太原樓市今年將進(jìn)入新常態(tài) 聽專家分析市場走勢

地塊總價(jià)86.25億元、樓面成交價(jià)每平方米3.8萬元……被稱之為北京史上最貴總價(jià)地王的誕生，猶如一枚投入深水區(qū)的榨蛋，讓寂寥許久的土地市場在2015年開年變得“喧囂沸騰”。頻頻在北上廣深一線城市現(xiàn)身的“新地王”，不僅攪熱了冷清的土地市場，也讓社會(huì)各界對于樓市的走向充滿了期待和擔(dān)憂。在三四線城市去庫存“壓力山大”的背景下，2015年“王者回歸”的地王熱是否會(huì)推高房價(jià)預(yù)期？太原樓市將如何自處？

一線城市地王頻現(xiàn)

太原土地市場冷清

接踵而至的一線城市搶地?zé)岢?，讓本處于調(diào)整期的全國房地產(chǎn)市場有些猝不及防。

與之前多數(shù)地塊的“零溢價(jià)”，甚至流拍的土地市場形成鮮明對比：去年11月初，中海地產(chǎn)以溢價(jià)28％、總價(jià)59億元拍得北京石景山一舊城改造項(xiàng)目；廣州新地王則由越秀地產(chǎn)以64億元摘得；北京豐臺(tái)一地塊以86.25億元總價(jià)拍出，成北京史上最貴總價(jià)地王……

一組數(shù)據(jù)顯示：一線城市2014年土地成交金額高達(dá)5072億元，在減少3000萬平方米建筑面積的情況下，史上第二次突破5000億元大關(guān)。在土地成交量下降的情況下，成交價(jià)格實(shí)現(xiàn)了逆市上漲。

和土地市場持續(xù)升溫、地王頻出的一線城市不同的是，三四線城市的土地市場清冷了許多。不僅空城、滯銷、流拍等情況不絕于耳，邯鄲、常州、鎮(zhèn)江、廊坊等多個(gè)三四線城市由于開發(fā)過度，地塊成交情況均不理想。

作為省會(huì)城市，介于一二線和三四線城市之間的太原，從2014年二季度開始，隨著全國土地市場明顯降溫的大行情一路走低，土地供應(yīng)量同期相比大幅下降，不及前年同期土地供應(yīng)的一半，使房企拿地?zé)崆槭艽?。但由于太原如火如荼的大片區(qū)域城市建設(shè)，盡管土地成交規(guī)模呈逐漸下滑態(tài)勢，土地價(jià)格卻依舊堅(jiān)挺。

根據(jù)太原市國土資源局官網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，2013年太原市的土地成交面積達(dá)到2379392平方米，成交70宗地塊，而2014年土地成交面積為2123985平方米，成交地塊為66宗，同比成交量微幅下降。業(yè)內(nèi)人士分析，2014年的土地行情走低，從2月到11月，成交量沒有超過兩位數(shù)。

土地市場分化明顯

樓市去庫存壓力大

一線城市頻現(xiàn)的土地?zé)?，?huì)不會(huì)影響太原樓市？這樣的擔(dān)憂讓省城不少觀望情緒濃厚的準(zhǔn)購房者惴惴不安。

“一線城市出現(xiàn)地王是市場需求迎來新一輪明顯釋放的信號，相對于2014年，2015年市場信心有所恢復(fù)、需求釋放、成交量上升、房貸寬松，這是被政策壓制的市場出現(xiàn)松動(dòng)后的必然反映，也可視作一線城市房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)暖跡象?！?/p>

對于全國土地市場冰火兩重天的現(xiàn)狀，易居中國克而瑞華北（山西）公司總經(jīng)理助理牛佩華認(rèn)為，一線城市人口聚集密度依然最高，在需求旺盛的情況下，房產(chǎn)價(jià)值一直在膨脹，土地稀缺性也很強(qiáng)，若一線城市完全放開限購，需求量還會(huì)有所釋放。

盡管一線城市地王頻現(xiàn)，但寶潔地產(chǎn)銷售總監(jiān)張軍認(rèn)為，北京的土地市場很特殊，地王并沒有普遍的代表性，不能以此作為判斷太原樓市的依據(jù)。在房地產(chǎn)市場新常態(tài)下，各個(gè)城市的市場在各自區(qū)域里的顯性特征會(huì)越來越明顯，受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)能力、城市發(fā)展等因素的影響，市場分化會(huì)越來越嚴(yán)重，可比性越來越小。

