從萬科良渚文化村到藍(lán)城農(nóng)莊再到碧桂園科技小鎮(zhèn),開發(fā)商們的“小鎮(zhèn)”規(guī)劃在近兩年如火如荼地展開。
隨著首個農(nóng)莊浙江嵊州施家岙的面世,綠城董事長宋衛(wèi)平向他的“百鎮(zhèn)萬億”計劃又靠近了一步。在這個計劃中,農(nóng)業(yè)是極為重要的一環(huán),農(nóng)莊則是小鎮(zhèn)的重要組成部分。
宋衛(wèi)平的小鎮(zhèn)若有若無地飄散著萬科良渚文化村的影子,對于產(chǎn)權(quán)、公約和生活方式的關(guān)注,也讓藍(lán)城小鎮(zhèn)區(qū)別于其他各種號稱以產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向的小鎮(zhèn)。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者不完全統(tǒng)計,目前已有十多家大型開發(fā)商圍繞小鎮(zhèn)這一概念進(jìn)行開發(fā),究其本質(zhì),是房地產(chǎn)銷售還是城市運(yùn)營?而這些項目的未來,是淪為千篇一律的產(chǎn)業(yè)園還是生發(fā)出產(chǎn)業(yè)和生活真正結(jié)合的小鎮(zhèn)?恐怕開發(fā)商們還將要做更多探索。
開發(fā)商視野中的“小鎮(zhèn)”
在“小鎮(zhèn)狂熱愛好者”宋衛(wèi)平看來,小鎮(zhèn)一個非常重要的作用是城市和鄉(xiāng)村的鏈接。農(nóng)業(yè)占到他做小鎮(zhèn)動機(jī)的60%,他想通過探索城鎮(zhèn)化,帶動中國新一輪農(nóng)村改造。
為此,藍(lán)城小鎮(zhèn)項目選址有著嚴(yán)格的要求,一般在一二線城市周邊,生態(tài)和自然資源良好的區(qū)域,其產(chǎn)業(yè)大概會有80%與農(nóng)業(yè)有關(guān)聯(lián);這使得藍(lán)城一方面需要在基礎(chǔ)農(nóng)業(yè)的配套上下功夫,另一方面,與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的不便利相比,藍(lán)城小鎮(zhèn)的產(chǎn)權(quán)保障是吸引返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)者的重要因素。
在宋衛(wèi)平的設(shè)想中,藍(lán)城小鎮(zhèn)將來的經(jīng)濟(jì)生態(tài)是:城里人買下農(nóng)莊,簽定長期租約。既可自己種植,也可部分或完全委托藍(lán)城種植,甚至連銷售也交給藍(lán)城農(nóng)業(yè);藍(lán)城再返聘農(nóng)民,每月付固定薪水,并且返還一部分農(nóng)產(chǎn)品。
通過一個個“農(nóng)業(yè)綜合體”,不僅激活農(nóng)村經(jīng)濟(jì),改善農(nóng)民居住條件,而且實現(xiàn)農(nóng)民從一種“身份”向“職業(yè)”的轉(zhuǎn)換。
宋衛(wèi)平的理想是,于十年內(nèi)打造100個“宜居、宜養(yǎng)、宜旅”的復(fù)合型理想生活小鎮(zhèn),實現(xiàn)萬億銷售額。
相比藍(lán)城小鎮(zhèn),華僑城的小鎮(zhèn)是從其熟悉的文化旅游產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的。2016年11月3日,華僑城與深圳光明新區(qū)簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議,開發(fā)范圍涉及11平方公里的小鎮(zhèn)項目。此外,華僑城還規(guī)劃有100座具有中國傳統(tǒng)民俗文化特色的小鎮(zhèn),目前已對四川天回鎮(zhèn)、安仁鎮(zhèn)以及黃龍溪鎮(zhèn)等進(jìn)行投資。
華夏幸福則從自己擅長的產(chǎn)業(yè)園區(qū)切入。華夏幸福的首個小鎮(zhèn)項目,南京空港會展小鎮(zhèn)總投資金額將達(dá)80億。
另外一家大手筆進(jìn)行小鎮(zhèn)開發(fā)的公司是碧桂園。利用產(chǎn)城融合的理念和郊區(qū)大盤的開發(fā)經(jīng)驗,以及攜手李開復(fù)的創(chuàng)新工場、第二大股東平安集團(tuán),碧桂園計劃在5年內(nèi)投資千億,建設(shè)數(shù)個智慧生態(tài)科技小鎮(zhèn),重點選取一二線城市的周邊土地和項目。
此外,時代地產(chǎn)、新華聯(lián)等眾多中小型開發(fā)商也在開發(fā)“小鎮(zhèn)”。時代未來小鎮(zhèn)選取一線城市或強(qiáng)二線城市周邊、占地1-3平方公里、距離中心城區(qū)駕車通常在1小時之內(nèi)的地塊進(jìn)行綜合開發(fā),并提供研發(fā)、醫(yī)療、教育、文化等配套服務(wù),集產(chǎn)、城、人、文于一體。
中國廣袤的鄉(xiāng)村,正在成為開發(fā)商新的逐鹿場。
逆城市化下的“小鎮(zhèn)”運(yùn)營
特色小鎮(zhèn)為何在近兩年興起?開發(fā)商為何扎堆熱捧這一概念?
