房地產(chǎn)信托融資鏡像：部分融資成本升至12%

房企融資正面臨寒冬。作為理財資金投向房地產(chǎn)的主要通道，房地產(chǎn)信托通道業(yè)務(wù)明顯收縮。一家中型信托公司人士稱，2月份房地產(chǎn)信托通道同比收縮約20%。

受此及春節(jié)因素影響，房地產(chǎn)集合信托規(guī)模下降。數(shù)據(jù)顯示，1月份共發(fā)行房地產(chǎn)信托規(guī)模為69.64億元，環(huán)比下降40.45%。

通道業(yè)務(wù)萎縮的同時，主動管理的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)則有回暖趨勢。房地產(chǎn)信托可劃分為兩部分，一是銀行、券商等公司的業(yè)務(wù)出于規(guī)避監(jiān)管等因素借道信托渠道的通道業(yè)務(wù)，另外是信托公司主動尋找并管理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

“現(xiàn)在介紹給我們的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)增多。過去一些上市房企不太愿意拿抵押物或折扣率偏高，現(xiàn)在條件則明顯比過去寬松，業(yè)務(wù)比以前好做一些。”華北地區(qū)一信托公司副總稱。

西北地區(qū)一信托公司副總稱，總體來看未來房地產(chǎn)信托規(guī)模增長不太可能。一是條件不具備的明股實債融資收緊，因為很多明股實債項目都是項目還沒有達(dá)到“四三二”要求（四證齊全、具備二級資質(zhì)、項目資本金比例達(dá)30%）；另外更重要的是現(xiàn)在通道業(yè)務(wù)被卡的比較緊。

“房地產(chǎn)信托通道業(yè)務(wù)縮20%”

數(shù)據(jù)顯示，1月份共發(fā)行房地產(chǎn)信托規(guī)模為69.64億元，環(huán)比下降40.45%，占比由上月的6.79%下降至本月6.77%。

“近期集合房地產(chǎn)信托發(fā)行及成立均有所降溫，一方面是受春節(jié)假期因素影響，信托公司放緩地產(chǎn)項目發(fā)行；另一方面，中央加大房地產(chǎn)調(diào)控力度，釋放對地產(chǎn)泡沫的擔(dān)擾，在弱經(jīng)濟(jì)周期下房地產(chǎn)信托風(fēng)險加大。”用益信托研究員帥國讓稱。

從更長期限來看，受宏觀經(jīng)濟(jì)下行影響，自2015年以來房地產(chǎn)信托風(fēng)險暴露等因素，信托對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)相對謹(jǐn)慎。這與2012年左右的高增長形成較大反差。

信托業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)表明，2016年一、二、三季度房地產(chǎn)信托規(guī)模小幅攀升，而占比則逐季下滑，分別為8.71%、8.52%、8.45%。

雖然目前四季度數(shù)據(jù)尚未出爐，但多位業(yè)內(nèi)人士均表示，伴隨著不斷加碼的房地產(chǎn)調(diào)控政策，未來房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)整體規(guī)模可能還會下降。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者了解，首先受到?jīng)_擊的將是房地產(chǎn)信托通道業(yè)務(wù)。2016年銀監(jiān)會召開三季度經(jīng)濟(jì)金融形勢分析會，對16個熱點城市進(jìn)行了一次大體檢，其中包括“信托公司是否充當(dāng)籌資渠道或放款通道”等內(nèi)容。

近期的4號文稱，以嵌套投資信托計劃等方式投資于16個熱點城市的普通住宅地產(chǎn)項目，將暫不予備案。

一家中型信托公司人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，因為貸款集中度、選擇股權(quán)投資方式等，有些銀行、券商資金不能直接給房企融資，而需要通過信托渠道。但今年開年以來這類通道業(yè)務(wù)壓力很大，2月份業(yè)務(wù)規(guī)模同比下降大概20%左右。

“銀行對項目審查尺度更嚴(yán)后，做的房地產(chǎn)項目就少了，相應(yīng)信托通道這塊也會縮小。”一家華北地區(qū)信托公司副總稱。

“股+債”交易結(jié)構(gòu)控風(fēng)險

另一方面，主動管理的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)則有回暖趨勢。業(yè)內(nèi)人士分析稱，在信貸渠道趨緊后，信托等高成本融資渠道將作為低成本銀行信貸、發(fā)債等渠道的替代。

“現(xiàn)在介紹給我們的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)增多。過去一些上市房企不太愿意拿抵押物進(jìn)行信托融資，但現(xiàn)在條件則明顯比過去寬松，業(yè)務(wù)比以前好做一些。”前述華北地區(qū)副總稱。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者了解，房地產(chǎn)信托融資成本各異，抵押物充足、項目較好的企業(yè)融資成本約8%~9%，資質(zhì)一般的企業(yè)約12%。

“過去我們一般看不到12%~13%的，現(xiàn)在又回來了，資金成本也有上漲趨勢。”一華北地區(qū)信托人士稱，“不過資金成本不會上升太高，因為現(xiàn)在企業(yè)的承受能力已經(jīng)沒法和以前相比，另外太高的項目也不太敢做。”

雖然目前房地產(chǎn)融資政策趨緊，但于信托而言則是風(fēng)險與機(jī)遇并存，而風(fēng)險把控顯得尤為重要。

“過去可能只要有抵押物就能做，現(xiàn)在來看，還要更關(guān)注現(xiàn)金流變化，因為資金面緊，如果不能靠自身運營項目造血，未來還款可能會有困難。”前述華北地區(qū)副總稱。

國投泰康信托稱，如果未來房貸利率持續(xù)上行，疊加政府對部分城市投機(jī)購房限購限貸的鋪開，地產(chǎn)銷量或?qū)⒊掷m(xù)下行，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險可能加大。“信托公司應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險控制，注重投后管理，謹(jǐn)防融資主體資金鏈風(fēng)險。”

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者了解，目前交易結(jié)構(gòu)上，主動管理的房地產(chǎn)信托主要以“股+債”交易結(jié)構(gòu)進(jìn)行風(fēng)險把控。華東地區(qū)信托公司風(fēng)控人士稱，以股權(quán)形式進(jìn)入后，能夠加強(qiáng)對融資方的資金流監(jiān)控，保證回款來源。

目前，股權(quán)融資模式已被廣泛采用。2016年三季度，華夏幸福公告稱擬與華能信托簽署《霸州青旅增資協(xié)議》，內(nèi)容為華能信托設(shè)立信托計劃向其全資子公司霸州青旅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司增資7億元，其中2.4億計入注冊資本，4.6億計入資本公積，增資完成后華能信托持股49%。

此后，華夏幸福又公告擬與華能信托、華福證券、深圳安創(chuàng)投資管理有限公司簽署類似《增資協(xié)議》，先后融資18億元、20億元、20億元。

用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2015年涉及股權(quán)投資的房地產(chǎn)信托占房地產(chǎn)信托總額比例約為40%，到2016年上半年，該比例上升至45%。

中誠信托董事長牛成立接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪時也表示，未來公司對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)會積極拓展股+債結(jié)合的形式，這個形式有利于培育資產(chǎn)端客戶，增加客戶黏性。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。