鄭州武漢限購(gòu)再升級(jí) 調(diào)控持續(xù)一兩年劍指瘋狂投資客

12月21日夜間，武漢和鄭州市房管局分別先后發(fā)文，將擴(kuò)大限購(gòu)范圍。鄭州限購(gòu)擴(kuò)大范圍包括非鄭州戶口需2年社保繳納證明，同時(shí)將180平方米以上也納入限購(gòu)；武漢市限購(gòu)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大到東西湖、江夏、黃陂三個(gè)遠(yuǎn)城區(qū)的部分區(qū)域。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者發(fā)現(xiàn)，此次再次升級(jí)的鄭州和武漢兩個(gè)城市的共性是，今年以來(lái)，房?jī)r(jià)指數(shù)一直保持上漲趨勢(shì)。本次已經(jīng)是這兩個(gè)城市本年度第二次針對(duì)限購(gòu)方面調(diào)控升級(jí)。

華潤(rùn)置地鄭州公司一位負(fù)責(zé)人對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，從調(diào)控一再升級(jí)來(lái)看，本輪調(diào)控很可能會(huì)持續(xù)到1-2年時(shí)間。明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)很可能非常慘淡，尤其是那些地王項(xiàng)目。

這位開(kāi)發(fā)商擔(dān)憂，明年樓市銷(xiāo)售狀況可能非常不樂(lè)觀。“銷(xiāo)售難度比較大。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)持續(xù)近兩個(gè)月，從中央到地方，均在繼續(xù)加碼未放松。武漢、鄭州再次加碼都體現(xiàn)了本輪調(diào)控的力度。

調(diào)控一再升級(jí)

不管是中央還是地方政府，均一再?gòu)?qiáng)調(diào)本輪調(diào)控的嚴(yán)峻性。

12月21日下午，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十四次會(huì)議再次提出，規(guī)范住房租賃市場(chǎng)和抑制房地產(chǎn)泡沫，是實(shí)現(xiàn)住有所居的重大民生工程。要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，分類調(diào)控，地方為主，金融、財(cái)稅、土地、市場(chǎng)監(jiān)管等多策并舉，形成長(zhǎng)遠(yuǎn)的制度安排，讓全體人民住有所居。

12月21日晚間，武漢和鄭州升級(jí)限購(gòu)。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者梳理發(fā)現(xiàn)，此次武漢和鄭州出臺(tái)的調(diào)控政策實(shí)際上是針對(duì)過(guò)往調(diào)控政策的再次收緊。

10月1日，鄭州市人民政府發(fā)布通知，從10月2日起，在鄭州市市內(nèi)五區(qū)和鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合試驗(yàn)區(qū)、鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、鄭州高新區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)擁有2套及以上住房的本市戶籍居民和擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭限購(gòu)180平方米以下（不含180平方米）的住房。

10月3日，武漢市住房保障和房屋管理局官網(wǎng)發(fā)布通知，規(guī)定首套房商業(yè)貸款首付比例提至25%，二套房首付比例提至50%。本地人最多可購(gòu)2套房，外地人最多可購(gòu)1套房。需要特別說(shuō)明的是，武漢市遠(yuǎn)城區(qū)（含黃陂區(qū)、新洲區(qū)、漢南區(qū)、東西湖區(qū)、蔡甸區(qū)、江夏區(qū)）原有購(gòu)房政策不變。

由此可見(jiàn)，此次武漢和鄭州調(diào)控升級(jí)均是將此前限購(gòu)進(jìn)一步升級(jí)，將此前留下的余地再次收緊

位于武漢光谷地區(qū)的綠地國(guó)際理想城的銷(xiāo)售對(duì)于調(diào)控的理解是，“可能是遠(yuǎn)城區(qū)的房?jī)r(jià)上漲得也比較快，所以政府會(huì)抑制一下。政府現(xiàn)在需要把調(diào)控周期拉得很長(zhǎng)，讓房?jī)r(jià)穩(wěn)定下來(lái)。”

