎn)品也紛紛抓緊入市，以求避其鋒芒，純新盤與老項(xiàng)目相互拉動(dòng)，將使得未來兩年的市場供應(yīng)較為活躍。

從供應(yīng)區(qū)域來看，今年3月份北京預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目呈現(xiàn)全面開花的趨勢(shì)。除石景山區(qū)和懷柔區(qū)外，北京各個(gè)區(qū)縣均有項(xiàng)目入市；從物業(yè)類型來看，剛需住宅、公寓豪宅、小戶型商住、別墅均有所供應(yīng)；從價(jià)格區(qū)間來看，3月入市項(xiàng)目既有每平方米單價(jià)萬元左右的遠(yuǎn)郊低端項(xiàng)目，也有單價(jià)7萬元的城區(qū)豪宅項(xiàng)目以及價(jià)位趨中的改善型項(xiàng)目。

從中低端項(xiàng)目的定價(jià)來看，首開國風(fēng)美唐的報(bào)價(jià)為3.2萬元/平方米，與2014銷售價(jià)格保持一致。此外，純新盤蘇寧·尊悅大廈目前的報(bào)價(jià)為2.2萬元/平方米，相比周邊在售項(xiàng)目每平方米低2000元左右。由此可以看出，低端剛需項(xiàng)目的價(jià)格已經(jīng)趨穩(wěn)甚至開始走低，目的就是要加快出貨。

任啟鑫對(duì)記者表示，中低端項(xiàng)目以平價(jià)甚至低價(jià)來推盤的原因主要是受自住房的影響。2014年北京自住房產(chǎn)品入市后，其與普通住宅項(xiàng)目的價(jià)差在30%以上，吸引了大量中低端客源的關(guān)注，對(duì)商品住宅市場造成了巨大打擊。而在2013—2014年出讓的54宗自住房用地中，除22宗已在2014年入市的項(xiàng)目外，其余32宗將在2015年陸續(xù)上市，預(yù)計(jì)將提供3.5萬套左右自住型商品房，這一供應(yīng)量相當(dāng)于2014年純商品住宅成交量的近一半，自住房如此巨大的潛在供應(yīng)量將對(duì)2015年的商品住宅市場繼續(xù)形成重大影響，因此中低端剛需類項(xiàng)目不得不調(diào)低價(jià)格預(yù)期，爭搶有限客源，加快出貨速度。

另一方面，豪宅項(xiàng)目的定價(jià)卻呈現(xiàn)持續(xù)走高的趨勢(shì)。其中，3月預(yù)期入市的大苑海淀名著項(xiàng)目的2012—2013年一期入市價(jià)格僅為3.2萬元/平方米，但2014年，自其周邊高價(jià)地項(xiàng)目京投銀泰（600683，股吧）琨御府以7.3萬元/平方米的價(jià)格入市后，直接拉升了大苑海淀名著項(xiàng)目的價(jià)格預(yù)期，預(yù)計(jì)其開盤報(bào)價(jià)將攀漲至7萬元/平方米。

任啟鑫分析認(rèn)為，地價(jià)飆升是促使豪宅項(xiàng)目價(jià)格持續(xù)上漲的源動(dòng)力。大苑海淀名著項(xiàng)目雖然自身的土地成本并不算高，但基于周邊新項(xiàng)目或同品質(zhì)項(xiàng)目定價(jià)的上漲，其價(jià)格也隨之飆升。這類隨行就市的項(xiàng)目具備一定的自身優(yōu)勢(shì)，由于地處城市核心區(qū)，地理優(yōu)勢(shì)不可復(fù)制，因此相比純由地價(jià)推升而形成的“被高價(jià)”項(xiàng)目來說，其在高端市場的接受度比較高。但是，當(dāng)前的高端置業(yè)群體對(duì)于升級(jí)型住宅產(chǎn)品的復(fù)合化要求越來越高，高價(jià)項(xiàng)目若僅憑有利位置和成本優(yōu)勢(shì)還難以取得上佳的銷售業(yè)績，尚需要在產(chǎn)品上做足功夫，滿足高端置業(yè)群體在產(chǎn)品規(guī)劃、配套、服務(wù)等方面的全方位需求。同時(shí)，還要拔高項(xiàng)目品牌形象，與高端人群在居住品質(zhì)上的追求達(dá)成心理契合，才有可能實(shí)現(xiàn)業(yè)績、利潤的雙贏。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。