“這種分化主要源于房地產(chǎn)市場成交量的差異，一二線城市需求旺盛，成交不錯(cuò)，多地庫存不足，開發(fā)商押注后市，急于拿地補(bǔ)倉，而與此同時(shí)，三四線城市面臨大量庫存，消化周期長，調(diào)整深度和周期也會(huì)更長，未來市場的量價(jià)走向很可能與一線城市分化得愈加明顯?！笔》康禺a(chǎn)協(xié)會(huì)相關(guān)人士直言。

作為省會(huì)城市，太原不同于一般的三四線城市，去庫存的壓力雖有，但據(jù)之前統(tǒng)計(jì)，需要半年時(shí)間消化，壓力并不大。作為一個(gè)小范圍區(qū)域的“一線大城市”，太原也會(huì)出現(xiàn)人口高度聚集后的土地稀缺性，可相對于真正的一線城市，人口量達(dá)不到，因此土地回暖跡象會(huì)來得慢一些，但值得肯定的是，未來太原也會(huì)走一線城市土地不斷增值的路子。此外，目前，太原樓市分化為兩塊，一塊是高端豪宅，受經(jīng)濟(jì)影響和政治環(huán)境影響，表現(xiàn)稍差；另一塊是剛需盤，市場需求依舊旺盛。

樓盤促銷花樣多

消費(fèi)者觀望等待

從去年10月就開始輾轉(zhuǎn)于各大樓盤看房的張女士，至今遲遲未出手。她發(fā)現(xiàn)，從去年下半年開始，很多樓盤都針對不同的戶型和面積推出花樣繁多且力度不小的促銷活動(dòng)吸引購房者。如即將開盤的恒大御景灣首付只需4.5萬元，龍灣寫意的首付款還可做分期……

各大開發(fā)商放低姿態(tài)，以極低的首付款吸引購房者的推盤行為，對于消費(fèi)者而言自然是利大于弊。但眼下一波接一波涌現(xiàn)的地王讓張女士慌了神，2015年太原的房價(jià)會(huì)不會(huì)上漲？樓市將走向何方？

盡管開發(fā)商不斷加大推盤力度，各種促銷手段層出不窮，但房價(jià)依然處于不溫不火的狀態(tài)，龐大的庫存依然是樓市走出調(diào)整最大的障礙。張軍表示，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境不是很理想的當(dāng)下，預(yù)計(jì)2015年，依托龍頭房地產(chǎn)企業(yè)的帶動(dòng)性和本土企業(yè)的參與性，市場成交量應(yīng)該是一個(gè)向上的趨勢，土地市場或?qū)⒊霈F(xiàn)小幅回暖，但價(jià)格依舊不很樂觀。

“2014年6月，房價(jià)開始下跌，10月份后下跌速度加快，這在大家預(yù)料之中卻又超出想象。預(yù)計(jì)2015年三季度，太原樓市會(huì)漸漸復(fù)蘇?！鄙轿鞣康禺a(chǎn)商會(huì)會(huì)長郭尚文認(rèn)為，2015年，國家政策對房地產(chǎn)會(huì)逐步放開，金融系統(tǒng)對房地產(chǎn)的寬松政策也會(huì)繼續(xù)加大；各地產(chǎn)商都在想方設(shè)法去化，市場房源在逐步減少，后市價(jià)格也會(huì)企穩(wěn)回升。

牛佩華認(rèn)為，2015年太原樓市將進(jìn)入一個(gè)新常態(tài)，既不像2011年那么火，也不會(huì)出現(xiàn)快速滑坡。無法回避的是，在中國，房地產(chǎn)仍是支柱產(chǎn)業(yè)，這是民生的根本。隨著一些政策取消，不動(dòng)產(chǎn)登記制度出臺(tái)，房產(chǎn)稅預(yù)計(jì)也會(huì)緊跟出臺(tái)，所以對于改善性需求的購房者而言，未來的觀望情緒仍比較重。但值得注意的是，盡管讓人心花怒放的黃金十年已成歷史，但已迎來白銀時(shí)代的房地產(chǎn)市場依然算一個(gè)比較好的市場。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。