突圍三四線城市 房企轉(zhuǎn)型掀新一輪“造鎮(zhèn)”運(yùn)動

隨著樓市宏觀調(diào)控發(fā)酵，三四線城市開始出現(xiàn)市場機(jī)會，而房企在環(huán)一線城市周邊不斷造“鎮(zhèn)”。

住在杭州的李霏(化名)一直希望可以過一種“大隱隱于市”的生活。

在李霏心中，她可以每天在杭州市區(qū)上班，但是下班并不住在市區(qū)。就像很多美劇的情節(jié)，主角住在一個郊區(qū)小鎮(zhèn)的別墅里，每天開車1個小時去紐約上班。在故事里，主角既享受了大城市帶來的工作機(jī)會，又享受了小鎮(zhèn)安靜宜人的環(huán)境。

“我一年前從市區(qū)搬到了郊區(qū)，希望享受另外一種生活方式。”李霏告訴第一財經(jīng)記者。

小鎮(zhèn)已經(jīng)開始成為一種新的業(yè)態(tài)。隨著交通便捷，遠(yuǎn)郊小鎮(zhèn)可以提供給城市人群一種新的生活方式。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)從粗放時代過去后，房企和消費(fèi)者都在尋求更加多元的發(fā)展模式。當(dāng)然，僅僅承擔(dān)居住、生活功能，只能說是剛起步。打造升級版的特色小鎮(zhèn)，需要進(jìn)入產(chǎn)業(yè)、進(jìn)入城市，完善自我造血和輻射功能。

12月11日，國務(wù)院參事、曾任杭州市市長和住建部副部長的仇保興向媒體介紹了特色小鎮(zhèn)在浙江實(shí)踐的四個版本：1.0版，小鎮(zhèn)+一村一品；2.0版，小鎮(zhèn)+企業(yè)集群；3.0版：小鎮(zhèn)+旅游休閑；4.0版：小鎮(zhèn)+新興經(jīng)濟(jì)體（并進(jìn)入城市），成為城市修補(bǔ)、生態(tài)修繕、產(chǎn)業(yè)修復(fù)的主力軍。

從1.0版升級至4.0版，“小鎮(zhèn)故事”不只是造城那么簡單。

大城市邊上的小鎮(zhèn)生活

幾年前，李霏就已經(jīng)在杭州西郊的良渚文化村買了一套房子，那個時候這里的房子和市區(qū)價格幾乎沒有差別。從業(yè)內(nèi)的角度看，那個時候這個離市區(qū)約20公里的地方就已經(jīng)產(chǎn)生了產(chǎn)品溢價。

不僅有居住出行的便利，“這里有養(yǎng)老看護(hù)機(jī)構(gòu)，兒童有游樂場，父母和孩子同樣會覺得很舒服。”李霏說。

“良渚文化村的養(yǎng)老業(yè)務(wù)已經(jīng)有了7年實(shí)踐，基本構(gòu)造了多層次養(yǎng)老服務(wù)體系，并實(shí)現(xiàn)服務(wù)閉環(huán)，但是這個養(yǎng)老社區(qū)并不脫離整個大社區(qū)。”萬科杭州公司總經(jīng)理李嵬告訴第一財經(jīng)記者。

李嵬認(rèn)為，養(yǎng)老社區(qū)既是良渚文化村的一個補(bǔ)充，又是良渚文化村的一個特色，這使得小鎮(zhèn)有了一個全年齡段的服務(wù)體系。“老人不希望離子女太遠(yuǎn)，這是養(yǎng)老的一個基本訴求。”李嵬說。

同樣住在杭州的王峰（化名）則把良渚文化村作為一個周末的好去處。很多時候，王峰會開車10公里來到這個小鎮(zhèn)，有時候來跑跑步騎騎車，甚至就是為了來吃一家特色的餐廳。

房企淘金之路

越來越多的房企也看到了小鎮(zhèn)的商機(jī)。

“中國中產(chǎn)階層已經(jīng)達(dá)到了2.25億人。中產(chǎn)階層大規(guī)模崛起，意味著他們的消費(fèi)理念與他們對城市的期待欲望是完全不一樣的，而特色小鎮(zhèn)提供的這種模式，正好是中產(chǎn)階層消費(fèi)的主流場所。”南京大學(xué)社會學(xué)院教授閔學(xué)勤此前在接受記者采訪時表示。

