資金價格全線上漲 房企境內(nèi)外發(fā)債規(guī)模更替

對于房地產(chǎn)這類資金密集型行業(yè)而言，融資環(huán)境的變化會令房企對融資方式迅速進行改變，而其中A+H類上市房企就存在相對性優(yōu)勢。

分析人士指出，2017年房企資金成本全線上漲是大概率事件。這從四季度債券融資情況可見一斑。

中原地產(chǎn)市場研究中心數(shù)據(jù)顯示，樓市進入深度調(diào)控后，合計3個月間，房企債券融資僅1100億，相比3季度的3480.7億下調(diào)了68.4%。不僅如此，12月來發(fā)行的債券利率均在4.2%-5.5%之間，比9月前4%有所上行。房企融資總量也在減少。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，房企融資難度在加大。2016年房企在各種渠道獲得低價格資金，債券是其中價格最低的資金來源，在年底的2個月內(nèi)發(fā)債難度加大，對房企來說將明顯提高資金價格。

這導(dǎo)致同一時間段內(nèi)房企境外發(fā)美元債規(guī)模與利率雙雙上漲。統(tǒng)計顯示，去年12月40家典型房企中有10家完成外幣融資，其中9家為A+H上市房企。境內(nèi)銀行貸款雖然是上市房企的主要融資方式之一，但2016年12月房企貸款總額達88.03億元，環(huán)比縮減24.05%。

整體看，海外融資難度越來越大，一旦內(nèi)地債券融資壓力增加，對房企來說，將明顯增加資金壓力。

房企融資變化

房企在2016年融資情況呈現(xiàn)大起大落態(tài)勢。根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究中心統(tǒng)計，2016年房企融資額度達11376.7億，這也是歷史首次突破1萬億的年份。去年7月房企發(fā)債1223.76億，8月融資1096.53億，年底卻發(fā)生大轉(zhuǎn)折。12月全月，房企債券融資僅126.7億，跌入全年最低點。

與此同時，房企融資渠道和方式也發(fā)生明顯變化。同策咨詢《2016年12月40家典型上市房企融資報告》（簡稱《報告》）指出，2016年12月上市房企融資活動頻率增加，融資渠道多元化，各渠道所占融資額度大幅調(diào)整，境內(nèi)再融資成為當(dāng)月最主要融資方式（42.36%）。

《報告》披露其他主要融資方式包括：境內(nèi)銀行貸款（占比12.26%）、海外發(fā)債（10.50%）、中期票據(jù)（7.55%）、海外銀行貸款（4.58%）等。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，2017年初，房企發(fā)債的規(guī)模與體量正大幅縮水，利率有所回升；以美元為主的渠道融資規(guī)模相比去年9月份之前有明顯增加。

2016年12月，美元融資20.36億，大約為141.49億元人民幣，是11月美元融資的10倍之多?！秷蟾妗凤@示，在40家典型上市房企的監(jiān)測樣本中，有10家房企在12月完成了外幣融資，其中9家為港股上市或A+H股上市房企。

年初以來，中資美元債市已經(jīng)先后有中國奧園、中國金茂、廣州富力、時代地產(chǎn)、仁恒置地5家房企發(fā)行/增發(fā)了美元債券，總規(guī)模20.35億美元，均為優(yōu)先票據(jù)。換言之，房企面臨提前贖回的資金承壓。

分析稱，經(jīng)歷了2016年10月和11月的相對“低潮期”后，房企已經(jīng)悄然回歸美元債市，在發(fā)行淡季成為發(fā)行主力。

2016年12月下旬開始，合景泰富、當(dāng)代置業(yè)、花樣年、龍光地產(chǎn)、旭輝控股、萬科在2016年最后三個星期共計發(fā)行/增發(fā)了15.85億美元債券。算上月初發(fā)行的融信1.75億美元和碧桂園3.5億美元債券，12月的單月發(fā)行量達到了21.1億美元，遠遠超過11月的2筆共計5億美元。

美元債之外，有房企拋出債權(quán)融資預(yù)案。比如陽光城、華夏幸福、金科股份等三家房企涉及不超過449億元的其他方式債權(quán)融資預(yù)案，融資方式包括短期融資券、超短期融資券、長期限含權(quán)中期票據(jù)（永續(xù)中票）等。

資金成本看漲

去年底至今，房企在境外發(fā)美元債受到投資者追捧，比如中國奧園發(fā)行2020年到期美元債，融資規(guī)模2.5億美元，獲得10倍認購。

多家房企獲得高倍認購，事實卻是美元債利率的調(diào)高，吸引了投資者關(guān)注。比如中國奧園發(fā)行兩年期美元債利率為11.25%，時代地產(chǎn)兩年期美元債利率高達12.625%。

《報告》稱，2016年底大部分房企銀行授信、發(fā)債額度均受到限制。部分房企轉(zhuǎn)向境外渠道（仍偏好于債權(quán)融資），而部分房企則謀求子公司的股權(quán)融資。雖然相較于上市主體定增融資來說，未上市子公司引入股權(quán)投資手續(xù)更加便捷。但是就融資成本來看，通常來說股權(quán)融資的成本無疑會高出債權(quán)融資許多。

疊加最近全國多個城市房地產(chǎn)市場調(diào)控，人民幣匯率波動影響，在內(nèi)地融資渠道收窄的情況下，海外融資難度也在加大。

相比前幾次調(diào)控周期，此次房企在融資方面的轉(zhuǎn)變快速而果斷。張大偉分析指出，從各地樓市調(diào)控看，預(yù)計房企資金還會繼續(xù)受到壓力，這種情況下，發(fā)債等渠道還有可能繼續(xù)收緊，對房企來說，未來6-9個月很可能會面臨越來越大的資金問題，所以也要求房企加快銷售回籠資金。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。