上海樓市11·28新政“半月談”：最受傷的是剛需？

2016年最后一個(gè)月的上海樓市，因?yàn)?1月28日砸落的新規(guī)重錘而變得撲朔迷離。新政的發(fā)布過(guò)程本身就充滿了縝密布局的意味：28日中午12點(diǎn)，上海市政府官方公眾號(hào)“上海發(fā)布”忽然推送了一條和樓市無(wú)關(guān)的信息，打破了“每日一更”的慣有節(jié)奏，直到當(dāng)天晚上9點(diǎn)，云里霧里的“觀眾們”才發(fā)現(xiàn)，這是為了緊急加推樓市新政做鋪墊。

比之“3·25滬九條”更加嚴(yán)苛的是，“11·28”新政生效的時(shí)間就在第二天，加上公布時(shí)當(dāng)天的網(wǎng)簽渠道已經(jīng)關(guān)閉，幾乎難有“漏網(wǎng)之魚(yú)”，“3·25”前夜瘋搶2000套的盛況被徹底扼殺在搖籃里。

從政策內(nèi)容看，網(wǎng)友也驚嘆此次上海決策層可謂“狠下殺手”，一舉終結(jié)了此前上海購(gòu)房資格認(rèn)定“認(rèn)房不認(rèn)貸”的慣例，變成“既認(rèn)房又認(rèn)貸”。只要曾有過(guò)房貸記錄，即使名下無(wú)房也視作二套的做法沉痛打擊了去年底以來(lái)引領(lǐng)漲勢(shì)的改善型需求。另外，即使被認(rèn)定為首套房，首付比例也從30%上升到35%。

至記者截稿時(shí)，新政面世已然半月有余，前期如驚弓之鳥(niǎo)的市場(chǎng)逐漸恢復(fù)本真面貌，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者注意到，意料中的成交“速凍”確實(shí)如期而至，但調(diào)控“毒丸”的邊際效應(yīng)卻也不斷遞減，買(mǎi)賣(mài)雙方的“耐藥性”似乎逐漸加強(qiáng)，單純的限購(gòu)、限貸未能改變后市繼續(xù)看漲的預(yù)期。

遲來(lái)的調(diào)控力度比“謠言”更甚

記者從多個(gè)渠道了解到，早在8月底，相關(guān)人士就已經(jīng)在研究調(diào)控的升級(jí)版，豈料捕風(fēng)捉影的上海樓市立即啟動(dòng)了近乎瘋狂的交易“反撲”，讓“調(diào)控預(yù)期”反而成為了助漲房?jī)r(jià)的燃料。8月20日、21日的周末，上海新房成交量不過(guò)900多套，8月25日傳聞四起，當(dāng)天和次日的成交均破900套，隨著傳言愈演愈烈，接下來(lái)三天單日成交量紛紛過(guò)千，到了周末竟然直逼3000套。

尤其是以提前排隊(duì)離婚來(lái)阻擊新政可能限制離婚買(mǎi)房的情形，更是引發(fā)社會(huì)熱議。新政傳聞釋放出如此威力，這恐怕是政策制定者也始料未及的。面對(duì)這場(chǎng)由“9月1日調(diào)控升級(jí)”傳聞刷屏引發(fā)的集體恐慌，出于綜合考量，決策層不得不暫時(shí)放緩調(diào)控的步調(diào)，還抓獲了7名惡意編造、傳播相關(guān)謠言的中介人員來(lái)安撫市場(chǎng)。

事實(shí)上，經(jīng)過(guò)了幾番審慎研究，從“11·28”新政內(nèi)容看，這次遲來(lái)的調(diào)控力度其實(shí)比8月底流傳的各種版本更加猛烈?！吨袊?guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者對(duì)比發(fā)現(xiàn)，8月底流傳的調(diào)控內(nèi)容包括“名下無(wú)房但有過(guò)按揭貸款歷史的，首付最低五成”，而“11·28”新政規(guī)定，這類購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)非普通住宅的首付比例提升到七成；傳言中“名下無(wú)房亦無(wú)貸款記錄的購(gòu)房者首付維持三成，僅利率優(yōu)惠取消”的條款，落地后變成了“首付提升到35%”。

“‘11·28’新政最厲害的一點(diǎn)是對(duì)‘二套房’的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)大改，有數(shù)據(jù)顯示，上海當(dāng)前樓市交易最核心的支撐力來(lái)自置換，樓市游戲的參與者很多并不是‘白手起家’，而是‘中途換車(chē)’。”上海房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)一位不愿具名人士對(duì)記者分析，“之前最普遍的一種玩法就是把手里原有價(jià)值300萬(wàn)~400萬(wàn)的‘老破小’先賣(mài)掉，名下無(wú)房被認(rèn)定為首套，可以從銀行獲得高杠桿貸款，換一套800萬(wàn)的‘準(zhǔn)豪宅’沒(méi)什么壓力，而現(xiàn)在是掐住了一部分置換游戲的咽喉，只要當(dāng)初買(mǎi)‘老破小’貸過(guò)款，現(xiàn)在賣(mài)了再買(mǎi)入仍然算二套，改善型房源幾乎全是非普通住宅，房貸杠桿從70%銳減到了30%，卡住最低市值的交易，直接讓很多人換不動(dòng)。”

