中金公司：2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)將不破不立

中金公司日前發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)研報(bào)，認(rèn)為2017年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將是“不破不立”，并預(yù)判一、二線城市成交量在今年第四季度及明年上半年分別出現(xiàn)約20%及40%的同比下滑。

中金公司研報(bào)稱，國(guó)慶調(diào)控政策執(zhí)行力度為近年來(lái)罕見(jiàn)，未來(lái)需要看到房?jī)r(jià)、地產(chǎn)投資增速雙降才有政策轉(zhuǎn)向之可能。受高基數(shù)和政策打壓的雙重影響，大戶型改善、投資性需求將被擠出市場(chǎng)，預(yù)判一、二線城市成交量在今年第四季度及明年上半年分別出現(xiàn)約20%及40%的同比下滑。

“但基于開(kāi)發(fā)商短期資金狀況良好、推盤積極性低，庫(kù)存去化周期處歷史低位及信貸依然寬松三點(diǎn)理由，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)在第四季度僅會(huì)松動(dòng)，下跌需待2017年第二季度新增供應(yīng)放量，庫(kù)存去化周期重回12個(gè)月以上。”中金公司稱。

中金研報(bào)還認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金充沛，但銷售放緩、利潤(rùn)率承壓。“主流房企平均凈負(fù)債率降至80%以下，為2014年以來(lái)最好水平；而且我們的資金壓力測(cè)試也顯示，房企如果不在明年上半年激進(jìn)拿地，則資金面無(wú)憂。”

中金公司稱，冷靜期的市場(chǎng)，龍頭房企也將進(jìn)入整固期，預(yù)計(jì)2017年重點(diǎn)公司銷售額與2016年持平。但主流房企的地價(jià)/銷售均價(jià)指標(biāo)在過(guò)去5年呈穩(wěn)定上升趨勢(shì)，“面粉”價(jià)格漲速快于“面包”，意味著房企未來(lái)兩年毛利率難有明顯改善。

上述研報(bào)還提到，“一億人要留城，長(zhǎng)租市場(chǎng)大有可為。”據(jù)中金公司估算，全國(guó)住房租賃市場(chǎng)規(guī)模在每年萬(wàn)億以上，是“十三五”期間一億人留城的主要居住手段，而長(zhǎng)租公寓作為近年來(lái)新興的租房業(yè)態(tài)，預(yù)計(jì)將占到整體市場(chǎng)蛋糕的20%以上，市場(chǎng)發(fā)展前景廣闊。

此外，中金公司明確表示，“看好集中式獲取房源的公司突圍而出。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。