惠州新房庫(kù)存降至近年來(lái)低谷 臨深樓市需求熱度不減

自去年10月開(kāi)始“限價(jià)”再到今年4月啟動(dòng)“限售”，惠州樓市目前究竟如何？

對(duì)此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者身份走訪了大亞灣片區(qū)的多個(gè)樓盤(pán)，從現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看，訪客均較多。“大亞灣片區(qū)新房供不應(yīng)求，新房一推出就賣(mài)完，這基本是事實(shí)。”一位惠州本地開(kāi)發(fā)商如是說(shuō)。

深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉分析稱，因供應(yīng)偏少和開(kāi)發(fā)商惜售，惠州新房市場(chǎng)還是有一定的熱度。不過(guò)“限售”對(duì)于穩(wěn)定惠州樓市是利好消息，鼓勵(lì)剛需客入市和長(zhǎng)期投資，限制了短炒，目前已達(dá)到一定的效果。

“新房基本一推出就賣(mài)完”

家家順研究中心分析稱，5月惠州全市一手住宅成交量?jī)r(jià)都得到了有效控制，惠州5月房?jī)r(jià)與去年10月保持持平狀態(tài)；值得注意的是，雖供求逐漸接近平衡，但自今年1月起，大亞灣、惠城（含仲愷）區(qū)域一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。

據(jù)碧桂園太東天樾灣銷(xiāo)售人員透露，項(xiàng)目6月24日首次開(kāi)盤(pán)推出400多套約106~140平方米帶裝修房源，價(jià)格在13000~15000元/平方米，當(dāng)天已近售完。

一位熟悉惠州市場(chǎng)的地產(chǎn)人士表示，從去年10月開(kāi)始，惠州新房市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)不大；在供應(yīng)量上，部分開(kāi)發(fā)商因“限價(jià)”紛紛放緩?fù)曝浌?jié)奏導(dǎo)致上半年推貨量不大，不過(guò)成交量還不錯(cuò)，基本上是一有盤(pán)推出就賣(mài)完，可以說(shuō)是市場(chǎng)常態(tài)。

據(jù)中原研究中心統(tǒng)計(jì)，5月惠州共成交12649套房源，成交均價(jià)為10617元/平方米，惠州臨深區(qū)域主要是大亞灣區(qū)、惠陽(yáng)區(qū)、惠城區(qū)，從5月的成交情況看，臨深成交套數(shù)占比高達(dá)49.5%，其中大亞灣最火。

李宇嘉分析稱，今年上半年，惠州新房市場(chǎng)同比去年上半年成交量會(huì)有20%~30%下滑，主要是供不應(yīng)求，成交整體處于一個(gè)高位，下半年不會(huì)有新的政策出臺(tái)，整體還處于高位緩慢回落的狀態(tài)。

而惠州合縱聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，截至5月底，惠州新房庫(kù)存量跌至歷史低谷，全市住宅存量為65982套，存量面積為734.1萬(wàn)平方米，庫(kù)存環(huán)比再跌8.9%，與去年同期相比，新房庫(kù)存減少19416套，庫(kù)存總面積減少約240萬(wàn)平方米。合縱聯(lián)行研究分析稱，如果以惠州市場(chǎng)月均消化94.5萬(wàn)平方米計(jì)算，惠州市庫(kù)存量?jī)H需7.8個(gè)月即可消化完畢，基本逼近惠州近年來(lái)新房庫(kù)存的歷史最低谷。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹認(rèn)為，惠州市場(chǎng)整體表現(xiàn)不錯(cuò)，預(yù)計(jì)今年下半年開(kāi)發(fā)商定價(jià)將從穩(wěn)，促銷(xiāo)手法也將靈活多變，以求保證去化的穩(wěn)定增長(zhǎng)。

品牌房企大肆進(jìn)駐惠州

今年上半年，新力、實(shí)地、奧園紛紛高調(diào)宣布進(jìn)入惠州市場(chǎng)。截至2017年5月，新力地產(chǎn)已順利在深惠區(qū)域布局16個(gè)地塊，遍布惠城、大亞灣、惠陽(yáng)；實(shí)地地產(chǎn)在2017年深惠區(qū)域三盤(pán)齊發(fā)，其中實(shí)地·常春藤、實(shí)地木槿雅著兩盤(pán)均位于惠陽(yáng)區(qū)域；奧園地產(chǎn)集團(tuán)第一個(gè)進(jìn)駐惠州的項(xiàng)目奧園·譽(yù)山湖也將于近期入市。

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)今年3月與惠州市政府、大亞灣區(qū)管委會(huì)簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，總投資約800億元的萬(wàn)達(dá)文化旅游城項(xiàng)目將落子惠州大亞灣。

而在進(jìn)駐惠州的前十強(qiáng)開(kāi)發(fā)商中，最兇猛的要屬碧桂園和恒大。據(jù)碧桂園銷(xiāo)售透露，今年碧桂園有20多個(gè)項(xiàng)目入市。而恒大通過(guò)收購(gòu)和并購(gòu)的方式拿下惠州多個(gè)項(xiàng)目，其布局大亞灣澳頭的首個(gè)項(xiàng)目依山海灣即將入市。

李宇嘉分析稱，開(kāi)發(fā)商布局惠州主要是看好粵港澳大灣區(qū)都市圈的發(fā)展概念，以及14號(hào)地鐵線的開(kāi)通，疏導(dǎo)了深圳很大一部分需求到惠州；而且惠州是個(gè)旅游集中地帶，會(huì)吸引一些大社區(qū)、臨海臨江片區(qū)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)，成為珠三角其他城市尤其是深圳購(gòu)買(mǎi)力的分流。

一位不愿具名的惠州本地開(kāi)發(fā)商表示，多數(shù)開(kāi)發(fā)商想進(jìn)入深圳市場(chǎng)，但深圳土地資源稀缺且地價(jià)貴，而惠州地處臨深且客戶多是深圳客，所以開(kāi)發(fā)商選擇“農(nóng)村包圍城市”，廣義上布局深圳，目前進(jìn)駐惠州的品牌房企已有20余家。

開(kāi)發(fā)商對(duì)惠州布局意愿強(qiáng)烈也體現(xiàn)在招拍掛土地市場(chǎng)上。數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)后至5月底，惠州主要的14宗土地招拍掛成交競(jìng)價(jià)中，僅有兩宗地沒(méi)有溢價(jià)成交，最高溢價(jià)率高達(dá)330%，連龍門(mén)一塊1600平方米的地塊都產(chǎn)生了63%的溢價(jià)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。