300億房企拿地平衡術(shù)：融僑深耕4大經(jīng)濟(jì)圈

在房企發(fā)展過程中，登陸資本市場往往會存在很多優(yōu)勢，不過尚未上市的房企也有其發(fā)展邏輯，例如風(fēng)格偏于穩(wěn)健的閩系房企融僑集團(tuán)。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2016年融僑年銷售流量金額達(dá)362.5億元，同比增長近76%。

1月5日下午，融僑集團(tuán)品牌營銷中心總經(jīng)理張巖公布了2017年融僑地產(chǎn)重點(diǎn)戰(zhàn)略區(qū)域與核心布局城市：將持續(xù)、聚焦、深耕全國區(qū)域市場，以海西區(qū)域、長三角區(qū)域、環(huán)渤海區(qū)域、中部區(qū)域的優(yōu)秀省會級城市及直轄市為發(fā)展核心布局，并積極開拓資本手段，實(shí)現(xiàn)“產(chǎn)業(yè)+金融”一體化格局。

易居（中國）企業(yè)集團(tuán)克而瑞研究中心副總經(jīng)理林波認(rèn)為，行業(yè)前十門檻已經(jīng)達(dá)到1100億元，比去年的700億元增長了近60%，這說明規(guī)模擴(kuò)張已成為主旋律。此外，行業(yè)集中度越來越高，行業(yè)前200名房企的市場占有率超過50%。“2017年大家都認(rèn)為市場成交量會進(jìn)一步調(diào)整，但并不意味著規(guī)模擴(kuò)張步伐有停滯。”

堅(jiān)持適度規(guī)模但不會犧牲利潤是融僑一直以來的特點(diǎn)。融僑管理團(tuán)隊(duì)也一直希望以穿越短周期、用25年的長周期思維方式來進(jìn)行戰(zhàn)略布局。

據(jù)稱，融僑已經(jīng)發(fā)展28年，目前每年保持20%-30%的業(yè)績增長，對于資金杠桿的運(yùn)用一直很保守。而張巖認(rèn)為，為了規(guī)模擴(kuò)張而犧牲利潤，不是公司良性發(fā)展之道。“我們現(xiàn)在布局11個(gè)城市，（將來要）都做到100億。”

融僑一直強(qiáng)調(diào)的規(guī)模擴(kuò)張與利潤平衡，或許從2016年布局可見一斑。在前述融僑的戰(zhàn)略布局中，80%的城市成為去年全國房價(jià)漲幅TOP20的核心要地。

而對于這批城市在2017年的走勢，克而瑞認(rèn)為，京滬深政策收緊程度最高，成交量短期也會有回落。房價(jià)漲幅過高的南京、蘇州、合肥，成交可能繼續(xù)維持在高點(diǎn)，但漲幅有明顯回落；供需發(fā)生變化，導(dǎo)致庫存緩慢提升。這些二線城市房價(jià)因產(chǎn)品類型或區(qū)域而不同，存在結(jié)構(gòu)性下跌風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)土地拍賣市場會有所降溫。

另一類包括廣州、天津、武漢、鄭州等城市，房價(jià)在2016年熱度較高，但漲幅相對可控，據(jù)預(yù)計(jì)2017年成交量保持高位，受政策影響相對小。庫存緩慢減少，房價(jià)還有上漲空間，土地拍賣市場會保持活躍。

融僑一名負(fù)責(zé)城市投資的人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，融僑在具體城市布局上主要特點(diǎn)有三。首先，融僑會根據(jù)自身要素稟賦和競爭優(yōu)勢選擇差異化的城市布局模式。例如融僑集團(tuán)發(fā)家于福州市轄縣級市福清，在當(dāng)?shù)赜休^強(qiáng)品牌價(jià)值，因此加大投資力度。其在福州已有28年深耕歷史，2016年成為福州銷冠。

其次，融僑注重城市群、都市圈的價(jià)值外溢地區(qū)以及價(jià)值洼地的城市布局，這是融僑進(jìn)入擴(kuò)張周期的投資選擇。據(jù)上述人士透露，融僑今年將加大在該類地區(qū)的土地獲取。

該公司在無錫的布局就顯示出這一思路。2016年9月融僑在無錫拿下一幅地，總價(jià)14.4億元，樓面價(jià)13582元/平方米，溢價(jià)率269.23%。這是其繼2010年拿地后再進(jìn)無錫。無錫房價(jià)爆發(fā)于2016年3月，該地塊也是融僑去年拿的第四幅土地。

第三個(gè)特點(diǎn)是，融僑持續(xù)看好中部區(qū)域發(fā)展?jié)摿?，尤其已?jīng)布局的武漢、鄭州兩城已經(jīng)被定位為國家中心城市。融僑進(jìn)入武漢11年，今年1月3日融僑在鄭州拿下3幅地，在合肥也深耕了10年。

綜合運(yùn)用多種形式拿地也是融僑近期土儲比較顯著的特征，例如依托當(dāng)?shù)赜袑?shí)力的國企、央企、民企等，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)合作。例如上海紅坊項(xiàng)目就是收購而來。

此外，今年融僑開始發(fā)力小鎮(zhèn)計(jì)劃，在龍巖已布局一個(gè)體育小鎮(zhèn)項(xiàng)目，鄭州也將有項(xiàng)目落地。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。