樓市與信貸“脫鉤” 上漲兩大邏輯逆轉(zhuǎn)

回顧我國(guó)房改以來(lái)近20年信貸變化，不難看出樓市走向與信貸變化存在著一致性。但傳統(tǒng)的信貸邏輯并不完全適用于新的變化。多數(shù)人士認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫，雖有信貸杠桿提高的影響，但貨幣政策并未出現(xiàn)大幅調(diào)整，其根本原因仍在于市場(chǎng)本身進(jìn)入到下行周期。

歷史總是驚人地相似。在總結(jié)本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫的原因時(shí)，人們最先想到的，是2015年“3·30”和“9·30”新政中對(duì)信貸的松綁，以及當(dāng)年的5次降息。

這一情況像極了2009年。同樣因?yàn)榻?jīng)濟(jì)環(huán)境不佳，央行在2008年啟動(dòng)了5次降息，并在當(dāng)年年底將最低首付比例降至20%，最低貸款利率降至基準(zhǔn)利率的7折。于是，2009年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積錄得歷史最高漲幅42.1%。

回顧我國(guó)房改以來(lái)近20年的信貸變化史，不難看出樓市走向與信貸變化存在著一致性。在這背后，貨幣政策的調(diào)整，也影響著購(gòu)房杠桿的尺度。兩者共同構(gòu)筑的房貸環(huán)境，成為影響樓市的諸多復(fù)雜條件中，最具決定性的因素。

值得注意的是，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)渡到過(guò)剩時(shí)代，支撐樓市增長(zhǎng)的內(nèi)生動(dòng)力——城市化進(jìn)程，亦有乏力之勢(shì)，信貸環(huán)境對(duì)樓市的影響，恐怕不再像以往那樣強(qiáng)烈。

三度寬松與四輪高點(diǎn)

對(duì)于貸款購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，最關(guān)注的莫過(guò)于兩點(diǎn)：資金杠桿率和資金成本。前者由信貸政策所決定，后者由貨幣政策決定。從政策制定者的角度來(lái)看，信貸政策通常針對(duì)樓市本身，其調(diào)整取決于市場(chǎng)的冷熱程度；貨幣政策則事關(guān)全社會(huì)的資金成本，其調(diào)整多取決于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。

這也從側(cè)面反映出一個(gè)問(wèn)題：房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然容易受到專(zhuān)項(xiàng)調(diào)控政策的影響，但也不能脫離經(jīng)濟(jì)大勢(shì)孤立來(lái)談。

我國(guó)最早的住房信貸政策始于“第一次住房體制改革會(huì)議”（1988年）之后的1991年。當(dāng)年，建設(shè)銀行、工商銀行都成立了房地產(chǎn)信貸部，辦理個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)。

但隨之而來(lái)的是1992年房地產(chǎn)過(guò)熱，以及其后的政策收緊。1995年，央行頒布《商業(yè)銀行自營(yíng)住房貸款管理暫行辦法》，標(biāo)志著我國(guó)銀行商業(yè)性住房貸款走上正軌。但當(dāng)時(shí)不僅要求貸款人提供擔(dān)保，貸款的最高期限也僅為10年。同時(shí)，借款人需先有存款，金額不少于房款的30%。

1998年一系列房改文件頒布后，信貸政策開(kāi)始逐步放寬。當(dāng)年出臺(tái)的《個(gè)人住房貸款管理辦法》，首次規(guī)定了利率優(yōu)惠：商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款利率按照法定貸款利率減檔執(zhí)行，即期限5-10年個(gè)人住房貸款執(zhí)行3-5年一般貸款利率，期限3-5年的執(zhí)行1-3年一般貸款利率。

次年，購(gòu)房最低首付款比例被降至20%，最長(zhǎng)貸款期限延長(zhǎng)至30年，貸款利率可在“減檔”的基礎(chǔ)上再降10%。在2003年的“121號(hào)文”予以強(qiáng)化后，我國(guó)住房信貸政策迎來(lái)首個(gè)寬松期。

這一輪寬松環(huán)境一直延續(xù)到2006年，并造就了房改以來(lái)的首輪旺市。

為了遏制市場(chǎng)過(guò)熱，監(jiān)管層在2006年末將90平方米以上首套住房的最低首付比例提高至30%。次年，二套房的最低首付比例上調(diào)至40%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。于是，市場(chǎng)在2007年末開(kāi)始降溫。

2008年，國(guó)際金融危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)沖擊。年末，多項(xiàng)刺激房地產(chǎn)的政策出臺(tái)。雖然首套房貸款的最低首付比例仍為20%，但貸款利率可降至基準(zhǔn)利率的0.7倍，二套房貸款利率也明顯下滑。這被認(rèn)為是第二輪信貸寬松期。

在2008年5次降息作用下，這輪寬松無(wú)論從購(gòu)房杠桿還是資金成本，都創(chuàng)造了合適的購(gòu)房時(shí)機(jī)。這也直接催生了2009年的市場(chǎng)爆發(fā)，當(dāng)年商品房銷(xiāo)售面積突破9億平方米，增長(zhǎng)42.1%，為史上銷(xiāo)售增幅最大的一年。

