2017樓市“弱周期”決策：堅(jiān)守還是轉(zhuǎn)型？

在房地產(chǎn)行業(yè)，判斷往往決定戰(zhàn)略，戰(zhàn)略則決定未來。

2016年已至尾聲，各大房企也即將制定新一年銷售目標(biāo)。沖刺還是堅(jiān)守成為其中最重要的抉擇。

2016年，房企整體銷售目標(biāo)完成情況良好。前11月，多數(shù)房企已經(jīng)完成年度目標(biāo)，部分企業(yè)甚至大幅超額完成任務(wù)。其中恒大集團(tuán)上調(diào)銷售目標(biāo)至3000億后，仍實(shí)現(xiàn)116.28%完成率，碧桂園和融創(chuàng)也分別達(dá)到130.97%和162.98%目標(biāo)完成率。

但對于不少房企而言，對2017年的判斷決定了企業(yè)目標(biāo)的制定。樂觀還是謹(jǐn)慎？保守還是彎道超車？態(tài)度將決定房企明年的表現(xiàn)。

房企抉擇分化

2016年業(yè)績指標(biāo)一片飄紅，但2017年卻頗令房企糾結(jié)。受2016年9月30日開啟的調(diào)控周期影響，2017年市場前景未卜。

CRIC認(rèn)為，明年房地產(chǎn)市場無法達(dá)到今年水平，商品房銷售面積、金額同比下降10%也將成為大概率事件。

其判斷依據(jù)是，“2016年1-11月商品房銷售金額和面積雙雙創(chuàng)歷史新高，預(yù)計(jì)2016年全年商品房銷售金額將達(dá)12萬億元，銷售面積將達(dá)15億平方米。而伴隨10月部分熱點(diǎn)城市調(diào)控政策的影響，城市成交有所回落，外加今年整體市場火熱，預(yù)計(jì)明年房地產(chǎn)市場無法達(dá)到今年水平。相同情況也曾出現(xiàn)于2013年后，房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷商品房銷售金額和面積雙創(chuàng)新高后，進(jìn)入市場調(diào)整期。因此，2014年全年銷售金額同比下降6%，銷售面積同比下降8%，均有明顯回落。”

CRIC提到，對于很多房企來講，不能看著2016年創(chuàng)新高之后，也一定要2017年繼續(xù)創(chuàng)新高。2014年的教訓(xùn)就在眼前。經(jīng)統(tǒng)計(jì)的2014年部分規(guī)模房企銷售目標(biāo)和實(shí)際完成情況來看，數(shù)家企業(yè)未完成目標(biāo)。另外，還有部分企業(yè)在年中降低了年度目標(biāo)。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者發(fā)現(xiàn)，不同企業(yè)對于2017年的運(yùn)營判定已經(jīng)不同。大企業(yè)對于未來的信心明顯更足。2016年，在多數(shù)房企銷售增長的情況下，三大“航空母艦”的銷售增長速度明顯加快，恒大、萬科和碧桂園均提出未來1萬億銷售目標(biāo)，而融創(chuàng)也就2017年銷售目標(biāo)表示“2000億不在話下”。

一些中小房企則對明年的市場非常審慎。朗詩集團(tuán)董事長田明近期表示，未來1年可能市場（成交量）調(diào)整非常明顯。政府會盯著，只許跌不許漲，跌也不會跌太多。田明表示，郎詩原來定的目標(biāo)是500億，但預(yù)計(jì)明年300億出頭是保底數(shù)。

