房地產(chǎn)企業(yè)對于規(guī)模的渴求一直沒有斷過,尤其是在過去的2016年,趁著市場景氣房企們追求規(guī)模正酣。各家機構出具的報告也顯示,以恒大、萬科為首的龍頭企業(yè)跨過了3000億元門檻,千億元房企的數(shù)量也不斷擴容,萬科更是提出了萬億元的小目標。但中國房地產(chǎn)10萬億元年銷量的天花板幾年未變,未來千億元巨頭的新增份額更多可能是從同行搶來的,目前200億元銷售規(guī)模的公司將在生存線上掙扎。
房企之“獲”
近年來,從“萬綠之爭”到“萬恒之爭”,圍繞著行業(yè)龍頭地位的爭奪而衍生出的話題不計其數(shù),也幾乎成為行業(yè)老生常談的話題。
隨著2016年落下帷幕,“萬恒之爭”也終于塵埃落定,恒大以約3732億元銷售額超越萬科的3622億元銷售額首次登頂,但差距微弱。恒大去年在資本市場上也表現(xiàn)搶眼,憑借資金運作能力和布局能力,從去年8月開始已經(jīng)在權益榜上保持龍頭地位。
除了恒大、萬科形成龍頭鼎立之勢外,另一個數(shù)字也頗為引人關注,就是千億元房企已達12家。其中,碧桂園也完成了3090億元銷售額,實現(xiàn)全年業(yè)績提升121%,邁進3000億元門檻。
開發(fā)商追求規(guī)模增長早已是共識,而且部分企業(yè)的業(yè)績甚至以倍數(shù)級增長。包括萬科、恒大、碧桂園、保利、華夏幸福等業(yè)績增長幅度更是驚人。除了老牌的七大千億元房企外,2016年融創(chuàng)、華夏、綠城、華潤、金地五家房企也首次跨入千億元門檻。其中,收并購以及品牌輸出成為這些房企快速提升規(guī)模的強大助推器。尤其是融創(chuàng),通過并購收獲大量可售資源,品牌和能力也得到拓展和提升。
萬房機構相關負責人分析,恒大從邁進1000億元門檻到2016年9月,業(yè)績翻了3倍,而萬科則翻了2倍,碧桂園、保利也都增長超過1倍。中國指數(shù)研究院的報告則顯示,2016年,共有131家房企銷售額超過100億元,比2015年增加了27家。其中,這131家百億元房企的銷售總額達5.7萬億元,已超過全國市場份額的45%,這意味著強者恒強的態(tài)勢更加突出,百億元級房企逐漸成為房地產(chǎn)市場競爭的主力。
上述人士分析,中國房地產(chǎn)年銷售額10萬億元幾乎是個天花板,前幾年總盤子基本在8萬億元、9萬億元徘徊。這意味著這些千億元巨頭多出來的份額,都是從同行那里搶來的。資料顯示,2006年,全國的商品房銷售額為1.7萬億元,前10名開發(fā)商占比4.7%,2016年前10個月,銷售規(guī)模9萬億元左右時,前10名開發(fā)商的占比已經(jīng)達到了20%。
如果接照這個節(jié)奏以及規(guī)模的乘數(shù)效應,未來五年,前10名的開發(fā)商,有機會占到行業(yè)總量的四成。由此推論,按一年10萬億元的行業(yè)規(guī)模、前10名的企業(yè)份額40%計算,平均每家企業(yè)的規(guī)模將達4000億元。按照這個邏輯演進,萬科喊出的“萬億元”規(guī)模也并不會太遙遠。優(yōu)客工場負責人毛大慶認為,如果按照市場情況進行預算,市場加劇集中,銷售額在200億元規(guī)模的公司很可能以后將沒有市場。
政策之“惑”
2017年樓市無疑仍將受制于政策走向。對于房企而言,如何踏準政策和市場的步點仍是最令人頭痛的難題。
事實上,“房子是用來住的,不是用來炒的”這句中央經(jīng)濟工作會議公報上的話已迅速成為年度地產(chǎn)關鍵詞,如何去除樓市“炒”的功能必然是2017年調控的重點。據(jù)此分析,2017年房地產(chǎn)政策,將針對性地圍繞控制“通過房價上漲而后變現(xiàn)”展開。由此推測,2017年房地產(chǎn)的信貸環(huán)境將持續(xù)收緊,杠桿率將嚴重降低。
亞豪機構研究總監(jiān)郭毅分析,相比2015年的“靈活適度”,2016年貨幣政策在穩(wěn)增長和控風險之間進行平衡,而“維護流動性基本穩(wěn)定”不是去年的“合理充裕”,說明2017年的流動性將會中性偏緊。其中,面向開發(fā)商的去杠桿則劍指“地王”,銀行正在逐步關閉開發(fā)商股權融資和信托融資的通道,債權融資將使得資金使用成本提高到10%以上。
