房企融資收緊政策密集出臺 調(diào)控未“一刀切”

自9月30日北京市發(fā)布樓市“京八條”收緊政策后，全國范圍內(nèi)掀起新一輪限購、限貸熱潮。與此同時，相關(guān)部委也針對房企資金鏈進(jìn)行全線收緊，包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、信托貸款、房企發(fā)債以及銀行理財(cái)資金等方面。

分析師表示，各部門針對房企融資出臺的細(xì)則比較密集，但主要是中小房企融資影響較大，大型房企影響較小。

房地產(chǎn)金融數(shù)據(jù)增速在減速，尤其是前端房企融資正在全面收緊，間接融資與直接融資都在提高門檻。銀監(jiān)會近日發(fā)布的《關(guān)于開展銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查的緊急通知》包含房地產(chǎn)開發(fā)貸款方面，如檢查是否存在銀行資金違規(guī)用于購地的問題；檢查信托公司是否發(fā)放用于支付土地出讓價款的信托貸款，是否向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放流動資金信托貸款。而在此之前，銀監(jiān)會在10月21日召開的第三季度經(jīng)濟(jì)金融形勢分析會上明確要加強(qiáng)理財(cái)資金投資管理，嚴(yán)禁銀行理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，加強(qiáng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規(guī)經(jīng)營。

國家發(fā)改委也出臺《關(guān)于企業(yè)債券審核落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策的意見》，要求對房企企業(yè)債融資進(jìn)行從嚴(yán)審核，嚴(yán)格限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券融資。

“各部門針對房企融資出臺的細(xì)則比較密集，但主要是中小房企融資影響較大，大型房企影響較小。”克而瑞研究中心分析師沈曉玲在接受《證券日報(bào)》記者采訪時表示，因?yàn)楫?dāng)前收緊房企融資并非采取“一刀切”策略，而是抑制高杠桿融資拿地，同時保持合理融資需求為主，維護(hù)市場秩序?yàn)橹鳌?/p>

“對房企融資影響最大的是公司債，從2015年開始房企發(fā)行公司債的比例較大，近期交易所出臺分類監(jiān)管的函后，從實(shí)際限制來看，主要是中小房企融資受影響最大。”沈曉玲表示，“如果房企拿地不再如今年年中前后頻繁出現(xiàn)地王現(xiàn)象，房價也保持相對穩(wěn)定增速，各部門對房企融資的控制也會以平穩(wěn)為主。”

此前，滬深交易所向債券承銷機(jī)構(gòu)發(fā)布《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》，對房地產(chǎn)行業(yè)分類監(jiān)管采取“基礎(chǔ)范圍+綜合指標(biāo)評價”的分類監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)。同時，對于符合基礎(chǔ)范圍要求的房地產(chǎn)企業(yè)，監(jiān)管函還通過五項(xiàng)綜合指標(biāo)評價做進(jìn)一步遴選，將房企劃分為正常類、關(guān)注類和風(fēng)險(xiǎn)類。

沈曉玲認(rèn)為，綜合來看，此次分類監(jiān)管方案，對于房企發(fā)債限制主要在于提高了公司債的發(fā)行門檻，對中小型民企發(fā)債限制較大。但根據(jù)數(shù)據(jù)推測，這并不會對房企公司債的發(fā)行總額造成太多影響，以房企今年前10個月發(fā)債情況為樣本，未跨入此次公司債發(fā)行門檻的房企在前10個月總共發(fā)行525.6億元公司債，僅占到同期房企公司債發(fā)行總額的7%，而此次跨入新門檻的房企同期則發(fā)行了7204.4億元公司債，為前10個月的發(fā)債主力。從監(jiān)管函的內(nèi)容來看，此次新政并未對發(fā)債主力造成太大影響，可以看出監(jiān)管層對于房企的貨幣政策調(diào)整較為慎重，可視為較為溫和的調(diào)控。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。