3月21日強化調(diào)控發(fā)力穩(wěn)房價去庫存

從3月17日到3月19日，北京、廣州、石家莊、鄭州、長沙、保定6個城市出臺了樓市限購政策。一線城市中，北京和廣州的限購限貸政策全面升級。而據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來實施或者升級限購措施的城市合計已經(jīng)達到24個。

業(yè)內(nèi)人士認為，本輪“加強版”的限購限貸政策，意在給市場釋放明確信號。根據(jù)以往調(diào)控經(jīng)驗，市場在3個月到半年的周期內(nèi)會明顯降溫，更加理性。

今年已有24城收緊樓市政策

3月17日出臺新政的北京，除了進一步提高二套房貸最低首付款比例，普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%，同時也降低了住房貸款期限，將原來最高可達30年的貸款期限降至25年。不管是二套房首付比例還是貸款年限，北京的嚴格程度均超過其他3個一線城市，購買二套房的門檻全國最高。

而17日晚間跟進的廣州，則在已有限購、限貸基礎上推出了“升級版”限購政策，將非廣州市戶籍居民家庭連續(xù)繳納個稅或社保的期限從滿3年提高到滿5年，并強調(diào)非廣州戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明購買住房，本地戶口成年單身或離異人士也只能限購一套，將補繳社保、“假離婚”等購房漏洞一一補上。

同樣在日前出臺樓市新政的石家莊、鄭州等地，做法也主要在于限制外來人口購房和填補社保補繳等政策漏洞。而繼去年8月、9月、10月接連收緊樓市政策后，3月再一次加碼調(diào)控的南京則擴大了限購范圍，對戶籍家庭全面限購第三套住房，非戶籍居民限購范圍則擴大至高淳、溧水、六合三區(qū)。

事實上，今年全國“兩會”前期已有部分城市繼續(xù)加大調(diào)控力度，如杭州限購進一步收緊，北京周邊涿州市、淶水縣及福州下轄連江縣加入限購行列。而除了上述一二線熱點城市，3月份以來，已經(jīng)有南昌、三亞、贛州、南京、青島等城市也出臺了限購限貸政策。

據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來實施或者升級限購措施的城市總共達到了24個。其中，既有一線城市，也有二線城市，甚至還有身處四五線但具有炒作概念的都市圈的小城市。

多地加碼樓市限購限貸政策背后，是房價上漲的熱潮正從一二線熱點城市向更多二三線甚至四線城市擴散，全國整體房價漲幅也在1月首次收窄后再次回升。房價下降的城市減少，上漲的城市突然增多，成為本輪調(diào)控的背后邏輯。

3月18日，國家統(tǒng)計局出臺了2月份全國70個大中城市房價數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，與1月份相比，70個城市中，新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市12個，持平的城市2個，漲幅在0.5%及以內(nèi)的城市37個，漲幅在0.5%以上的城市19個。

數(shù)據(jù)顯示，2月份一二三線城市新建商品住宅價格指數(shù)同比增幅分別為21.5%、13.1%和7.0%。相比去年1月份24.5%、13.5%和6.7%的數(shù)值而言，一二線城市有所收窄，而三線城市則有所擴大。

專家稱市場不應低估政府調(diào)控決心

值得注意的是，近期高層也屢屢在公開場合就房地產(chǎn)風險問題表態(tài)，明確表示要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，分類指導，因城施策，重點消化三四線城市房地產(chǎn)的過量庫存。

“這會成為是新一輪調(diào)控的啟幕。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，去年四季度開始的政策調(diào)控，效力在逐漸釋放。從目前城市數(shù)據(jù)看，熱點城市逐漸降溫，但其他城市房價上漲幅度相對偏大。這也使得此類城市近期會頻頻出臺調(diào)控政策，進而有利于引導市場逐漸回歸平穩(wěn)的狀態(tài)。

“市場不應低估抑泡沫調(diào)控的決心。從當前形勢來看，保持合理的價格彈性是首要任務。不論是一二線還是三四線城市，凡是出現(xiàn)脫離居住需求、房價漲勢較猛的過火情況都可能招致調(diào)控措施迅速跟進。”交通銀行高級分析師夏丹表示，房價漲幅排名居前的城市，以及承接城市圈溢出效應導致房價上漲壓力明顯增大的熱點三四線市縣區(qū)接下來都有升級限購限貸的可能。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也認為，樓市新政其實已經(jīng)儲備好了，隨時可以出臺。“環(huán)北京、環(huán)上海、環(huán)廣深等大都市周邊的三四線城市，如果因為核心城市樓市需求外溢再次出現(xiàn)過熱，同樣，也會有強化政策出臺。”

中國指數(shù)研究院最新報告分析，預計2017年城市分化態(tài)勢仍將持續(xù)，熱點城市限購限貸等短期政策仍將持續(xù)發(fā)力。政策將側重于通過各類措施“穩(wěn)定”市場環(huán)境，差別化信貸政策將繼續(xù)發(fā)揮重要作用，限購等行政手段也將延續(xù)，以促進市場平穩(wěn)發(fā)展。

“供應緊張房價上漲壓力較大的城市繼續(xù)合理增加住宅用地供應。”報告分析，特別是部分商辦庫存較大而住宅供求矛盾突出的城市，也將推動商辦庫存轉(zhuǎn)化，在去商辦庫存的同時也增加部分住宅供給。

■連線

知名經(jīng)濟學家馬光遠：

樓市全面降溫

可能性提升

知名經(jīng)濟學家馬光遠認為，高層絕不愿意看到房價失控最終導致泡沫演化成系統(tǒng)性風險，這是“穩(wěn)”的總方針不允許的。因此，短期中國房地產(chǎn)市場全面降溫的可能性在提升，人為導致的熱炒之風應該會治理，市場會回歸理性。

“如果政策信號明確，一些該調(diào)整的城市會調(diào)整，風險也會在短期釋放。”馬光遠說，對于未來的市場，短期看政策，中期看城鎮(zhèn)化進程，長期看人口轉(zhuǎn)折點。從歷次的調(diào)控看，加強版的調(diào)控之后，市場在三個月到半年的周期內(nèi)會明顯降溫。“在調(diào)控周期下，市場安全的范圍一定會繼續(xù)收縮，我之前提出的絕大多數(shù)城市選擇買房可以等到六月份市場和政策明朗之后再做決策。”

但馬光遠也指出，在釋放信號、劃出紅線、表明態(tài)度的同時，必須對目前實施的一些政策進行反思。

馬光遠認為，必須強化熱點城市的土地供應計劃執(zhí)行情況，對完不成計劃的應該進行問責。政府不應該搞土地饑餓營銷，制造人為的恐慌。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。