顧云昌：2016年房地產(chǎn)銷售額為何創(chuàng)下歷史新高

2016年，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了“冰火兩重天”：一邊是不少中小城市大量商品房賣不出去，需要去庫(kù)存；另一邊是北京、上海等一線城市住房銷售火爆，甚至出現(xiàn)買房子就像買白菜的怪現(xiàn)象。而各地在10月前后出臺(tái)的限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策效果明顯，讓火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)快速降溫，房地產(chǎn)市場(chǎng)也從前三季度的火力大爆發(fā)到四季度漸趨平靜。

在關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)上，中央為2017年的房地產(chǎn)市場(chǎng)明確定調(diào)。12月14日至16日在北京舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止大起大落。那么，長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制和短期調(diào)控兩者是什么關(guān)系？2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)否再現(xiàn)2016年的火爆？我們?cè)撊绾慰创据啒鞘姓{(diào)控？12月11日，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪了作為1998年房改方案起草人之一的全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)主席顧云昌，請(qǐng)他就當(dāng)前的樓市解疑釋惑。

2017年房?jī)r(jià)總體上穩(wěn)中下行、

增幅放緩

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：2016年一線與一些熱點(diǎn)二線城市的樓市就像突然坐上“火箭”，價(jià)格的快速上漲讓很多人始料未及。您怎么看待2016年部分城市樓市的瘋狂表現(xiàn)？

顧云昌：2016年的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了“雙泡沫”。一個(gè)是一二線城市出現(xiàn)的價(jià)格泡沫、資產(chǎn)泡沫；一個(gè)是三四線城市出現(xiàn)的庫(kù)存數(shù)量泡沫，即房子賣不掉。因此，國(guó)家有針對(duì)性地推出了“因城施策、一城一策”的調(diào)控方針，從不同的兩個(gè)方面發(fā)力，一方面針對(duì)一二線城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，控制房?jī)r(jià)；另一方面針對(duì)三四線城市實(shí)施去庫(kù)存政策。調(diào)控時(shí)用“兩只手”進(jìn)行調(diào)控，一只是無(wú)形的手，一只是有形的手。無(wú)形的手是市場(chǎng)調(diào)節(jié)，有形的手是行政手段，包括限購(gòu)限貸等調(diào)控政策。

2016年北京、上海、深圳等大城市的購(gòu)房盛況已經(jīng)達(dá)到歷史最高峰。2016年1至11月，全國(guó)的銷售面積已經(jīng)超過(guò)了13億平方米，銷售額超過(guò)10萬(wàn)億元，已經(jīng)超過(guò)上一個(gè)歷史高峰2013年全年的數(shù)額，肯定會(huì)創(chuàng)造歷史新高。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：關(guān)于2017年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，目前有兩種聲音，一種聲音認(rèn)為2017年的房?jī)r(jià)仍然會(huì)上漲；還有一種聲音認(rèn)為，在國(guó)家的調(diào)控措施下房?jī)r(jià)不會(huì)繼續(xù)上漲。您怎么看？

顧云昌：房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)明顯的“周期規(guī)律”，即3年左右一個(gè)周期。2013年是房?jī)r(jià)的高漲期，2014年是房?jī)r(jià)的下行期，2016年又迎來(lái)一個(gè)高漲期，正好是3年時(shí)間。我認(rèn)為2017年的房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能再像2016年那樣瘋狂，因?yàn)橐欢€城市先后出臺(tái)了限購(gòu)、限貸甚至限價(jià)等手段，控制房?jī)r(jià)和交易量的快速上升。其實(shí)，房?jī)r(jià)的漲或不漲，因城而異。三四線城市在去庫(kù)存，不是去杠桿，還在加杠桿，比如政府采取補(bǔ)貼方式鼓勵(lì)大家買房。其實(shí)這些地方的房?jī)r(jià)本來(lái)沒(méi)什么泡沫，去庫(kù)存之后房?jī)r(jià)出現(xiàn)回升，是正常的、合理的。總體來(lái)說(shuō)，2017年無(wú)論是交易量還是房?jī)r(jià)，有的城市會(huì)穩(wěn)中下行、增幅下降，有的城市還會(huì)出現(xiàn)穩(wěn)中有降的情形。

“土地制度改革是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制最重要的部分”

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：今年進(jìn)行的房地產(chǎn)調(diào)控，抑制了一些需求。因此有觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控一直是在走抑制需求的老路。您認(rèn)同這個(gè)觀點(diǎn)嗎？

顧云昌：房地產(chǎn)調(diào)控是針對(duì)需求側(cè)的，市場(chǎng)冷的時(shí)候要刺激需求，比如去庫(kù)存；市場(chǎng)太熱的時(shí)候要遏制需求。抑制需求側(cè)的調(diào)控是短效的，而調(diào)控本身就是短效機(jī)制。改革則針對(duì)供給側(cè)，同時(shí)也是一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制建立的過(guò)程。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。這是房地產(chǎn)供給側(cè)改革很重要的一個(gè)方面。過(guò)去的樓市調(diào)控政策，以限購(gòu)、限貸甚至限價(jià)為主，更多針對(duì)樓市短期需求。但是我們也不能只講長(zhǎng)效機(jī)制，短效機(jī)制也要使用，畢竟調(diào)控永遠(yuǎn)在路上，而改革任重而道遠(yuǎn)。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，房?jī)r(jià)在每一次調(diào)控之后都會(huì)出現(xiàn)反彈，房?jī)r(jià)如何避免進(jìn)入一個(gè)“越調(diào)越高”的怪圈？

