2017樓市四大猜想：調(diào)控持續(xù)加息預(yù)期 房價走穩(wěn)并購加速

中央經(jīng)濟工作會議明確表態(tài)“房子是用來住的，不是用來炒的”，進入2016年12月份以來，決策層已經(jīng)六次明確對房地產(chǎn)的相關(guān)調(diào)控。2017年樓市怎么走？房價是漲是跌？新年伊始，樓市四大猜想浮出水面。

調(diào)控持續(xù)

在2016年12月14日的中央經(jīng)濟工作會議已經(jīng)確定了2017年房地產(chǎn)調(diào)控主基調(diào)——去庫存與放泡沫并舉，并加快研究建立房地產(chǎn)市場長效機制。在12月29日和30日，住建部又發(fā)布《中共住房城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組關(guān)于巡視整改情況的通報》，狠抓熱點城市控房價，三四線城市和縣城去庫存，同時還公布21家違規(guī)銷售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名單。事實上，僅在2016的12月，決策層已經(jīng)先后六次明確對房地產(chǎn)的相關(guān)調(diào)控及監(jiān)管。

從監(jiān)管層的態(tài)度來看，維穩(wěn)仍然是2017年的核心命題。預(yù)計2017年一二線熱點城市調(diào)控會持續(xù)，“房價不止、政策不停”，這與防控金融風(fēng)險的宏觀背景也是一脈相承。同時，對于三四線城市去庫存等供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革也會得以延續(xù)，除了主要的政策性支持，也可能會與提高整個城市的“基本面”相融合。針對各個城的調(diào)控，預(yù)計會根據(jù)各地實際情況升級為“一城一策”。

加息預(yù)期

2016年前三季度房地產(chǎn)市場的火熱，與寬松的信貸政策有很大關(guān)系，信貸是影響短期房價的重要因素之一。在上海實行“認(rèn)房又認(rèn)貸”之后，2016年12月23日，鄭州又成為“認(rèn)房又認(rèn)貸”的第二個城市，這個被稱之為最嚴(yán)厲的調(diào)控政策是否會鋪開，成為熱點城市懸在頭上的達(dá)摩克利斯之劍。該政策的出臺，也將直接影響到房地產(chǎn)市場的成交量和房價走向。

2016年12月中旬，美聯(lián)儲宣布加息并給予今年3次加息的預(yù)期，人民幣出現(xiàn)貶值預(yù)期。本次加息或預(yù)示美國步入加息周期，一經(jīng)確認(rèn)則其他國家將迫于壓力而效仿美國。短期內(nèi)固然不會出現(xiàn)此種局面，但加息操作勢必會削弱投資需求并抑制消費。“一旦加息（或者資金價格上漲過快），代表了金融政策的取向出現(xiàn)變化。如果人民幣貶值和資本流出，一定引發(fā)中國房價的重新估值，以人民幣計價的資產(chǎn)價格的調(diào)整是大概率。”業(yè)內(nèi)人士表示。

房價走穩(wěn)

雖然政府在加碼調(diào)控，但倘若房價出現(xiàn)大跌，這勢必也不是監(jiān)管層的本意。在2017年，房地產(chǎn)市場會進入一個小的調(diào)整期，房價會“穩(wěn)”字當(dāng)頭，可能會出現(xiàn)微漲或微跌，“大起大落”都是政府不愿意看到的。

從多家證券公司房地產(chǎn)研究部門發(fā)布的報告來看，對于2017年，機構(gòu)對于成交量的預(yù)測基本一致，都認(rèn)為房屋銷售面積會出現(xiàn)下降，方正證券(7.750,0.03,0.39%)最樂觀，預(yù)測要跌6%，最悲觀的中投證券則預(yù)計會跌18%。當(dāng)然，代表性的觀點是受政策影響，一線、二線、三線城市的銷售面積會呈現(xiàn)不同的情況。買房的人少了，自然也會影響到房價，大多機構(gòu)預(yù)測2017年房價波動幅度在正負(fù)3%以內(nèi)。典型的觀點是，2017年上半年全國銷售均價持平，下半年隨著政策松綁重回上升趨勢。

方正證券首席經(jīng)濟學(xué)家任澤平指出，近幾輪房價周期上漲時間長、調(diào)整時間短，平均36個月左右為一輪房價周期，其中平均上漲24個月，調(diào)整12個月。當(dāng)前房價漲幅放緩，按照12個月左右的調(diào)整周期，預(yù)計房價將調(diào)整到2017年底至2018年上半年。

并購加速

最近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)并購潮已經(jīng)初現(xiàn)端倪。隨著房企融資渠道收緊、一二線城市拿地門檻提高，在2017年，開發(fā)商的整合或?qū)⑦M一步加速。

手里有地但開發(fā)能力弱的中小型房企若無法通過開發(fā)模式盈利，賣土地、賣股權(quán)現(xiàn)象就可能會頻繁出現(xiàn)；如果連土地都沒有的上市公司，或許整個企業(yè)會被當(dāng)殼賣掉了。對于彈藥充足的大型開發(fā)商，將會在二級市場尋找開發(fā)機會以及合適資產(chǎn)，抑或收購現(xiàn)金流緊張的小型開發(fā)商。不僅如此，從現(xiàn)在各類城市的房地產(chǎn)市場而言，一旦有大型開發(fā)商進入，中小型開發(fā)商的生存空間已經(jīng)在面臨著不斷壓縮的情形。

當(dāng)然，盡管拿地成本不斷上漲，開發(fā)商依然繼續(xù)深耕一線城市以及二線重點城市。為降低風(fēng)險、分?jǐn)偝杀?，許多開發(fā)商可能會選擇聯(lián)合其他開發(fā)商，抑或?qū)で蟊ｋU公司等金融機構(gòu)的聯(lián)合。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。