樓市調(diào)控不會(huì)且不能一蹴而就 明年政策或進(jìn)一步收緊

為了踐行中央“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的理念，12月21日、23日，鄭州限購(gòu)、限貸政策再次升級(jí)。與此同時(shí)，武漢也在同一時(shí)間對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行了升級(jí)。事實(shí)上，近幾個(gè)月以來(lái)，多個(gè)熱點(diǎn)城市升級(jí)了調(diào)控政策，效果顯著，樓市量?jī)r(jià)雙降，降溫明顯。業(yè)內(nèi)專家表示，目前在房地產(chǎn)市場(chǎng)得到穩(wěn)定的同時(shí)繼續(xù)升級(jí)調(diào)控政策，這表明了政府抑制房?jī)r(jià)的決心，明年調(diào)控政策或?qū)⒗^續(xù)縮緊。

貫徹“房子是用來(lái)住的”鄭州武漢調(diào)控同時(shí)升級(jí)

在12月中旬，2016中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中提到，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。

“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的。”12月21日晚鄭州市人民政府官方網(wǎng)站的限購(gòu)升級(jí)通知文件上明確表明。

新的限購(gòu)政策在原來(lái)的限購(gòu)基礎(chǔ)上，將180平方米（含）以上住房也納入限購(gòu)范圍。與此同時(shí)，新政對(duì)外地人做了限制。

同天晚間，武漢市也發(fā)布了《武漢市房管局關(guān)于擴(kuò)大住房限購(gòu)范圍的通知》。其中規(guī)定，武漢市將進(jìn)一步擴(kuò)大住房限購(gòu)區(qū)域，新增東西湖區(qū)、江夏區(qū)、黃陂區(qū)部分區(qū)域。上述區(qū)域住房限購(gòu)措施自12月22日起施行。

除了限購(gòu)，23日，鄭州官方又把二套房首付比例調(diào)整為60%，限貸調(diào)控政策再次升級(jí)。

鄭州和武漢在此時(shí)出臺(tái)樓市升級(jí)調(diào)控政策也是與國(guó)家調(diào)控政策步調(diào)保持一致。

鄭州政策相對(duì)較晚且溫和

鄭州并非首次加碼，9月14日、10月1日、12月22日，調(diào)控政策多次加碼之后，鄭州的限購(gòu)形勢(shì)已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)峻。

“羅馬不是一天建成的”，房地產(chǎn)調(diào)控也不是一次性就能到位的，實(shí)際上，武漢自10月3日提高二套房首付比例后也是多次加碼調(diào)控。11月14日，武漢發(fā)布通知，武漢主城區(qū)購(gòu)房政策再次升級(jí)，本市戶籍禁止購(gòu)買第三套住房，非本市戶籍則需要連續(xù)在本市繳滿2年社?；騻€(gè)人所得稅證明，并且對(duì)于補(bǔ)繳的不予承認(rèn)。而最新這次調(diào)控是武漢再度升級(jí)調(diào)控政策。

從政策上我們可以看到鄭州與武漢的不同，一名業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，鄭州雙限以及升級(jí)調(diào)控的時(shí)間事實(shí)上要比其他城市都要晚一些，且力度也較為溫和。武漢的調(diào)控相對(duì)嚴(yán)厲一些，比鄭州提前對(duì)外地戶口的購(gòu)房者進(jìn)行了限制，同時(shí)禁止本地人購(gòu)買第三套房；同時(shí)武漢的限購(gòu)范圍更大一些。“其實(shí)現(xiàn)在市場(chǎng)已經(jīng)逐漸穩(wěn)定，調(diào)控政策的不斷升級(jí)則表明相關(guān)部門的態(tài)度，決不允許再出現(xiàn)今年銷量和房?jī)r(jià)大起大落的情況。”這名專家分析稱。

雖然側(cè)重點(diǎn)不同，但是效果都是非常明顯。

限購(gòu)前的8月、9月，鄭州市房?jī)r(jià)漲幅均領(lǐng)跑全國(guó)，居全國(guó)首位。鄭州市房管局發(fā)布的10月、11月數(shù)據(jù)顯示，兩個(gè)多月來(lái)，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫明顯。

同樣，武漢效果也是明顯。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，武漢11月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅為1.6%，11月下半月環(huán)比漲幅僅為0.7%。

全國(guó)各地調(diào)控政策收效明顯

鄭州和武漢只是全國(guó)樓市調(diào)控城市大軍的冰山一角。據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，9月30日以來(lái)的兩個(gè)月，已有24個(gè)熱點(diǎn)城市出臺(tái)了50多個(gè)樓市新政。北京、天津、上海以及有著樓市“四小龍”之稱的南京、蘇州、合肥、廈門的限購(gòu)限貸政策也是不停加碼。

南京9月25日宣布加入限購(gòu)大潮，9月29日，南京住房公積金管理中心規(guī)定自10月1日起，暫停公積金轉(zhuǎn)商業(yè)貼息貸款的申請(qǐng)，通過(guò)限購(gòu)和限貸雙管齊下來(lái)促進(jìn)樓市健康發(fā)展。

早在8月11日，蘇州樓市限購(gòu)新政出臺(tái)，成為第一個(gè)重啟限購(gòu)的二線城市，同時(shí)還把二套房最低首付比例提高為50%。10月3日，蘇州官方再次出臺(tái)收緊政策，外地人買首套房受限，并禁購(gòu)二套，有貸款記錄的二套房商貸最低首付超過(guò)北京，高達(dá)80%，為二線城市最嚴(yán)限購(gòu)。

