因城施策調(diào)控 樓市分化料延續(xù) 樓市成交料下滑

2016年末到2017年初，短短十天時間，鄭州、天津、西安、濟南等地紛紛出臺了新一輪樓市調(diào)控政策。目前，熱點城市樓市量價雖有下降，但在長效機制尚未出臺的情況下，2017年限購限貸政策仍有加碼可能。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，70個大中城市上半年房價漲幅會持續(xù)收窄。

熱點樓市政策再收緊

2016年12月以來，部分熱點城市樓市調(diào)控政策不斷加碼，既有在限購方面出臺措施，也有在限貸方面繼續(xù)收緊。比如，濟南市規(guī)定本市戶籍家庭限購2套住房；非本市戶籍家庭限購1套住房。嘉興市在市區(qū)范圍內(nèi)暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

在限貸上，天津市明確要求，職工家庭申請個人住房公積金貸款購買首套自有住房的，應(yīng)支付不低于所購住房價款30%的首付款；購買第二套自有住房的，應(yīng)支付不低于所購住房價款50%的首付款。珠海市強調(diào)，有一套住房相應(yīng)購房貸款未結(jié)清但公積金貸款已結(jié)清，再次申請個人住房公積金貸款購買普通住房的最低首付比例為40%；對擁有兩套及以上住房的職工家庭，暫停發(fā)放個人住房公積金貸款。

政策收緊的影響在二手房市場表現(xiàn)得更明顯。以北京地區(qū)為樣本，房天下數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)控顯示，相較2016年元旦假期網(wǎng)簽量，2017年元旦假期網(wǎng)簽量有所增加，主要是借助于2016年12月31日較高的成交量，但假期的1月1日、1月2日成交量不敵2016年同期。2017年1月1日、2日二手房共簽約47套，其中住宅28套，而2016年1月1日、2日二手房共簽約50套，其中住宅48套。

另據(jù)房產(chǎn)中介透露，自2017年1月1日起，北京地區(qū)首套房貸利率優(yōu)惠也將從此前的8.3、8.5折調(diào)整至9折。莫尼塔研究報告顯示，不少受訪銀行表示，對個人住房貸款的投放已放緩，消費貸反而有所增加。銀行對于不同城市的住房貸款政策有區(qū)別，以上海為代表的大城市和以合肥為代表漲幅較大的二線城市，房地產(chǎn)調(diào)控政策趨緊，銀行放貸審核也更嚴(yán)格，降低了個貸需求。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，房貸利率優(yōu)惠收緊會使貸款節(jié)奏有所節(jié)制，從而帶動市場交易下滑。同時，信貸規(guī)模下滑對房地產(chǎn)價格穩(wěn)定有積極作用。另外，從商業(yè)銀行角度看，2017年信貸規(guī)模和2016年相比要實現(xiàn)同比負(fù)增長，因此商業(yè)銀行在2017年初就采取了收緊做法。

中原地產(chǎn)研究報告指出，此輪調(diào)控收緊主要從需求和供應(yīng)兩環(huán)節(jié)同時發(fā)力，需求端措施主要是采取限購、限貸，以抑制部分需求入市；供應(yīng)端措施則是從市場銷售、土地供給角度出發(fā)，短期內(nèi)限制新房入市價格，中長期則通過增加后市潛在供應(yīng)量的同時配合地價，以平緩市場漲價預(yù)期。

仍有相機抉擇空間

目前看來，2017年限購政策仍會持續(xù)。明源房地產(chǎn)研究院副院長劉策表示，在全國范圍，未來限購的城市將會是有房價上漲壓力的省會城市。

嚴(yán)躍進認(rèn)為，未來樓市調(diào)控主要圍繞三方面：其一，圍繞郊區(qū)和市場進行分類調(diào)控；其二，針對本地人和外地人進行調(diào)控；其三，針對一手房和二手房進行調(diào)控。這些調(diào)控均會根據(jù)各地實際情況進行。外地人買首套房可能仍被允許，第二套的情況則要根據(jù)各地房價上漲情況和庫存情況判斷。

業(yè)內(nèi)人士表示，后續(xù)城市的調(diào)控會根據(jù)城市之間的漲幅來排序，包括重慶、蘭州、昆明、南寧、大連、汕頭等，都有可能因房價漲幅過快受到管控。值得注意的是，近期太原市房價出現(xiàn)略微抬頭跡象。不過，針對部分城市，可能只會對市中心進行調(diào)控。

同時，2017年房地產(chǎn)分化格局將持續(xù)。中國指數(shù)研究院報告指出，房價上漲壓力大的熱點城市采取適當(dāng)?shù)恼{(diào)控手段，需求端差別化信貸政策將繼續(xù)發(fā)揮重要作用，限購、稅收手段也將延續(xù)，以促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，第三輪房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)暴雖到目前只在上海市實施，這是第一個城市提及全面恢復(fù)2014年“9·30”政策之前的認(rèn)房又認(rèn)貸。預(yù)計后續(xù)包括其他一線城市及漲幅較快的二線城市，都有可能恢復(fù)認(rèn)房又認(rèn)貸政策。第三輪政策已從前兩輪的主要影響投資，到開始全面約束改善需求，因此預(yù)計影響較大。