根據(jù)房天下的數(shù)據(jù)顯示，2016年1月武漢新房平均售價(jià)為9051元/平米，截至11月已經(jīng)升至10976元/平米。二手房的均價(jià)則從1月的10563元/平米升至12月的15383元/平米。而根據(jù)房天下的數(shù)據(jù)，鄭州1月份新房均價(jià)在9531元/平米左右，截至11月新房價(jià)格為11029元/平米。二手房的價(jià)格1月份為9531元/平米左右，12月為15191元/平米。

調(diào)控劍指投資客

過(guò)去一年間，武漢、鄭州這些城市均出現(xiàn)了房?jī)r(jià)快速上漲，從而涌現(xiàn)不少投機(jī)性投資需求。

鄭州一位不愿意透露姓名的開(kāi)發(fā)商表示，“今年此前市場(chǎng)基本都是投資需求，從而帶動(dòng)自住需求加緊入市。因此，不少項(xiàng)目漲幅達(dá)到40%-50%，有些項(xiàng)目甚至翻番。但調(diào)控基本抑制了這些投資需求。”

鄭州恒大城銷(xiāo)售透露，他們此前投資客和剛需客的比例大概是各占50%，剛需客會(huì)多一些。按照當(dāng)前的調(diào)控政策，很多客戶都不具備購(gòu)房資格。“即便是剛需客很可能也買(mǎi)不了房子了，正常外地戶口在鄭州交兩年社保的是很少。”

武漢一家開(kāi)發(fā)商也表示，今年房?jī)r(jià)上漲之后，武漢也出現(xiàn)不少投資客戶。調(diào)控明顯指向投資客。

鄭州天賦路天瑞街的一家房產(chǎn)中介介紹，“十一新政后，二手房受影響就比較大，客戶觀望情緒濃，但11、12月明顯好多了。這次突擊的新政，對(duì)市場(chǎng)影響將更為嚴(yán)峻。”

鄭州一家房產(chǎn)中介甚至悲觀地認(rèn)為，新政對(duì)二手房打擊面至少90%。他擔(dān)心，“以后幾乎沒(méi)啥客戶了。”

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，在近期一次的全國(guó)70城房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比增幅排行中，武漢是熱點(diǎn)城市中漲幅較大的城市，所以管控房?jī)r(jià)非常有必要。

上述鄭州開(kāi)發(fā)商分析，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)非常明確，房子是用來(lái)住的，而不是用來(lái)炒的。可見(jiàn)政府對(duì)于抑制投資需求態(tài)度非常明確。明年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)非常慘淡。

10月28日，中央政治局專門(mén)召開(kāi)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，再次提出注重抑制資產(chǎn)泡沫。而在12月14至16日舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次明確指出，“在去庫(kù)存方面，要堅(jiān)持分類調(diào)控，因城因地施策，重點(diǎn)解決三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)多問(wèn)題。”并且再一次提出，“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位。

張大偉認(rèn)為，“過(guò)去的房地產(chǎn)調(diào)控更多是短期政策，所以經(jīng)常因?yàn)榻?jīng)濟(jì)走勢(shì)不同而出現(xiàn)波動(dòng)，長(zhǎng)效機(jī)制意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不能只靠一時(shí)的應(yīng)急調(diào)控政策，關(guān)鍵是需要完善長(zhǎng)期制度建設(shè)、房地產(chǎn)稅等長(zhǎng)期政策有望加快落地。建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，關(guān)鍵要處理好住房消費(fèi)和投資、房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的協(xié)調(diào)關(guān)系。”

國(guó)家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣認(rèn)為，“中國(guó)房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)越吹越大，已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大障礙，必須解決。”王小廣稱，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議表明，房子是為了人住的不是為了用來(lái)炒的。這句話非常非常重要。這是整個(gè)房地產(chǎn)的一個(gè)戰(zhàn)略定位。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。