一家在北京的企業(yè)也明確表示，盡管2016年銷售業(yè)績非常好，但受拿地以及明年市場變化影響，明年銷售目標(biāo)也將明顯下調(diào)。

弱周期不可避免

綜合調(diào)控政策和各方分析，2017年，房地產(chǎn)弱周期已經(jīng)難以避免。

安邦集團(tuán)指出：房地產(chǎn)行業(yè)已呈現(xiàn)出較強(qiáng)的周期屬性。本輪小周期復(fù)蘇始于2014年底以來的流動性寬松及行業(yè)加杠桿。2015年為復(fù)蘇年；2016年為繁榮與轉(zhuǎn)折年，熱點(diǎn)城市逐步擴(kuò)散（由一線蔓延至強(qiáng)二線、弱二線及強(qiáng)三線等），部分城市房價(jià)加速上漲。預(yù)計(jì)今年一手住房銷量將超過13億平方米（同比增長20%），創(chuàng)歷史新高。需求短期透支及政策拐點(diǎn)導(dǎo)致2017年為銷量小年，預(yù)計(jì)全年商品房銷售量下降10%左右。但絕對規(guī)模仍將達(dá)到13億-14億平方米，成為僅次于2016年的次高點(diǎn)（仍高于2013年）。

房價(jià)方面，安邦集團(tuán)認(rèn)為開發(fā)商資金鏈?zhǔn)站o影響供給節(jié)奏，土地價(jià)格影響成本端且對房價(jià)構(gòu)成正反饋，流動性及通脹預(yù)期通過影響投資需求進(jìn)而對房價(jià)構(gòu)成一定支撐。因此，2017年房價(jià)沒有大跌基礎(chǔ)。但部分二線城市由于潛在供應(yīng)量增幅較大，房價(jià)存下跌壓力。由于量價(jià)均存在下跌壓力，房地產(chǎn)市場的其它指標(biāo)也將受到影響。預(yù)計(jì)2017年房地產(chǎn)新開工面積將下降5%-10%，二線城市降幅略大；房地產(chǎn)投資增速放緩，預(yù)計(jì)全年增長0-3%，三線城市增速略低。

具體到對房企發(fā)展趨勢的判定，愛建證券研究員劉孫亮認(rèn)為，2017年房地產(chǎn)行業(yè)并購重組將陸續(xù)上演。每當(dāng)行業(yè)規(guī)模達(dá)到一定程度后，重組勢必會對行業(yè)進(jìn)行重新梳理，優(yōu)勝劣汰是必然。房地產(chǎn)行業(yè)尚在成熟期，且屬于“資源型”行業(yè)，因此企業(yè)多為應(yīng)對行業(yè)調(diào)整作了充足的準(zhǔn)備。

愛建證券認(rèn)為，2017年高杠桿的房企將會面臨重新洗牌、供應(yīng)端依舊會受到政策調(diào)控影響；未來房價(jià)仍然以高位盤整為主。二三線城市則依舊圍繞去庫存為主，未來房地產(chǎn)的投資增速或?qū)⒎啪彙?/p>

東方證券分析師竺勁認(rèn)為，2017年大型房企將通過股權(quán)收購或資產(chǎn)包收購來擴(kuò)大體量；中小型房企或?qū)⒓铀俎D(zhuǎn)型，形成地產(chǎn)+X的雙主業(yè)發(fā)展模式，甚至剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)。其團(tuán)隊(duì)表示2017年房地產(chǎn)行業(yè)的馬太效應(yīng)愈加清晰。

長江證券分析師蒲東君則更加詳細(xì)地說明了中小型企業(yè)在集中度加速提升的行業(yè)中，唯有退出或轉(zhuǎn)型。除了市值小、業(yè)績?nèi)?、無土地儲備的徹底轉(zhuǎn)型的殼公司，長江證券推薦的一些轉(zhuǎn)型方向包括金融類、大健康類、文化傳媒類和能源類等。在國企改革背景下，則有兩個(gè)方向：第一，在集團(tuán)中資產(chǎn)占比較高，地產(chǎn)開發(fā)為核心業(yè)務(wù)，若集團(tuán)擁有其他相關(guān)資源，大概率會進(jìn)行集團(tuán)內(nèi)部重組；第二，在集團(tuán)中資產(chǎn)占比較低，非核心業(yè)務(wù)，無新增土儲的企業(yè)，則很有可能被迫剝離或轉(zhuǎn)型。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。