交通銀行首席經(jīng)濟學(xué)家連平強調(diào)，樓市調(diào)控的目的在于防止房價持續(xù)過快上漲，在房價穩(wěn)住之前，調(diào)控可能不會放松?？紤]已出政策的后續(xù)效力會邊際衰減，預(yù)計政策還有深化、加碼可能，且這種緊格局不大可能在2017年上半年發(fā)生改變。當(dāng)然，調(diào)控并不希望達到房價持續(xù)下跌的程度，否則不僅不利于去庫存，還可能導(dǎo)致房地產(chǎn)投資增速下行幅度過大，引發(fā)上下游產(chǎn)業(yè)及延伸金融領(lǐng)域的負(fù)面連鎖反應(yīng)。這意味著未來調(diào)控仍有相機抉擇空間。

樓市成交料下滑

盡管市場預(yù)期2017年樓市調(diào)控將不斷加碼，但仍有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來房價仍有上漲壓力，但漲幅相較2016年會顯著降溫，且區(qū)域分化現(xiàn)象會日漸突出。

方正證券首席經(jīng)濟學(xué)家任澤平認(rèn)為，本輪房價調(diào)整可能持續(xù)到2017年底至2018年上半年。由于當(dāng)前調(diào)控主要是通過限購限貸控制需求，如果土地供給跟不上和長效機制建立不理想，2017年底至2018年上半年房價則將面臨新一輪上漲壓力，但如果長效機制能建立，尚有轉(zhuǎn)機。

嚴(yán)躍進表示，從價格上講，2017年房價均價仍可能維持5%、6%的漲幅，或低于GDP增速?？傮w上看，房價仍會有所上漲，但相對2016年增長10%的水平，熱度將明顯降溫。從房地產(chǎn)周期看，房價指數(shù)大概會在2017年下半年由正轉(zhuǎn)負(fù)，轉(zhuǎn)負(fù)后可能會呈現(xiàn)出跌幅，但幅度會較小。

中國科學(xué)院預(yù)測科學(xué)研究中心在《2017年中國房地產(chǎn)行業(yè)走勢展望》預(yù)測報告中指出，預(yù)計2017年中國房地產(chǎn)成交量和成交額增幅較2016年會大幅下滑，但價格方面仍將維持上漲態(tài)勢，預(yù)計全年商品房平均銷售價格同比增長3.4%。

海通證券首席宏觀分析師姜超則表示，在不加息的情況下，房價暴跌概率不大，但大概率會進入縮量陰跌模式。“很多人判斷地產(chǎn)調(diào)控難以持續(xù)，因為地產(chǎn)調(diào)控會導(dǎo)致經(jīng)濟下行壓力，經(jīng)濟下行又會倒逼政策在2017年下半年放松樓市調(diào)控政策，進而導(dǎo)致房價出現(xiàn)報復(fù)性上漲。不過，個人認(rèn)為本輪地產(chǎn)調(diào)控不可能放松，原因在于國際環(huán)境發(fā)生了巨大變化。如果美國加息周期確立，而中國繼續(xù)做大地產(chǎn)泡沫，那么未來金融風(fēng)險將巨大。”

根據(jù)樓市分化情況判斷，齊魯資管首席經(jīng)濟學(xué)家李迅雷認(rèn)為，對于供不應(yīng)求區(qū)域而言，房價仍存上漲空間，只是時間上可能要在下半年以后。此外，醞釀中的房產(chǎn)稅將是對投資樓市的一大掣肘，只是推出的時間窗口很難選擇。區(qū)域分化現(xiàn)象會日漸突出。

在張大偉看來，未來全國范圍內(nèi)的房價不可能用一個“漲”或“跌”就可以形容，城市劃分更多將告別一線二線三四線，變成城市群城市圈，有活力的區(qū)域易漲難跌。

易居研究院報告指出，2017年全國70個大中城市房價將呈現(xiàn)上下半年不同的走勢，預(yù)計上半年在緩慢降溫過程中，房價增幅會持續(xù)收窄；下半年，房價指數(shù)環(huán)比增幅將呈現(xiàn)負(fù)增長態(tài)勢。預(yù)計7月前后，70城房價環(huán)比增幅由正轉(zhuǎn)負(fù)，也即出現(xiàn)短周期性質(zhì)的下跌拐點。

另外，受房價指數(shù)環(huán)比增幅收窄進而下跌的影響，預(yù)計70城房價同比增幅將在一季度見頂，其后同比增幅將步入下行通道，預(yù)計環(huán)比漲幅可能在年中由正轉(zhuǎn)負(fù)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。