此外,住房租賃應該在2017年底啟動有關立法程序。而活躍住房租賃市場,也被作為增加有效供給的手段之一。房地產(chǎn)稅立法在2017年提速也很可能是大概率事件。畢竟中央經(jīng)濟工作會議公報中,首次將“立法”作為有效抑制房地產(chǎn)泡沫的有效手段之一。
相關人士提醒,2017年如果出現(xiàn)抑制樓市投機的組合拳,房企應早做準備。另外,一年時間人民幣兌美元的匯率下跌了6%,匯率的貶值又讓海外融資成本大大增加。2017年仍難化解人民幣的貶值之勢,而基于套利訴求,美元計價資產(chǎn)將成為中國高凈值人群資產(chǎn)配置的重要一環(huán),人民幣的加速外流也將持續(xù),對國內樓市,特別是高端市場形成一定的利空影響。
如何破局
一方面是房企對于規(guī)模的持續(xù)熱衷,另一方面則是調控趨緊,這也要求房企必須找到適合自身的破局之道。郭毅分析認為,房企破局首先應在銷售策略上采取積極策略。她認為,2017年上半年,房企營銷工作的重中之重在于“搶跑”,銷售業(yè)績、施工進度向前趕,回款落袋為安。到了下半年,當拿地窗口期出現(xiàn)時,逆市擴張規(guī)模,才有余力儲備下一個春天的動能。
在企業(yè)戰(zhàn)略層面,如何開拓新市場也尤為關鍵。目前,包括前十大開發(fā)商在內,全行業(yè)資產(chǎn)負債表都在衰減,其中,凈利潤、ROE下降,高周轉已經(jīng)碰到天花板,不能再快了。未來即便行業(yè)再努力,規(guī)模優(yōu)勢也難以持續(xù),隨之而來的也是規(guī)模效益持續(xù)下降。屆時,開拓海外市場將顯得至關重要。目前,碧桂園、萬達、綠地、華夏幸福、萬科甚至電建等國企也都在不斷加快“出海”的步伐。
易居克而瑞副總經(jīng)理林波表示,2017年市場調控會收得更緊,形勢會更緊張,但從企業(yè)層面來看,在土地市場上,拿地應持謹慎樂觀心態(tài)。2017年調購不會縮減拿地規(guī)模,而房企仍維持積極拿地態(tài)度,但需要不拿或少拿“地王”。尤其是對于新進城市,很多企業(yè)的態(tài)度是合作拿地。未來合作拿地及合作操盤的比例會越來越高。從城市方面來講,北上廣深還是企業(yè)比較聚焦的城市。對于2016年拿地比較熱的城市南京、蘇州來說,以及2016年漲幅過高和土地市場過熱的城市,很多企業(yè)會持一個比較謹慎的態(tài)度,應選擇暫時觀望一下,而成都、重慶及昆明則可以采用試探性投資。
同策研究機構總監(jiān)張宏偉表示,房企可以選擇核心城市進行拿地布局“換倉”,調整城市布局,爭取城市優(yōu)質土地資源,爭取2018年下半年之后下一輪市場上行周期的發(fā)展機會。
此外,如何在“地產(chǎn)之外”尋求多元化發(fā)展也是房企進一步實現(xiàn)破局的關鍵。除了大型品牌企業(yè)將進一步展開并購外,聯(lián)合開發(fā)、小股操盤、輕資產(chǎn)運營等模式也將進一步實施。同時,開發(fā)商進入金融、消費、能源、醫(yī)藥等多元行業(yè)發(fā)展的趨勢不會停止,轉型“城市運營商”的理念將逐漸成為龍頭行業(yè)的模式標準。
備注:數(shù)據(jù)僅供參考,不作為投資依據(jù)。
名稱 | 最新價 | 漲跌 |
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盤螺 | 3570 | +50 |
冷軋卷 | 3870 | +30 |
高建鋼 | 4410 | - |
焊管 | 3590 | -30 |
不等邊角鋼 | 3500 | - |
鍍鋅板卷 | 4350 | -30 |
熱軋卷板 | 13390 | -100 |
冷軋無取向硅鋼 | 4460 | - |
焊絲 | 4560 | - |
鉬鐵 | 237000 | -1,000 |
低合金方坯 | 2920 | - |
鐵精粉 | 1110 | - |
二級焦 | 2320 | - |
硅 | 14600 | |
中廢 | 1690 | 0 |
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