葉檀：投機客到重慶炒房謀取高溢價恐是一廂情愿

2016年的最后一個工作日即12月30日，重慶市四屆人大常委會第三十二次會議接受黃奇帆同志辭去重慶市人民政府市長職務的請求。這意味著入渝15年的黃奇帆將告別重慶。

在黃奇帆確定離開之后，很多人跑到重慶這塊房地產“飛地”，以求在重慶多年來房地產市場平靜無波之后試圖獲得一次性溢價。

根據(jù)易居研究院智庫中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，從2016年12月下旬開始，重慶的新建商品房成交面積明顯增加：11月份新建商品房每周成交面積在55萬至76萬平方米之間浮動，但到了12月19日至25日，周成交面積迅速升至87萬平方米，而包含元旦假期的一周，成交面積更是高達129萬平方米，達到近期成交量的最高值。2016年12月26日至2017年1月1日這一周的成交量，甚至超過了2016年2月份和7月份全月的成交。

投機者到重慶炒房不大可能獲得成功，即使獲得20%以上的溢價，恐怕也要花費數(shù)年的時間。原因比較簡單：如果重慶房價大漲，多年來結構調整的成果有可能毀于一旦。

轉用劉奇洪先生文章中的數(shù)據(jù)，據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，2010年至2015年，重慶房價的漲幅是12%，而全國100個主要城市的房價平均漲幅為22%。過去5年，重慶GDP增長、居民人均收入的幅度均遠遠高于房價的增長。

重慶既是一個直轄市，但它也具有腹地廣闊的農業(yè)省份的一些特征。在1997年正式成為直轄市時，重慶農村人口占到總人口的70%，歷來也都是農民工輸出大市。雖然近年人口凈輸出數(shù)量大幅減少，2015年凈輸出人口仍達355.29萬人。

重慶暫時沒有成為吸引全國人口的重點城市，它的房價不可能以東部沿海地區(qū)的城市房價作為對比標準。但無論如何，重慶房價享受全國平均漲幅還是有可能的，作為一個人口和區(qū)域大市，只要當?shù)刂猩鲜杖肴后w加上外地炒房團，把房地產炒上一波的運作空間還是相當大的。

重慶房價漲幅低于全國平均水平，主要是當?shù)卣{控得力的結果。重慶市這兩年的主要政策就是去庫存，在保持房地產和金融穩(wěn)定的同時，調整產業(yè)結構。重慶有意識在控制推地面積、開發(fā)面積，根據(jù)2016年年初重慶供給側結構性改革的政策，每年推出土地面積、房地產投資都比上年有明顯下降。

數(shù)據(jù)印證了這一點。一方面銷售面積上升。根據(jù)重慶統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2016年前三季度，重慶商品房新開工面積低于銷售面積。整個重慶市商品房銷售面積為4122.19萬平方米，9月商品房銷量達到599.92萬平方米，環(huán)比增長63.5%，處于近5年來同期較高水平。

另一方面推地數(shù)量與開發(fā)數(shù)量則在下降。2016年前三季度房屋新開工面積3557.90萬平方米，下降16.0%。其中，住宅新開工面積2207.27萬平方米，下降14.7%。房地產開發(fā)投資2679.06億元，同比下降1.3%。前11月，重慶主城累計新增供應1942萬平方米，同比下降298萬平方米，降幅達13%。

從預期看，重慶的房價會上漲。但需要注意到的是，重慶也在有意識地控制房價，以有助于讓大量的工業(yè)產業(yè)搬到重慶。

根據(jù)最新的數(shù)據(jù)，2016年重慶實體經濟保持了穩(wěn)定增長，這意味著新的物流、產業(yè)鏈條在西部地區(qū)的形成。從汽車、電子到裝備，重慶在重走珠三角等地區(qū)二三十年前的路，并且是在控制房價、金融風險的基礎上進行，房價一定得平穩(wěn)，不能大漲，當然也不能跌，比GDP增速略低，以順利承接產業(yè)轉移。

黃奇帆辭任重慶市長，絕不意味著當?shù)貢湃畏績r在短期內大幅上漲，因為這樣做顯然將會透支未來的發(fā)展空間。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。