顧云昌：“越調(diào)越高”的表述過(guò)分了些，在增發(fā)那么多貨幣的情況下，房?jī)r(jià)能不高嗎？關(guān)鍵是房?jī)r(jià)上漲的速度、發(fā)行的貨幣量和我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是否相適應(yīng)，要看調(diào)控政策出臺(tái)的時(shí)間、調(diào)控的手段是否合適，否則會(huì)適得其反，比如過(guò)度的壓制會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)烈的反彈，“一刀切”的調(diào)控不能夠?qū)ΠY下藥。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：如何看待今年進(jìn)行的房地產(chǎn)調(diào)控？這次調(diào)控后，房?jī)r(jià)哪一年又會(huì)出現(xiàn)反彈？

顧云昌：房地產(chǎn)市場(chǎng)是3年一個(gè)周期，我估計(jì)2019年房地產(chǎn)價(jià)格又會(huì)上升。豬肉價(jià)格有周期性，房地產(chǎn)價(jià)格也有周期性，這是市場(chǎng)規(guī)律，是不可逆的。所以我們的改革要按照市場(chǎng)規(guī)律來(lái)做。其實(shí)，房地產(chǎn)的問(wèn)題主要不是房地產(chǎn)自身的問(wèn)題，而是由于現(xiàn)在的財(cái)政政策、貨幣政策、城鎮(zhèn)化、土地錯(cuò)配等因素形成的問(wèn)題。例如，貨幣增發(fā)政策，M2增速和大城市的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度是一致的，中小城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度則低于M2增速，這是由于各個(gè)城市的住房供求關(guān)系不同而造成的結(jié)果，供大于求的城市，房?jī)r(jià)就漲得慢，而供不應(yīng)求的城市，房?jī)r(jià)就漲得快。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：在您看來(lái)，目前我國(guó)房地產(chǎn)存在的根本問(wèn)題是什么？

顧云昌：目前我國(guó)房地產(chǎn)存在的問(wèn)題是供給側(cè)的問(wèn)題，也就是供給側(cè)方面的土地供需錯(cuò)位。土地制度改革是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制最重要的部分，當(dāng)然還有稅收體制、金融體制改革，但是最重要的問(wèn)題是土地制度的問(wèn)題。2008年以來(lái)，在我國(guó)的城鎮(zhèn)化建設(shè)中，土地的城鎮(zhèn)化和人口的城鎮(zhèn)化出現(xiàn)了扭曲，土地城鎮(zhèn)化使大量中小城市周圍的農(nóng)田變成了城市建設(shè)用地，而人口城鎮(zhèn)化使大量的人口從農(nóng)村來(lái)到中小城市，走向現(xiàn)代化大城市，也就是土地的供應(yīng)和人口的流向是相反的，北京、上海、深圳等城市沒(méi)有更多的土地供應(yīng)甚至是無(wú)地供應(yīng)，但人還在流入，土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的一個(gè)主要方面。

出臺(tái)房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響有限

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：有一種觀點(diǎn)認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度并不算高。以美國(guó)為例，美國(guó)次貸危機(jī)后，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度為12%以上，而我國(guó)只有8%。因此，城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)必須要繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)的引擎作用。您認(rèn)同這個(gè)說(shuō)法嗎？

顧云昌：城鎮(zhèn)化離不開房地產(chǎn)。一方面，城鎮(zhèn)化推動(dòng)了房地產(chǎn)的發(fā)展，反過(guò)來(lái)，房地產(chǎn)的發(fā)展又進(jìn)一步促使城鎮(zhèn)化向前邁進(jìn)。因此，要客觀看待房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)、對(duì)城市建設(shè)的貢獻(xiàn)和對(duì)老百姓居住條件改善的貢獻(xiàn)。但是，房地產(chǎn)本身確實(shí)存在許多問(wèn)題，主要出在供給側(cè)的土地制度問(wèn)題上，以及金融和稅收問(wèn)題上。

關(guān)于房地產(chǎn)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度只有8%，我認(rèn)為這個(gè)數(shù)據(jù)相比美國(guó)較低主要是因?yàn)閮蓢?guó)統(tǒng)計(jì)口徑不一樣。美國(guó)計(jì)算GDP是從消費(fèi)端算起，而我國(guó)是從投資端算起。GDP的算法不一樣，導(dǎo)致我國(guó)跟美國(guó)沒(méi)有可比性。我國(guó)70%的房子還在建，新房還在投資，而美國(guó)新房只占總量的10%左右。中國(guó)增量那么大，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)絕對(duì)不會(huì)比美國(guó)低，應(yīng)該比12%高。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：像北京、上海等一線城市，如果未來(lái)出臺(tái)房地產(chǎn)稅，會(huì)不會(huì)影響房?jī)r(jià)？

顧云昌：房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響不是沒(méi)有，但影響不大，靠房地產(chǎn)稅來(lái)打壓房?jī)r(jià)是不切實(shí)際的。美國(guó)的房地產(chǎn)稅多不多？但是房?jī)r(jià)照樣漲。世界上有哪個(gè)國(guó)家收了房地產(chǎn)稅后，房?jī)r(jià)下降了？上海、重慶早就試點(diǎn)房地產(chǎn)稅了，對(duì)房?jī)r(jià)有影響嗎？現(xiàn)在我國(guó)房地產(chǎn)稅的稅基還沒(méi)有確定，就來(lái)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)的影響，未免太空泛。我認(rèn)為房地產(chǎn)稅主要是用來(lái)調(diào)節(jié)住房需求，主要目的是為了國(guó)家的稅收體制改革，或者說(shuō)是為了健全房地產(chǎn)的稅收體制，保證國(guó)家財(cái)政收入。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。