2016年房貸增速為五年來最快 今年房企預(yù)陷入錢荒

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展報(bào)告數(shù)據(jù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金最能反映房企的生存情況。2016年房企到位資金整體上漲15.2%，在所有資金的來源中，個(gè)人按揭貸款的增長(zhǎng)幅度最大。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2016年房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)加快主要是受到個(gè)人購(gòu)房貸款增長(zhǎng)的影響。不過，在抑制樓市泡沫的政策調(diào)控下，2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)將告別高增長(zhǎng)，同時(shí)信貸政策逐步收緊，預(yù)計(jì)2017年房企將陷入“錢荒”。

個(gè)人按揭增長(zhǎng)五年最快

1月20日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2016年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。其中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況如下：2016年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金144214億元，比上年增長(zhǎng)15.2%，增速比1-11月提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款21512億元，增長(zhǎng)6.4%；利用外資140億元，下降52.6%；自籌資金49133億元，增長(zhǎng)0.2%；其他資金73428億元，增長(zhǎng)31.9%。在其他資金中，定金及預(yù)收款41952億元，增長(zhǎng)29%；個(gè)人按揭貸款24403億元，增長(zhǎng)46.5%。

不得不提的是，在房企到位資金中，定金、預(yù)收款及個(gè)人按揭貸款增長(zhǎng)幅度較高，占據(jù)房企到位資金超過50%，而這部分資金正是房企銷售所得。北京商報(bào)記者對(duì)比過去五年的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2016年個(gè)人按揭貸款對(duì)于開發(fā)商資金貢獻(xiàn)的增幅也是五年中最多的，即便是在2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)到周期性高峰時(shí)，個(gè)人按揭貸款的同比增速也僅為33.3%。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，個(gè)人按揭貸款的增幅規(guī)模較大，主要受兩個(gè)因素的影響。第一是市場(chǎng)交易量活躍，尤其是2016年新房交易量同比增超兩成，所以會(huì)帶動(dòng)相關(guān)房貸數(shù)據(jù)的增長(zhǎng)。第二是商業(yè)銀行放貸是比較積極的，所以按揭貸款的規(guī)模也會(huì)快速上升。這兩個(gè)因素都對(duì)房企的房貸層面的資金回籠有積極作用。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，2016年房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)加快主要是受到個(gè)人購(gòu)房貸款增長(zhǎng)的影響。樓市新政出臺(tái)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)于首套房及二套房購(gòu)房首付比例下調(diào)，寬松的信貸政策以及去庫(kù)存政策的刺激下，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍開始回暖，引發(fā)2016年前三季度房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的火爆行情。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從庫(kù)存方面來看，2016年全國(guó)商品房待售面積為69539萬平方米，較2015年71853萬平方米下降了3.2%。其中住宅庫(kù)存40257萬平方米，與2015年45248萬平方米相比下降了11%。2015年相比2014年則呈現(xiàn)整體上升。

利用外資額連續(xù)兩年跌50%

在2016年全年的房企到位資金情況中，只有利用外資方面出現(xiàn)52.6%的下跌。事實(shí)上，自2015年，房企到位資金中外資來源就開始出現(xiàn)下滑，且下降幅度也超過50%。北京商報(bào)記者查詢國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2015年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況發(fā)現(xiàn)，在2015年房企到位資金中，利用外資為297億元，下降53.6%。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，近期美元匯率大幅提升，發(fā)行美債成本大幅增加，受此影響，2016年絕大多數(shù)房企發(fā)債轉(zhuǎn)向國(guó)內(nèi)。根據(jù)數(shù)據(jù)提供商Dealogic的統(tǒng)計(jì)，2016年前11個(gè)月，21家境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在海外市場(chǎng)上總計(jì)發(fā)行了47.6億美元的債券，相比上年同期26家企業(yè)發(fā)行的128.87億美元，不論是數(shù)量還是金額均出現(xiàn)大幅下滑。

在房企到位資金情況中，除去海外資本及其他資金中的定金、預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款外，國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)6.4%，自籌資金增長(zhǎng)0.2%，這兩部分資金在2015年的情況則是分別下降4.8%、2.7%。

有證券分析師認(rèn)為，這主要是因?yàn)閷捤傻呢泿怒h(huán)境降低房企融資成本，根據(jù)貸款基準(zhǔn)利率來看，房企通過銀行貸款融資成本已達(dá)到2004年以來最低水平，而通過公開債務(wù)融資成本則較貸款融資成本更低，低廉的融資成本推升了房企融資積極性，進(jìn)而促進(jìn)房企融資進(jìn)行投資。中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2016年全年房企通過私募債、公司債、中期票據(jù)等融資工具的融資額達(dá)到11376.7億元，同比同口徑上漲26%。

信貸收緊下的“錢荒”

對(duì)于房企而言，2016年前三季度是“繁榮”的時(shí)期，但是2016年四季度起，信貸政策開始收緊，開發(fā)商發(fā)債融資規(guī)模呈現(xiàn)斷崖式下跌。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2016年四季度，房企債券融資僅為1100億元，相比三季度總發(fā)債量3480.7億元減少了68.4%。其中12月房企合計(jì)債券融資為126.7億元，僅占全年融資總額的1.11%，是近一年來的最低點(diǎn)。債券利率則出現(xiàn)了抬頭跡象，資金成本開始加重。

張大偉認(rèn)為，過去十幾年的房地產(chǎn)波動(dòng)歷史，與貨幣政策完全吻合，一旦信貸政策收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)將快速降溫，預(yù)計(jì)2017年一二線熱點(diǎn)城市成交量將受政策限制而出現(xiàn)同比大幅回落，三四線城市雖然繼續(xù)有去庫(kù)存政策利好，但市場(chǎng)基本面難以支撐高增長(zhǎng)，銷量同樣將出現(xiàn)回落，屆時(shí)全國(guó)樓市將告別高增長(zhǎng)，回到相對(duì)平穩(wěn)水平。

在此情況下，房企依靠銷售來獲取資金的途徑也將面臨考驗(yàn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在信貸收緊、樓市成交下滑幾乎成為定局的情況下，2017年房企獲得資金將變得艱難，陷入“錢荒”，對(duì)房企的財(cái)務(wù)將是一個(gè)極大的考驗(yàn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。