房企發(fā)美元債潮起 融資成本走高后的市場博弈

剛剛過去的2016年，中資美元債的發(fā)行量再創(chuàng)歷史新高。據(jù)第三方機構(gòu)統(tǒng)計，發(fā)行量達(dá)1030億美元，占整個亞洲（除日本外）美元債市發(fā)行總量的56%，遠(yuǎn)超過第二名的韓國（226億美元）。其中主體不乏房企，2016年12月以來，房企發(fā)美元債潮起。包括融信、碧桂園、萬科、龍光地產(chǎn)、中國奧園、合景泰富、當(dāng)代置業(yè)、旭輝控股等均發(fā)行了美元債，大部分獲超額認(rèn)購。

實際上，上述房企選擇在去年12月發(fā)行或者增發(fā)美元債券是基于利率還沒有大幅上漲，此時融資相對劃算。比如當(dāng)代置業(yè)和合景泰富在圣誕和新年假期增發(fā)/發(fā)行了美元債券。一名證券界人士指出，2017年將有較多房地產(chǎn)美元債券到期或進(jìn)入可贖回期，預(yù)計1月份會有不少房地產(chǎn)企業(yè)嘗試進(jìn)入離岸美元債市融資。

2017年，市場普遍預(yù)計中資美元債的發(fā)行量至少維持在2016年的水平。比如，摩根大通預(yù)計，中國發(fā)行人將于2017年在離岸債務(wù)資本市場發(fā)行1010億美元債券，其中260億美元將為高收益?zhèn)?；中銀國際預(yù)計，2017年中資美元債的總發(fā)行額將增長10%至1130億美元。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者獲悉，億達(dá)中國、珠海華發(fā)已經(jīng)就發(fā)行外幣債券向國家發(fā)改委登記備案。

搶籌美元債

梳理公開信息可見，房企選擇在歲末年初發(fā)美元債，主要是出于前期債務(wù)到期壓力考量。比如，花樣年近期正在增發(fā)一筆4億美元、票息7.375%、2021年到期美元債券。

該公司此前在2016年12月19日公告稱，將于2017年1月23日，提前悉數(shù)贖回一筆2019年到期、2.789億美元債券。

2016年12月19日，旭輝控股發(fā)行一筆2.85億美元、2022年到期的高級無抵押、RegS美元債券，發(fā)行利率為5.5%。發(fā)債所籌資金凈額約2.78億美元將用于現(xiàn)時債務(wù)再融資及一般公司用途。

選擇此時發(fā)美元債，房企融資成本增加無可避免。碧桂園在2016年12月7日發(fā)行一筆3.5億美元、2026年到期高級無抵押美元債，利率為5.625%。而該公司兩個月前發(fā)行的一筆6.5億美元、2023年到期美元債券，利率為5%。

一名上市房企負(fù)責(zé)海外融資的人士指出，2017年房企的境外融資成本將會面臨上漲局面，因此年底能通過發(fā)行的都會盡量發(fā)債。

這些海外債券也得到了市場追捧。1月5日，作為2017年首單中資地產(chǎn)債券，中國奧園以6.35%利息發(fā)行的2.5億美元2020年到期優(yōu)先票據(jù)，獲約10倍超額認(rèn)購。

融資大考

國內(nèi)融資渠道收緊后，2017年對房企將是一個考驗。在現(xiàn)金流入減速的同時，依舊需要準(zhǔn)備過冬的糧食。但不少房企的美元債券將在2017年到期或進(jìn)入可贖回期，再融資以及如何融資已被提上議事日程。

以市場內(nèi)占據(jù)主流的中型房企為例，截至2016年6月底，龍光地產(chǎn)總資產(chǎn)732億人民幣，資產(chǎn)負(fù)債率71.2%。這家公司正發(fā)行一筆5年期2億美元優(yōu)先票據(jù)，年息為5.75%。龍光地產(chǎn)目前有三筆共計8.1億美元債券在二級市場流通，發(fā)債規(guī)模分別為2.5億美元、3億美元、2.6億美元，前兩筆將于2017年到期/可贖回。換言之，龍光地產(chǎn)年內(nèi)有5.5億美元債務(wù)可被贖回。

財報顯示，截至2016年6月底，龍光地產(chǎn)的“現(xiàn)金/短期債券”為177%，流動性充足。穆迪預(yù)計，龍光地產(chǎn)的債務(wù)杠桿（營收/經(jīng)調(diào)整債務(wù)）將在未來12-18個月改善至70%-80%。

融資改善財務(wù)結(jié)構(gòu)或許已經(jīng)不是房企最迫切的問題。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2016年12月，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計717.97億元，環(huán)比11月的363.72億元增加97.40%，近1倍。債權(quán)融資額度仍占房企融資總量的多數(shù)（57.61%）。其中，境內(nèi)銀行貸款雖然仍為融資最主要渠道，但海外發(fā)債、委托貸款、其他債權(quán)融資、中期票據(jù)等方式籌集的融資金額大幅上漲，緊隨其后。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。