上海樓市一二手市場分化 未來建設(shè)用地供應(yīng)只減不增

任何事件放到歷史長河中看，或許不過都是過眼云煙。

1月11日，上海中原地產(chǎn)“FindMore”新版App暨年度數(shù)據(jù)發(fā)布會上，中原集團主席兼總裁施永青指出，房地產(chǎn)對整個中國經(jīng)濟的發(fā)展起到了不可替代的作用。同時，房產(chǎn)具有傳承和財富累積的功能，作為不動產(chǎn)吸引了大量資金的注入。在行業(yè)發(fā)展前期，讓大家都體會到了改革開放紅利；長期發(fā)展以來卻引起大量社會資金注入，部分地方出現(xiàn)房產(chǎn)泡沫；二三線城市開發(fā)商大量的建設(shè)，令部分地方庫存去化不甚理想。

在此情況下，作為較受關(guān)注的一線城市，上海市規(guī)劃和國土資源管理局在1月11日發(fā)布《上海市城市總體規(guī)劃（2015-2040）綱要概要》（下稱“綱要”），對未來城市發(fā)展做出規(guī)劃。提出期內(nèi)實現(xiàn)規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模負增長，做到建設(shè)用地只減不增，重點通過推進集約節(jié)約用地和功能適度混合來提升土地利用績效。

另外頗受房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注的一點是，為緩解人口快速增長與資源環(huán)境約束之間的矛盾，力爭至2020年常住人口控制在2500萬人左右，并作為2040年常住人口規(guī)模的動態(tài)調(diào)控目標(biāo)。

利好郊區(qū)

綱要中提到，在建設(shè)用地總量鎖定前提下，結(jié)合不同區(qū)域人口目標(biāo)，按照人均建設(shè)用地100平方米左右的標(biāo)準(zhǔn)，加強分區(qū)、分類指導(dǎo)，調(diào)控土地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時序以及開發(fā)強度，實現(xiàn)人口規(guī)模調(diào)控。

同時，要嚴(yán)守建設(shè)用地底線貫徹土地利用“總量鎖定、增量遞減、存量優(yōu)化、流量增效、質(zhì)量提高”的總體要求，按照規(guī)劃建設(shè)用地總規(guī)模“負增長”要求，總量控制在3200平方公里以內(nèi)。

住房供地方面，綱要提出主城區(qū)嚴(yán)格控制商品住宅用地規(guī)模，優(yōu)化和完善居住環(huán)境、設(shè)施配套與交通支撐。新城加強人口和就業(yè)集聚，適度新增住宅用地，在重要節(jié)點積極引導(dǎo)混合的住宅類型和適宜的開發(fā)強度。加強大型居住區(qū)和城鎮(zhèn)融合、完善公共服務(wù)、環(huán)境品質(zhì)與就業(yè)服務(wù)的配套。新增住宅用地供應(yīng)向重要的新城傾斜，根據(jù)地區(qū)公共服務(wù)、生態(tài)環(huán)境和交通設(shè)施條件，控制住宅用地供應(yīng)節(jié)奏。以節(jié)約集約用地為導(dǎo)向，規(guī)劃適度保留一定規(guī)模的農(nóng)村居民點。

多名業(yè)內(nèi)人士指出，上海的長遠規(guī)劃對于郊區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展有明顯利好。

一二手成交分化

回顧上?？傮w市場表現(xiàn)，中原地產(chǎn)中國大陸區(qū)副總裁兼上海中原總經(jīng)理劉天旸指出，目前上海一二手房地產(chǎn)市場由于供應(yīng)、存量有限，導(dǎo)致后續(xù)市場承接或出現(xiàn)短板。

比如，一手房在2016年全市普漲，新房成交首破7200億元，供需失衡加??；存量總體偏高，分化顯著。庫存面積達到2544.1萬平方米，去化周期需要14.6個月。其中商業(yè)與辦公類產(chǎn)品庫存最大，商業(yè)庫存957萬平方米，辦公庫存864.8萬平方米，兩者的去化周期長達54.1個月與21.6個月。

其解釋道，在人口導(dǎo)入較多的市中心區(qū)域，比如盧灣、徐匯兩區(qū)，一手房價上漲幅度超過30%；平層住宅產(chǎn)品中大戶型需求不斷上漲，其中三居室的交易面積占比近42%。

劉天旸指出，盡管大戶型需求旺盛，但上海市豪宅在2016年整體成交受政策影響較小，2017年將出現(xiàn)銷售壓力。與之相對應(yīng)的是，在二手市場里，2016年成交超37萬套，二手住宅受存量面積結(jié)構(gòu)影響，成交集中為小戶型。

據(jù)統(tǒng)計，上海從2013年開始，二手房市場成交量持續(xù)上揚，從逾2萬平方米攀升至30.54萬平方米。2014年調(diào)控周期經(jīng)歷低谷之后，2015年、2016年成交均在36萬平方米以上。一手與二手房成交套數(shù)比例變成1：2.05，二手房套均總價同比上漲18%至240萬/套。

盡管二手成交已經(jīng)連續(xù)三個月出現(xiàn)下滑，但在業(yè)內(nèi)人士看來，這是由于調(diào)控政策出臺之后，部分人群被限購或者部分人群陷入觀望導(dǎo)致全市二手房存量仍然遠低于一手房供應(yīng)。

“短期內(nèi)還不會打破一二手房成交的生態(tài)。但長遠來看，隨著上海市中心供地減少，市區(qū)二手房供應(yīng)不足的話，大部分人還是要在郊區(qū)尋求置換機會。”劉天旸表示。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。