上海新年首場土拍房企熱度不減 屢遭“資金預警”

1月5日，上海新年土地首拍收金45億。當天出讓兩幅地塊，分別被碧桂園和世茂拿下。

其中，碧桂園22億元獲得寶山區(qū)羅店鎮(zhèn)老鎮(zhèn)區(qū)C1-2、C5-5地塊，樓板價16405元/平方米，溢價率僅為3%；而在下午出讓的純宅地中，世茂房地產(chǎn)花了半小時擊退另外8家房企，以23.6億元競得上海寶山區(qū)羅涇鎮(zhèn)區(qū)BSP0-1701單元18-02地塊，樓板價23469元/平方米，溢價率57.3%。

一名參與現(xiàn)場土拍的房企相關人士透露，此次土拍最突出特點就是房企熱度依然很高，然而主持人三令五申強調房企競買資金來源的相關規(guī)定，導致多家房企怕違規(guī)而最終放棄。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，基于資金管理上的準入門檻，市場拍賣氛圍理性很多，也嚴肅很多，尤其是舉牌超過申報資金拍賣師會告誡企業(yè)，既有提示更是一種心理施壓。從大基調來看土地市場降溫是趨勢，但個別地塊還是有看點。

房企屢遭警告

新年首拍帶出一個很重要的信息：土拍制度在收緊，比如一旦房企報價高出申報的自有資金金額，必須提供各種補充說明。

2016年上海調控加碼之后，上海市規(guī)劃和國土資源管理局關于競買主體的交易資金來源有六大規(guī)定，這些規(guī)定的嚴格程度前所未有，包括拿一塊地的資金來源不得再作為參與競買其它地塊的資金來源重復申報；在對競買人30天的資金審查期限內，要配合審核單位、保證審核單位能夠接觸到與其申報的交易資金來源相關的所有信息、內部人員與相關人員；地塊成交后，中國人民銀行上?？偛?、上海銀監(jiān)局、上海保監(jiān)局、上海證監(jiān)局等可對競得人申報的資金來源情況開展真實性核查。

業(yè)內人士指出，“不得使用包括但不限于銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等違反國家有關規(guī)定的資金來源繳付土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價款”這一條就堵死了房企拿地融資的道路。房企表外融資用于拿地也將成為過去。

1月5日上午，參拍的房企包括碧桂園、綠地、新城、世茂等四家。一名業(yè)內人士透露，實際交了保證金的房企有5家，不過現(xiàn)場只有4家，另一家房企因合作公司放棄而主動退出。

1月5日下午參與寶山純宅地拍賣的房企有9家，包括碧桂園、世茂、新城、中鐵、萬科、金輝、卓越、綠都、招商等。盧文曦指出，上海純住宅地塊向來是房企爭奪重點，所以盡管有調控壓力，但也有9家房企參與拍賣，這是近幾個月參與房企最多的一次。

在現(xiàn)場，主持人反復強調：違反自有資金競買規(guī)則的開發(fā)商，不僅罰沒保證金、定金、收回土地，其本身及其關聯(lián)方3年內不得參加上海的土地拍賣。

在競拍過程中，萬科、綠都都被警告報價超過了此次申報的自有資金金額。“這幅純宅地起拍價設在15億元，上午的商住綜合地起拍價定于21.76億元，就是為了降低溢價率。”上述知情人士說。

從競拍現(xiàn)場視頻可見。主持人也表現(xiàn)出前所未有的緊張，剛破20億的時候，有一次房企報價僅過了兩次主持人就差點落槌敲定結果。

一名業(yè)內人士分析認為，1月只有三幅土地出讓，可以試水房企的競價表現(xiàn)以及對今年土地市場的趨勢判斷。今年1月12日，上海市中心還將會有一幅商辦地塊出讓，位于徐匯區(qū)黃浦江南延伸段WS5單元188S-C-4、188S-D-1地塊，起始價為22.4億元。農歷春節(jié)后的2月16、17、21日，上海將陸續(xù)拍賣6幅住宅地塊，位置在臨港新城、金山新城、金山工業(yè)區(qū)、金山楓涇。目前正在審查競買人的自有資金，同時有關部門要求競買人的報價不得超過其申報的自有資金。

擴張與資金困局

碧桂園在2016年最后一次宅地土拍收官之時攬下兩幅地塊，開年又拿下一幅，可見其布局上海的決心。事實上，碧桂園有四大事業(yè)部都在爭搶上海市場。碧桂園去年提出布局回歸一二線核心城市，于是包括上海事業(yè)部、江蘇事業(yè)部、滬蘇事業(yè)部、浙江事業(yè)部同時都在關注上海市場土地。

“實際上就是一個內部競爭機制問題，公司以搶占上海市場份額為前提，并默認一個規(guī)則：上海事業(yè)部不能去外地拿地，外地事業(yè)部可以進入上海拿地。”一名接近碧桂園管理層的知情人士透露，碧桂園設有一線城市事業(yè)部、二線城市事業(yè)部，在北京、深圳、廣州等大區(qū)也是這樣的內部競爭機制。

碧桂園在1月5日下午的競拍中，與世茂房地產(chǎn)競爭到最后才放棄。而與碧桂園情況不同的是，世茂房地產(chǎn)在去年一線城市拿地寥寥無幾，因此該公司進入2017年有開始發(fā)力之勢。

值得關注的是，房企擴張的同時也要面臨資金成本的提升。同策咨詢部數(shù)據(jù)顯示，2016年12月，房企融資額度相較于上月增幅近1倍，主要源自于股權融資額度。債權融資額度相較于上月略有增長，環(huán)比增加22.97%。2016年底，在大部分房企國內融資額度、渠道均受到限制的情況下，境內銀行貸款相較于其他融資方式融資總額并不特別突出。同樣，從房企發(fā)布的融資計劃來看，多家房企的融資方式仍集中于公司債、中期票據(jù)和短期融資券，而銀行貸款則僅限于海外銀團貸款。

“這說明人民幣融資并未顯現(xiàn)出任何特殊優(yōu)勢；市場化的融資方式仍然占有主導地位。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，2016年底，大部分房企不論是銀行授信、還是發(fā)債額度均受到限制。部分房企轉向境外渠道（仍偏好于債權融資），而部分房企則謀求子公司的股權融資。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。