北京推新土地出讓方式 國企聯(lián)合體首試“自持住宅”模式

繼昨日兩宗限房價(jià)地塊拍賣并全部自持商品住房面積后，今天上午，又一塊“限房價(jià)、競地價(jià)”地塊以100%自持商品房面積的代價(jià)落槌。

首創(chuàng)天恒中糧聯(lián)合體以57.6億元摘得海淀永豐20號地（北京市海淀區(qū)“海淀北部地區(qū)整體開發(fā)”永豐產(chǎn)業(yè)基地（新）HD00-0401-0093、0097、0099、0108地塊二類居住及零售商業(yè)用地），根據(jù)競拍條件，需要配建100%自持商品住房面積，10%自持商業(yè)辦公面積。

資料顯示，該地塊規(guī)劃建筑面積183336平方米，起始價(jià)為39億元，截至開拍前共接收8家網(wǎng)上競價(jià)，最高價(jià)達(dá)40.4億元。現(xiàn)場競拍吸引了包括首創(chuàng)中糧天恒聯(lián)合體、碧桂園、龍湖首開聯(lián)合體、萬科綠城聯(lián)合體、遠(yuǎn)洋、石榴、中鐵、融創(chuàng)中國等8家拿地主體參與。

根據(jù)競拍條件，該地塊商品住房銷售均價(jià)不超過53400元/平米，且最高銷售單價(jià)不得超過56100元/平米，全部居住套型必須符合“90/70政策”，五年內(nèi)不得出售，銷售時(shí)不得搭售其他服務(wù)、產(chǎn)品，不得捆綁精裝修。

同時(shí)，競拍時(shí)達(dá)到價(jià)格上線后，競拍自持商品住房面積。當(dāng)競買報(bào)價(jià)達(dá)到合理土地上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為在此價(jià)格基礎(chǔ)上通過現(xiàn)場競報(bào)企業(yè)自持商品住房面積的方式確定競得人。企業(yè)自持的商品住房將全部作為租賃住房，不得銷售。當(dāng)競報(bào)自持比例達(dá)到100%，轉(zhuǎn)入投報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案程序。

競拍過程中，中鐵首先報(bào)價(jià)40.6億元，并與萬科輪番舉牌。由于競拍價(jià)達(dá)到土地合理價(jià)格上限，遂轉(zhuǎn)入自持商品住房面積競拍階段，首創(chuàng)天恒中糧聯(lián)合體率先達(dá)到自持面積上限40%，之后轉(zhuǎn)入企業(yè)投報(bào)自持住宅比例，由于萬科綠城、龍湖首開、首創(chuàng)中糧天恒均投報(bào)自持比例100%，便再次轉(zhuǎn)入企業(yè)投報(bào)自持商業(yè)百分比，首創(chuàng)中糧天恒投報(bào)自持商業(yè)面積比例10%競得該地塊。也就意味著，海淀永豐20號地塊最終被首創(chuàng)中糧天恒以57.6億元、企業(yè)自持商品住宅面積比例100%、自持商業(yè)面積比例10%摘入囊中。

經(jīng)歷了上半年北京土地市場的幾近沉默，新政之后，北京市政府開始增加土地供應(yīng)，并試點(diǎn)了一些新的土地出讓方式，如限地價(jià)、限房價(jià)，同時(shí)對地塊規(guī)劃作了條件限制，正如此次出讓過程中的‘90/70政策’。

作為拿地主體之一，天恒集團(tuán)回應(yīng)稱“作為國企，一直都有更大的社會責(zé)任去響應(yīng)和支持政策調(diào)控，保障城市剛性購房需求。此次聯(lián)合3家國企的開發(fā)能力，優(yōu)勢互補(bǔ)，能夠提供更具性價(jià)比的居住產(chǎn)品。”

一位天恒集團(tuán)人士向新華網(wǎng)記者表示，公司仍然是一家立足和聚焦北京市場的區(qū)域性房地產(chǎn)企業(yè)，與今年眾多北京房地產(chǎn)公司一樣，天恒也有補(bǔ)充土地儲備的發(fā)展需求，爭取拓展的機(jī)會，雖然今天這兩宗地塊參與競買的企業(yè)比較集中，但天恒一貫的拿地策略就是在地價(jià)相對高的環(huán)境里選擇價(jià)格相對低的地塊。

對于外界對后期如何自持和運(yùn)營商品房的疑問，上述天恒集團(tuán)人士表示，未來主動持有一些物業(yè)資產(chǎn)，不僅符合3家企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，而且在運(yùn)營能力上也能夠支撐這些物業(yè)資產(chǎn)的運(yùn)營。

據(jù)了解，在天恒未來的轉(zhuǎn)型方向中，就包含了銷售與持有共進(jìn)、開發(fā)與運(yùn)營并舉。“在北京持有和沉淀一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，能夠鍛煉公司的資產(chǎn)運(yùn)營能力，同時(shí)為集團(tuán)保證長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。天恒目前就持有運(yùn)營了相當(dāng)規(guī)模的物業(yè)資產(chǎn)。”天恒集團(tuán)人士說，“首創(chuàng)和中糧在資產(chǎn)運(yùn)營上同樣出色，比如首創(chuàng)運(yùn)營的奧特萊斯，中糧開發(fā)運(yùn)營的大悅城，都是非常優(yōu)質(zhì)的物業(yè)資產(chǎn)。這也是我們3家企業(yè)組成聯(lián)合體拿地的原因之一，集各家之所長。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。