政策同樣支持房企在環(huán)一線城市周邊不斷造“鎮(zhèn)”。今年10月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布了第一批中國特色小鎮(zhèn)名單，進(jìn)入這份名單的小鎮(zhèn)共有127個。而在今年7月，住建部等三部委發(fā)布《關(guān)于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》，決定在全國范圍開展特色小鎮(zhèn)培育工作，計(jì)劃到2020年培育1000個左右特色小鎮(zhèn)。

一時間，特色小鎮(zhèn)迅速被敏感的房企捕捉到，這是一個巨大的社區(qū)和特色資源的結(jié)合產(chǎn)物。這些小鎮(zhèn)很多依附城市，同時又區(qū)別于城市，有著自己的生態(tài)系統(tǒng)，更像是一個“桃花源”。

藍(lán)城集團(tuán)的董事長宋衛(wèi)平表示，將在未來十年內(nèi)打造100個復(fù)合型生活小鎮(zhèn)。

不只是宋衛(wèi)平，碧桂園同樣不斷尋找小鎮(zhèn)機(jī)會。今年10月，東莞市黃江鎮(zhèn)政府與碧桂園進(jìn)行了“科技小鎮(zhèn)”合作簽約，這也是碧桂園簽下的第四個“科技小鎮(zhèn)”。碧桂園的規(guī)劃中，未來的小鎮(zhèn)地面都是公園，外墻長滿植物，采用立體分層交通和垂直綠化系統(tǒng)，同時具備自主研發(fā)、成果轉(zhuǎn)化、孵化育成、產(chǎn)業(yè)融資及科技創(chuàng)新公共服務(wù)、科技人才綜合服務(wù)等功能。

參考國外，最著名的莫過于距紐約一小時交通圈的格林尼治對沖基金小鎮(zhèn)。格林尼治的發(fā)展，依托的是財富管理中心紐約曼哈頓。它距離曼哈頓約50公里，擁有較低的稅收優(yōu)惠，吸引了大量華爾街精英前來定居。

“對于房企而言，通過小鎮(zhèn)的開發(fā)運(yùn)營可以獲取更加低廉的土地，并在后續(xù)運(yùn)營中可以繼續(xù)獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金回報。”易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出。

三四線城市突圍

房企在三四線城市突圍找到了新的砝碼，某些被忽略的城市逐漸受到關(guān)注。

“三四線城市的總量的確是過剩，但是并不意味著沒有市場機(jī)會。三四線城市樓市相對穩(wěn)定，無論是行情好壞都有一定的銷售量，受到政策的影響較小。”祥生集團(tuán)總裁趙紅衛(wèi)告訴第一財經(jīng)記者。

事實(shí)上，隨著樓市宏觀調(diào)控的發(fā)酵，被一二線城市擠出的資金和購買力，正在將目光聚焦到中國的三四線城市。“去年濱江的房價大概7000元/平方米，最近這個區(qū)域的房價已經(jīng)漲到了10000元/方米。”家住安徽蕪湖的何小姐告訴記者。

2015年，安徽蕪湖因?yàn)楦邘齑娣康禺a(chǎn)市場一度滯銷，而隨著一二線城市樓市購買力的外溢，很多來自合肥、南京的投資客開始進(jìn)入當(dāng)?shù)厥袌?，推動房價上行。

“我們選擇三四線城市有幾個標(biāo)準(zhǔn)，第一是位置在大城市經(jīng)濟(jì)圈，比如昆山、太倉、嘉興、嘉善；第二我們要求城市人口不低于50萬，年銷售規(guī)模超過50億。同時我們關(guān)注成長性好的城市，比如舟山。”趙紅衛(wèi)說。

趙紅衛(wèi)認(rèn)為，選對城市，進(jìn)入合適的區(qū)域，做好產(chǎn)品是必需條件，如果都可以做到，三四線城市依然有機(jī)會。“把一二線城市的產(chǎn)品和居住理念帶到三四線城市，適度領(lǐng)先當(dāng)?shù)?，就會?%～10%的利潤率。”

不過，針對有些地方一哄而上發(fā)展特色小鎮(zhèn)的情況，中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學(xué)術(shù)委員會秘書長馮奎在近期的一次研討會上提醒稱，當(dāng)前，有很多所謂的特色小鎮(zhèn)、小城鎮(zhèn)，基本上都還是在搞物理空間建設(shè)，這一點(diǎn)需要高度警惕。而地方政府為了尋求經(jīng)濟(jì)增長，也會迎合它們的這種要求。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。