據(jù)悉，目前上海對(duì)“普通住宅”的定義是：坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于450萬(wàn)元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于310萬(wàn)元/套，外環(huán)線以外的低于230萬(wàn)元/套。以上海實(shí)際成交價(jià)格看，除了少數(shù)遠(yuǎn)郊房源，鮮有符合標(biāo)準(zhǔn)者。“11·28”新政擊中了絕大多數(shù)改善需求的痛點(diǎn)。

交易現(xiàn)狀調(diào)查：

置換擱淺，“老破小”拋盤(pán)減少

“11·28”新政落地后，記者采訪了數(shù)位意向購(gòu)房者，了解到因新政擱置意向的不在少數(shù)。“以往圍繞戶口調(diào)控的限購(gòu)原則其實(shí)是剔除了一小部分競(jìng)爭(zhēng)買(mǎi)家，一旦房東看中了置換房源就可能降價(jià)拋掉，現(xiàn)在已經(jīng)不是價(jià)格的問(wèn)題，而是變相壓縮了房東換房的資格，價(jià)格鏈下游的房子就算能高價(jià)拋掉，也換不了上游房。”外企銷售組主管朱鳴鳴告訴記者，三年前曾入手一套有著20年房齡的“老破小”作為小夫妻的過(guò)渡婚房，原計(jì)劃等年終獎(jiǎng)到手后，趁著年底淡季淘金換房，如今恐怕只能選擇“持房過(guò)冬”。

服務(wù)于一家通信運(yùn)營(yíng)商IT部門(mén)的李真也為此黯然神傷。“當(dāng)時(shí)因?yàn)榭們r(jià)限制，只能暫時(shí)貸款買(mǎi)了一套3.4米層高的迷你房搭建成上下兩層來(lái)‘蝸居’，現(xiàn)在小生命快要誕生了，爬扶梯不方便，這套房賣(mài)掉也就200萬(wàn)，就算改善成普通住宅首付比例也要五成，而400萬(wàn)要在我們的生活圈半徑買(mǎi)兩房是絕對(duì)不現(xiàn)實(shí)的。”

相比這些已經(jīng)有安身之所的潛在購(gòu)房者，本身就是中介一員的陳顯處境更加尷尬，由于“出道”較晚，他缺席了2009年的那波“大行情”，2015年下半年不錯(cuò)的“收成”才讓他攢足了第一桶金。“‘3·25滬九條’以后我被限購(gòu)了，想著房?jī)r(jià)還要漲，就先去老家省城‘幫忙’去庫(kù)存，在鄭州新城貸款買(mǎi)了一套三房，誰(shuí)知道就此錯(cuò)過(guò)了在上海高杠桿買(mǎi)首套房的機(jī)會(huì)。”

上海還是老家？這道原本可以雙收的題目成了必須擇其一的難題，而新政帶來(lái)的另一個(gè)結(jié)果更讓包括這些人在內(nèi)的“剛需”受到負(fù)面影響。不少中介都對(duì)記者反映，原本成交最活躍、流動(dòng)性堪比現(xiàn)金的“老破小”在“11·28”新政后的拋盤(pán)明顯變少，許多房東選擇撤銷掛牌，捂盤(pán)不動(dòng)，而本身“剛需”人群就是“老破小”的主要消費(fèi)對(duì)象。

“房東的心態(tài)發(fā)生了重大變化，在七成首付是天價(jià)的背景下，既然賣(mài)掉一套等同于失去了一個(gè)‘購(gòu)房資格’，很多認(rèn)為通脹大環(huán)境不會(huì)改的房東寧可選擇長(zhǎng)期持有。”在“成交量大區(qū)”閔行深耕10年的資深中介羅淼對(duì)記者解釋道。在他看來(lái)，因?yàn)楣?yīng)銳減，所以“老破小”的價(jià)格依然堅(jiān)挺。

根據(jù)羅淼的測(cè)算，原本“老破小”與大房子的價(jià)值比例大約在50%~60%之間，也就是說(shuō)，改善型人群有50%~60%的資金是來(lái)自拋售“老破小”，如今“老破小”拋盤(pán)的萎靡傳導(dǎo)到價(jià)格鏈的上游，“新政以后，我手上已經(jīng)有三個(gè)單子‘飛了’，全部都是買(mǎi)家違約，政策堅(jiān)持時(shí)間一長(zhǎng)，二手豪宅可能滯銷。”

一二手房現(xiàn)價(jià)格倒掛，

新房批量打折入市

就在有悲觀論調(diào)稱“年底上海沒(méi)有二手房市場(chǎng)”時(shí)，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者注意到，相比二手市場(chǎng)的冰封，一手房市場(chǎng)反而出現(xiàn)了熱火朝天的景象。就在新政頒布后的第5天，位于寶山楊行板塊的招商花園城開(kāi)盤(pán)，從9點(diǎn)15分開(kāi)始搖號(hào)，到14點(diǎn)左右，推出的200多套公寓及50多套疊加別墅在5小時(shí)內(nèi)全部售罄。

