金地躋身“千億軍團(tuán)” 背后的規(guī)模與效益平衡術(shù)

2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)前所未有地火熱，帶來的結(jié)果之一就是超大型房企數(shù)量大增，千億俱樂部新增5名成員，其中就包括銷售額達(dá)1006.3億的金地集團(tuán)。

作為曾經(jīng)“萬保招金”龍頭房企之一，經(jīng)歷前幾年的沉寂和調(diào)整，金地在2016年發(fā)力了。通過聚焦主流城市、大膽精準(zhǔn)拿地、多元化布局等策略，金地銷售額大幅增長(zhǎng)。

同時(shí)在戰(zhàn)略層面，公司早幾年開始布局的“一體兩翼”進(jìn)入深化期。進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和聯(lián)合辦公空間領(lǐng)域，使得金地商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)涵大幅拓展。此外，金地在金融和海外業(yè)務(wù)上也實(shí)現(xiàn)了新突破。

對(duì)金地這家老牌房企來說，始終追求的是萬米長(zhǎng)跑式的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。無論市場(chǎng)如何變幻，金地希望在快與好之間，在規(guī)模和效益之間，尋求一個(gè)平衡點(diǎn)。

地產(chǎn)主業(yè)爆發(fā)

盡管2016年四季度房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊，但前三季度在資金充裕、去庫(kù)存政策利好等因素刺激下，主流房企普遍取得歷史最高業(yè)績(jī)，行業(yè)整體呈分化趨勢(shì)。千億、兩千億、三千億等銷售額成為房企進(jìn)階的分水嶺。

1月4日金地發(fā)布公告稱，2016年1-12月累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積658.2萬平方米，同比增長(zhǎng)47.74%；累計(jì)簽約金額1006.3億元，同比增長(zhǎng)63.2%。在行業(yè)普遍回暖的背景下，金地的銷售增速超過了行業(yè)平均水平。

金地有關(guān)人士認(rèn)為，在土地方面深耕一二線且拿地精準(zhǔn)，是金地2016年業(yè)績(jī)爆發(fā)的主要原因。

除此之外，公司自身產(chǎn)品溢價(jià)能力也有提升。截至2016年上半年銷售均價(jià)達(dá)15200.6元/平方米，相比2015年同期增長(zhǎng)約23.44%。

未來金地將繼續(xù)堅(jiān)持深耕一二線。去年上半年地價(jià)高企，金地拿地較為謹(jǐn)慎；到下半年，公司明顯加快了獲取土地的步伐。

公告顯示，去年下半年，金地購(gòu)置土地的支出預(yù)計(jì)在200億元左右，是上半年拿地金額的6倍。除了7月拿下上海浦東祝橋的優(yōu)質(zhì)地塊外，10月在大連市連拿數(shù)宗地塊，在南京、杭州、天津、東莞等城市也再次儲(chǔ)備了項(xiàng)目。2016年1-9月，金地集團(tuán)拿地總價(jià)272億元，同比增長(zhǎng)35%。

按照計(jì)劃，金地于2016年開發(fā)約80個(gè)項(xiàng)目，新開工面積約500萬平方米，比上年實(shí)際完成量增長(zhǎng)8.7%。

中投證券研報(bào)顯示，受益房?jī)r(jià)高增長(zhǎng)地區(qū)的簽約占比提高，金地銷售額倍增；公司土地儲(chǔ)備足夠5年開發(fā)，其持續(xù)深耕一線及強(qiáng)二線城市，堅(jiān)持低價(jià)或股權(quán)收購(gòu)等方式穩(wěn)健拿地，為未來業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)打下基礎(chǔ)。

值得關(guān)注的是金地在海外房地產(chǎn)方面的布局，尤其是美國(guó)。截至2016年6月，金地已在舊金山、洛杉磯、紐約和波士頓共獲取8個(gè)項(xiàng)目，開發(fā)業(yè)態(tài)包括寫字樓、商業(yè)、公寓、辦公樓、城市綜合體等，總可租售面積超過20萬平方米。

多業(yè)態(tài)創(chuàng)新

盡管銷售業(yè)務(wù)取得大幅增長(zhǎng)，但金地并不滿足于此。2011年公司提出的“一體兩翼”戰(zhàn)略已指明未來方向。“一體兩翼”即以住宅業(yè)務(wù)為體，商業(yè)、金融業(yè)務(wù)作為兩翼，拓展未來的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

在商業(yè)上，不只做傳統(tǒng)的購(gòu)物中心、寫字樓，早在一兩年前，金地便已開始布局商業(yè)地產(chǎn)新業(yè)態(tài)，未來將有更多新概念業(yè)態(tài)陸續(xù)面市。

截至目前，金地已在北京、上海、深圳布局4個(gè)“Ibase”聯(lián)合辦公項(xiàng)目，主要為初創(chuàng)型及中小企業(yè)提供辦公場(chǎng)地及增值服務(wù)；在杭州、成都、南京等地，探索白領(lǐng)公寓業(yè)態(tài)；此外，金地還計(jì)劃將“深圳威新科技園”的產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式拓展至全國(guó)各地。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)是國(guó)內(nèi)開發(fā)商這兩年的主要轉(zhuǎn)型方向之一。金地的思路是，針對(duì)不同區(qū)域的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，打造相適應(yīng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，形成三年1000萬平方米的規(guī)模與產(chǎn)業(yè)溢出效應(yīng)。

金融則是金地最早進(jìn)行創(chuàng)新試驗(yàn)的陣地。早在2008年便與瑞士銀行共同發(fā)起房地產(chǎn)投資基金穩(wěn)盛投資基金。

2016年上半年，穩(wěn)盛完成了四個(gè)項(xiàng)目的投資，以及三個(gè)海外項(xiàng)目在穩(wěn)盛內(nèi)部的過會(huì)，并在交易結(jié)構(gòu)、資金募集等方面不斷創(chuàng)新。

去年，金地還成立了金誠(chéng)小貸公司、舊改基金以及互聯(lián)網(wǎng)金融公司，上線了互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)“家家盈”和互聯(lián)網(wǎng)家裝公司“新家家裝”。“家家盈”將圍繞房地產(chǎn)相關(guān)生活場(chǎng)景，向用戶提供金融解決方案。通過這一途徑，金地意圖將金融渠道進(jìn)一步下沉至購(gòu)房客戶層面。

從效益提升、利潤(rùn)增加的角度，商業(yè)與金融的布局將為金地的未來打通一條持續(xù)經(jīng)營(yíng)、資產(chǎn)證券化之路。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解，2016年，穩(wěn)盛投資在房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化、持有型物業(yè)運(yùn)營(yíng)等領(lǐng)域進(jìn)行了一些探索。未來將繼續(xù)為公司及外部房企提供開發(fā)過程中需要的金融解決方案，進(jìn)一步加強(qiáng)資金募集能力。

對(duì)規(guī)模和效益平衡的追求還體現(xiàn)在財(cái)務(wù)策略上。通過對(duì)現(xiàn)金流管理、低息融資，金地持續(xù)通過擴(kuò)大項(xiàng)目合作、拓寬融資渠道、保持良好的債務(wù)結(jié)構(gòu)和資金狀況來確保公司經(jīng)營(yíng)的安全穩(wěn)定。截至2016年前三季度，公司剔除預(yù)收賬款后的真實(shí)資產(chǎn)負(fù)債率為58.3%。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。