廣州增城樓市亂象:“雙合同”盛行 捂盤變相合法化

連續(xù)17個月穩(wěn)坐廣州區(qū)域“銷冠”的增城，終于走下“神壇”。

網(wǎng)易房產(chǎn)監(jiān)測陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，6月1~23日，增城網(wǎng)簽為505套，環(huán)比5月同期的1571套大降68%，落后于花都、黃埔、南沙三區(qū)，位列第四。

廣州出臺史上最嚴限購政策，不限購的增城、佛山受購房需求外溢效應(yīng)影響，成為環(huán)廣州最熱門的區(qū)域，一時間價量激增。

隨后，增城出臺限購政策，外地戶口限購一套。距離增城出臺限購政策不足3個月，增城成交量大幅度下挫，價格出現(xiàn)小幅上漲。政策調(diào)控之下的增城為何出現(xiàn)價漲量跌的現(xiàn)象？近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者對增城樓市實地調(diào)研，試圖進一步揭開調(diào)控之下增城樓市的面紗。

購置房產(chǎn)門檻提升

記者實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，增城大量樓盤采用雙合同的方式簽約，甚至有盤出現(xiàn)“三合同”，捆綁車位銷售。

實地薔薇國際于5月7日開盤，網(wǎng)易房產(chǎn)監(jiān)測陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，截至6月23日，已成交53套，成交均價為12418元/平方米。

而實地薔薇國際的銷售人員告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，目前樓盤均價在2萬元/平方米左右。實地薔薇國際如何做到1.2萬元/平方米的成交均價呢？

以一套86平方米的單位為例，折后總價約為186萬元，折合單價約為2.1萬元/平方米。簽約是采用兩個合同簽約，合同價約為103萬元，裝修合同需支付約83萬元。網(wǎng)簽總價以103萬元的合同價計算，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)則顯示成交均價在1.2萬元/平方米左右。

隨著雙合同的出現(xiàn)，購房者的首付以及購房成本大幅度提升。以四成首付計算，購房者首付需支付合同價103萬元四成的42萬元以及裝修合同83萬元三成首付的26萬元，共68萬元。

實地薔薇國際的裝修合同貸款需要在5年內(nèi)還清，利息為7.6厘，高于合同價4.9%的貸款利息。意味著83萬元的裝修合同，需要在5年內(nèi)每月支付1.2萬元的裝修合同月供；如果合同價格的103萬元首付為四成，分30年還清，月供約為3200元。綜合計算，前5年月供約為1.5萬元左右。

增城一地產(chǎn)中介告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，在政策限價之下，增城大部分的一手樓采用雙合同的形式簽約。

位于增城的時代天啟和時代廊橋項目則采用雙合同以及捆綁車位銷售的方式，除了雙合同增加了購房成本，購買者還必須購買一個車位，價格在11萬~13萬元之間。車位需要付25%首付，其余款項需要在2年內(nèi)還清。

與實地薔薇國際不同，時代天啟的裝修合同款需要在1年內(nèi)還清，以85平方米單位為例，合同價為101萬元，裝修合同款為44萬元，44萬元裝修合同款需每3個月償還11萬元。裝修合同也可選擇5年期的貸款，需要支付高達16%的年利息，意味著貸款22萬元裝修合同款，5年需要支付10萬元利息。

一位不愿透露姓名的增城看房者接受記者采訪時表示，現(xiàn)在市場都是這樣的雙合同，雖然很無奈，但還是要選擇接受這一簽約方式。

購房者風險增加

關(guān)于雙合同亂象，中原地產(chǎn)廣州項目總經(jīng)理黃韜告訴記者，雙合同是目前市場狀態(tài)下的無奈選擇，政策調(diào)控限預(yù)售證和限價，開發(fā)商需要賣房子，這是目前市場的過渡行為。

一位不愿透露姓名的知名房地產(chǎn)專家接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時分析指出，雙合同無疑是市場的壞消息，統(tǒng)計數(shù)據(jù)無法反應(yīng)市場真實情況，不利于政策調(diào)控對癥下藥。

同時，購房門檻大幅度提升后，對首次置業(yè)以及資金實力欠缺的剛需購房者構(gòu)成了壓力。

該專家指出，備案價和實際價格差別很大，不達到備案價不發(fā)預(yù)售證，這讓捂盤變相合法化。表面上是市場成交萎縮，實際上是市場供應(yīng)減少，影響了市場實際供應(yīng)，更多的需求則被抑制，為未來房價大幅度的上漲埋下了隱患。

廣東宏力律師事務(wù)所呂傳文接受記者采訪時分析指出，開發(fā)商和購房者簽署的《購房合同》、《裝修合同》都是合法有效的，但是簽訂雙合同，對于購房者而言，存在很大的法律風險。

如果未來購房者需要退房，只能依據(jù)購房合同退房，裝修合同能否全額退款將面臨巨大風險；另外，未來房屋出售，裝修合同款項將被視為增值部分，則需承擔更多的稅費。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。