“買(mǎi)家的心態(tài)也發(fā)生了重大變化，因?yàn)?lsquo;11·28’新政相當(dāng)于只給了每個(gè)購(gòu)房者一個(gè)機(jī)會(huì)從銀行拿到高比例貸款買(mǎi)房，那不如一步到位，不再考慮先買(mǎi)不夠滿意的‘過(guò)渡房’。”羅淼對(duì)記者表示。

另一方面，背負(fù)著巨大還貸壓力的開(kāi)發(fā)商也不可能像二手房房東那樣淡定地“持房過(guò)冬”，所以“打折入市”使一手房的性價(jià)比大增。12月12日，在線購(gòu)房互動(dòng)平臺(tái)“一房一萬(wàn)”發(fā)布調(diào)研顯示，最近主要開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目都較周邊標(biāo)桿二手盤(pán)擁有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，看來(lái)開(kāi)發(fā)商“低價(jià)甩”已然成常態(tài)。

根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)，招商花園城備案價(jià)格為疊加別墅4.3萬(wàn)元~6.0萬(wàn)元/平方米，公寓3.7萬(wàn)元~4.7萬(wàn)元/平方米，而楊行板塊內(nèi)目前最高售價(jià)的二手房祿德嘉苑距其僅僅300米，今年成交39套，成交最高價(jià)4.8萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)在掛牌價(jià)為5萬(wàn)元/平方米，新盤(pán)相當(dāng)于打了9折。

位于奉賢海灣板塊的綠地香溢更是相比距離600米的二手房招商海廷打出了高達(dá)8折的折扣。據(jù)悉，前者備案價(jià)格1.7萬(wàn)元~1.9萬(wàn)元/平方米，后者今年最高成交價(jià)是2.4萬(wàn)元/平方米，如今掛牌價(jià)多在2.9萬(wàn)元/平方米左右。

無(wú)獨(dú)有偶，位于松江車(chē)墩的金地JIMU積木和位于青浦朱家角的中駿雍景灣兩個(gè)樓盤(pán)也給出了相當(dāng)于8折的優(yōu)惠。其中，中駿雍景灣附近的樓盤(pán)綠洲江南園今年最高成交價(jià)達(dá)到4.5萬(wàn)元/平方米，而中駿雍景灣的備案價(jià)只有3.5萬(wàn)元~3.6萬(wàn)元/平方米；而備案價(jià)2.2萬(wàn)元~2.7萬(wàn)元/平方米的金地JIMU積木附近的熱門(mén)二手盤(pán)同潤(rùn)玫瑰芳苑普遍掛牌價(jià)3.5萬(wàn)元/平方米。

不止一家開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，新房性價(jià)比的凸顯是為了迎合客戶情緒，加快去化的速度。記者從網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)看到，12月第一周入市的4個(gè)項(xiàng)目推出房源共計(jì)752套，第二周7個(gè)項(xiàng)目推出房源1563套，新政后第二周，樓市供應(yīng)不降反增，但從環(huán)線分布看均位于外環(huán)外，且都是小戶型。

值得一提的是，購(gòu)房者并未因?yàn)?ldquo;11·28”新政熄滅熱情，而只是將原先對(duì)于市區(qū)“老破小”的熱情轉(zhuǎn)嫁到了這些“遠(yuǎn)郊小戶型”上。“一房一萬(wàn)”數(shù)據(jù)顯示，新政后推出的主要一手盤(pán)多數(shù)售出70%以上。

而更加耐人尋味的是，在這次新政中首當(dāng)其沖的恐怕還是剛需人群。記者注意到，總價(jià)在300萬(wàn)~500萬(wàn)之間的新盤(pán)客戶在新政發(fā)布后的折損率最高，比如總價(jià)450萬(wàn)~580萬(wàn)的上坤樾城、總價(jià)400萬(wàn)~500萬(wàn)的新城盛世、總價(jià)350萬(wàn)~370萬(wàn)的禹洲丁香里、總價(jià)300萬(wàn)~350萬(wàn)的佳兆業(yè)君匯上品，以及總價(jià)270萬(wàn)~400萬(wàn)的南橋碧桂園，“一房一萬(wàn)”統(tǒng)計(jì)的客戶折損率都達(dá)到了50%以上。

相比之下，原本就占據(jù)著更優(yōu)質(zhì)客戶的“上游”項(xiàng)目并沒(méi)有受到太大打擊，樓市“馬太效應(yīng)”似乎仍在加劇?？們r(jià)500萬(wàn)~800萬(wàn)的樓盤(pán)中，新政前后客戶折損率約為30%，而總價(jià)1200萬(wàn)~2000萬(wàn)的尚海灣客戶折損率僅為10%。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。