2010年至2011年，旨在打壓樓市的“國(guó)十條”、“新五條”、“新國(guó)八條”先后出臺(tái)，首套房最低首付比例恢復(fù)至30%，二套房最低首付比例上調(diào)至60%，利率調(diào)整至基準(zhǔn)的1.1倍，三套房的信貸被暫停。市場(chǎng)大漲局面被遏制。

此后，由于政策在執(zhí)行層面有所松動(dòng)，加之2012年出現(xiàn)連續(xù)兩輪降息，壓抑的需求被大量釋放，2013年仍然出現(xiàn)銷(xiāo)售爆棚。2013年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積超過(guò)13億平方米，同比增長(zhǎng)17.3%。

2013年年初出臺(tái)的“新國(guó)五條”，將一線(xiàn)城市二套房最低首付比例提高至七成，貸款利率提高至基準(zhǔn)利率的1.2倍，但仍然未能阻止“史上第二銷(xiāo)售高點(diǎn)”的到來(lái)。

2014年開(kāi)始，市場(chǎng)又進(jìn)入成交調(diào)整期。9月開(kāi)始，信貸政策出現(xiàn)連續(xù)寬松。在2014年的“9·30”，2015年的“3·30”、“9·30”三項(xiàng)新政出臺(tái)后，非限購(gòu)城市的最低首付比例時(shí)隔9年后再度降至20%，二套房最低首付比例降至30%。

與此同時(shí)，2015年央行連續(xù)5輪降息，貸款利率降至近20年新低。在信貸、貨幣政策雙雙寬松的情況下，信貸環(huán)境迎來(lái)第三輪寬松期。

自2015年末開(kāi)始，史上最大規(guī)模銷(xiāo)售熱潮出現(xiàn)。截至11月，2016年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積13.6億平方米，超過(guò)2013年全年的高點(diǎn)，同比增長(zhǎng)24.3%。

信貸邏輯生變

過(guò)去多年來(lái)，信貸政策的變化，與樓市走勢(shì)有著驚人的一致性，其影響力甚至超過(guò)了后來(lái)的限購(gòu)、房產(chǎn)稅等調(diào)控手段。但這并不能斷定信貸政策真的起到了決定性作用。

按照中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的觀點(diǎn)，背后還有兩個(gè)不能忽略的背景。

一是過(guò)去十多年來(lái)，M2一直維持著較高的（約15%左右）年均復(fù)合增長(zhǎng)率；二是在2013年之前，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于整體供不應(yīng)求狀態(tài)，且區(qū)域分化并不明顯。

這說(shuō)明，在貨幣供應(yīng)相對(duì)充足、房地產(chǎn)市場(chǎng)具備足夠內(nèi)生動(dòng)力的情況下，信貸政策能夠很好地引導(dǎo)資金對(duì)房地產(chǎn)的流向。事實(shí)上，樓市走勢(shì)還和M2出現(xiàn)極大的正相關(guān)性，在銷(xiāo)售增速最大的2009年，M2余額增長(zhǎng)27.68%，創(chuàng)下最近20年來(lái)最大增幅。

如今，這兩個(gè)背景似乎都已不復(fù)存在。

據(jù)央行統(tǒng)計(jì)，2016年前11個(gè)月，M2余額增幅為11.4%，低于去年全年的13.3%。在貨幣政策“穩(wěn)健中性”的基調(diào)下，預(yù)計(jì)近幾年M2恐難有大幅增長(zhǎng)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)折更為明顯，且不可逆轉(zhuǎn)。按照多家機(jī)構(gòu)的研究，自2013年之后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正式過(guò)渡到“整體供大于求、區(qū)域分化加劇”局面。廣大二三線(xiàn)城市的“去庫(kù)存”壓力巨大，內(nèi)生動(dòng)力極為缺乏。

在多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫，雖有信貸杠桿提高的影響，但貨幣政策并未出現(xiàn)大幅調(diào)整，其根本原因仍在于市場(chǎng)本身進(jìn)入到下行周期。

事實(shí)上，自今年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)“大周期見(jiàn)頂”的言論就甚囂塵上。其理由在于，城鎮(zhèn)化進(jìn)入后半程（中小城市動(dòng)力不足）、人口紅利減退（新增購(gòu)房人口不足）、整體供應(yīng)過(guò)剩等。這也意味著，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入低速增長(zhǎng)，甚至負(fù)增長(zhǎng)階段。

因此，傳統(tǒng)的信貸邏輯并不能完全適用于新的變化。根據(jù)大多數(shù)分析人士的觀點(diǎn)，由于整體需求乏力，除非M2增幅再度提高，否則即使信貸政策放松，對(duì)市場(chǎng)的刺激仍然有限。且這種影響將集中在熱點(diǎn)城市，而非整體市場(chǎng)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。