在諸多城市化研究人士看來,這與城市化發(fā)展到一定階段出現(xiàn)的逆城市化有關(guān),當(dāng)大城市趨于飽和,其產(chǎn)業(yè)、人口和資源將逐漸向周邊分流,未來將形成都市圈、衛(wèi)星城、小城鎮(zhèn)等多層次的城市體系,郊區(qū)化將成為中產(chǎn)階層生活的主流。目前深圳、上海等大城市已經(jīng)出現(xiàn)這樣的苗頭。
復(fù)世投資研究指出,以美國為例,美國整體統(tǒng)籌產(chǎn)業(yè)布局,打造大“都市圈”和“城市帶”,依托大中城市,充分發(fā)揮中心城市的輻射帶動作用,構(gòu)建多層次的城鎮(zhèn)體系,形成了國際性大都市、全國中心城市、區(qū)域中心城市、小城市、鎮(zhèn)等不同層次的城鎮(zhèn)體系。
基于以上趨勢,我國十三五規(guī)劃綱要提出,要因地制宜發(fā)展特色鮮明、產(chǎn)城融合、充滿魅力的小城鎮(zhèn);鼓勵各地區(qū)就培育發(fā)展特色小城鎮(zhèn)進(jìn)行總體安排。
2016年7月,住建部、發(fā)改委、財政部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》,提出到2020年,培育1000個左右各具特色的特色小鎮(zhèn)。
在這些文件中,都指出特色小鎮(zhèn)需以產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入為核心,進(jìn)行產(chǎn)城融合,而對于開發(fā)商主體的建設(shè)者而言,小鎮(zhèn)開發(fā)要摒棄房地產(chǎn)思維,不是易事。
在碧桂園的設(shè)想中,科技小鎮(zhèn)的開發(fā)是軟硬件并行的,產(chǎn)業(yè)配套、城市配套和住宅開發(fā)同時進(jìn)行,而并不是先建和先賣住宅回籠資金。不過,碧桂園總裁莫斌也坦承,科技造城、產(chǎn)融結(jié)合此前沒有先例,科技小鎮(zhèn)未來如何運(yùn)營并盈利,仍是一個正在探索和研究的課題。
時代地產(chǎn)“未來小鎮(zhèn)”提出了小鎮(zhèn)運(yùn)營的可能思路:通過“城市價值合伙人”運(yùn)營未來小鎮(zhèn),從土地方、經(jīng)營方、入駐企業(yè)方等參與者身上,挖掘項目價值。
而在宋衛(wèi)平看來,產(chǎn)業(yè)不能涵蓋藍(lán)城的理念,藍(lán)城小鎮(zhèn)的模式核心是生活,這直接與運(yùn)營相關(guān)。
在他的設(shè)想中,藍(lán)城小鎮(zhèn)的運(yùn)營核心是藍(lán)城生活服務(wù)體系——鎮(zhèn)長,“我們認(rèn)為的鎮(zhèn)長是居住者的自治管理,也一種服務(wù)系統(tǒng)和體制,人人皆鎮(zhèn)長。”
賽伯樂基金高級合伙人汪傳虎認(rèn)為,特色小鎮(zhèn)不同于房地產(chǎn)開發(fā),它是一個培育孵化過程,需要企業(yè)用創(chuàng)新思維、撬動各方資源,共同開發(fā)、培育,從傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)模式,向運(yùn)營服務(wù)模式轉(zhuǎn)型。
這種轉(zhuǎn)型要求開發(fā)商調(diào)整盈利模式,從單純銷售物業(yè)向更高比例的自持轉(zhuǎn)型,由專注房地產(chǎn)開發(fā)到全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù),并開始探索股權(quán)投資,園區(qū)物業(yè)資本化等多種增值模式。
而當(dāng)開發(fā)商轉(zhuǎn)為運(yùn)營商,最為關(guān)鍵的是必須創(chuàng)新金融工具,通過資本的方式來導(dǎo)入創(chuàng)新型服務(wù),來催生或者孵化創(chuàng)新企業(yè)的增長。小鎮(zhèn)的開發(fā)和運(yùn)營必須熟悉VC、PE、產(chǎn)業(yè)鏈金融等金融工具的運(yùn)用。
比如,通過PPP解決基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)問題,通過產(chǎn)業(yè)基金支持各類公司發(fā)展。最后,通過景區(qū)的資產(chǎn)證券化解決PPP退出和回報問題,通過IPO來解決股權(quán)投資的回報問題。
備注:數(shù)據(jù)僅供參考,不作為投資依據(jù)。
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