在新一輪的限購(gòu)中，10月2日，合肥宣布：市區(qū)本地人限購(gòu)2套房；外地人購(gòu)房需要1年社?；蚣{稅證明。最低首付30%；一次購(gòu)房記錄的，已結(jié)清，最低首付40%；一次購(gòu)房未結(jié)清首付最低50%；本地人2套以上、沒(méi)有納稅社保的外地人，不能買房；從嚴(yán)控制公積金貸款，停止三套房貸款；停止異地公積金貸款等來(lái)嚴(yán)控炒房的行為。

廈門限購(gòu)升級(jí)版10月5日公布，規(guī)定暫停向三類家庭銷售建筑面積180平方米及以下的商品住房，其中非本市戶籍居民家庭的購(gòu)房門檻提至購(gòu)房之日前3年內(nèi)在廈門市逐月連續(xù)繳納2年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明等。

前天（12月26日），濟(jì)南市政府再發(fā)六條措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，防止房?jī)r(jià)反彈。通知規(guī)定，本市戶籍家庭限購(gòu)2套住房，非本市戶籍家庭在濟(jì)南市限購(gòu)1套住房。這是今年下半年以來(lái)濟(jì)南第三次出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，也被稱為濟(jì)南史上最嚴(yán)調(diào)控。

經(jīng)過(guò)限購(gòu)令的洗禮，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，目前出臺(tái)調(diào)控政策城市的樓市趨于平穩(wěn)，調(diào)控政策起到了良好的效果。一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比基本持平，二線城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅進(jìn)一步回落，上漲0.4%。其中，杭州、深圳、哈爾濱、廈門等城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅負(fù)增長(zhǎng)，杭州跌幅最大，為0.4%。

開(kāi)發(fā)商

調(diào)控政策對(duì)中小房企打擊較大

“調(diào)控政策的出臺(tái)對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講是致命的打擊，2017年鄭州樓市將進(jìn)入新的拐點(diǎn)。”鄭州本地一名房企負(fù)責(zé)人李先生向記者表示，事實(shí)上，今年樓市就熱了3個(gè)月左右，有的房企狠狠賺了一筆，而有的節(jié)點(diǎn)不對(duì)的房企則沒(méi)有趕上這一輪漲價(jià)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，之前購(gòu)房者有60%左右的是外地戶口，新的政策出臺(tái)后，對(duì)他們進(jìn)行了嚴(yán)格的限制，售樓部逐漸冷清，一個(gè)月的來(lái)訪量甚至還不如之前一星期的多。量?jī)r(jià)雙降的結(jié)果導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商資金回籠困難，成本進(jìn)一步增加，這對(duì)中小房企來(lái)說(shuō)打擊不小。

“政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控不會(huì)且不能一次性到位，需要慢慢調(diào)控，即使市場(chǎng)不夠理性，也要給其適應(yīng)的過(guò)程”，李先生進(jìn)一步分析稱，原來(lái)的政策是精準(zhǔn)打擊了房產(chǎn)投機(jī)者，而升級(jí)后的政策則連改善型客戶也限制在內(nèi)。“新的升級(jí)政策對(duì)鄭東新區(qū)的影響較大，這里高端樓盤居多，是改善型住房的聚集地，因?yàn)檫@邊房?jī)r(jià)較高，一般工薪階層首次購(gòu)房不會(huì)選擇這里，因此新政影響的主要是東區(qū)的高端住宅。”李先生稱。

專家

明年樓市政策或?qū)⒗^續(xù)收緊

“這一輪調(diào)控跟過(guò)去完全不一樣，千萬(wàn)不要誤判，無(wú)論是市場(chǎng)基本面、房?jī)r(jià)基本面，還是未來(lái)的需求，都發(fā)生了較大變化。”國(guó)內(nèi)知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)在接受媒體采訪時(shí)表示，這次調(diào)控針對(duì)的對(duì)象很簡(jiǎn)單，那就是精準(zhǔn)打擊投資，中央對(duì)于抑制房產(chǎn)投資投機(jī)的決心很大，包括鄭州、南京在內(nèi)的國(guó)內(nèi)多個(gè)熱點(diǎn)城市重啟了限購(gòu)政策，限貸同樣層層加碼，到了明年，馬光遠(yuǎn)認(rèn)為稅收政策也可能跟上，“簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是把去年放開(kāi)的稅收（指的是樓市首付比例下調(diào)、營(yíng)業(yè)稅免征期限由5年變成2年的政策）再次收起來(lái)。”

“對(duì)于鄭州而言，保持政策的連續(xù)性與適時(shí)適度調(diào)整政策同等重要，目前的政策是適配的。”河南商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)宋向清認(rèn)為，但三個(gè)月乃至半年以后的儲(chǔ)備政策能否適配，關(guān)鍵取決于相關(guān)部門對(duì)樓市發(fā)展的預(yù)見(jiàn)性和應(yīng)變能力。不管怎么說(shuō)，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、平穩(wěn)、持續(xù)發(fā)展是政府調(diào)控的終極目標(biāo)。

上述鄭州某知名房企負(fù)責(zé)人李先生認(rèn)為，“政策縮緊的力度逐漸加大，表明了政府抑制房?jī)r(jià)的決心，我認(rèn)為至少到‘十九大’之前政策不會(huì)松綁，不會(huì)出現(xiàn)‘救市’的政策”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。