前三季銷售2800億 恒大地產(chǎn)與深深房實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)重組

近日，中國(guó)恒大集團(tuán)發(fā)布今年前三季度銷售業(yè)績(jī)，期內(nèi)累計(jì)獲得銷售額約為2800億元。幾日前，集團(tuán)宣布恒大地產(chǎn)以及控股股東凱隆置業(yè)與深深房以及其控股股東深投控簽署重組上市合作協(xié)議，深深房擬以發(fā)行股份及/或支付現(xiàn)金的方式購(gòu)買恒大地產(chǎn)100%股權(quán)。

10月10日，恒大集團(tuán)發(fā)布今年9月份及前三季度銷售業(yè)績(jī)。數(shù)據(jù)顯示，9月份集團(tuán)合約銷售金額約為人民幣475.2億元，合約銷售面積約為515.8萬平方米，合約銷售均價(jià)為每平方米人民幣9212元。

今年1-9月份，集團(tuán)物業(yè)累計(jì)合約銷售金額約達(dá)人民幣2805.8億元，累計(jì)合約銷售面積及銷售均價(jià)分別約為3457.7萬平方米及每平方米人民幣8115元。1月份至9月份期間的累計(jì)合約銷售金額、面積及均價(jià)較2015年同期分別增長(zhǎng)117.9%、106.0%及5.8%。

10月3日，恒大發(fā)布公告，宣布集團(tuán)附屬公司廣州市凱隆置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱“凱隆置業(yè)”）與恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“恒大地產(chǎn)”）、深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司（簡(jiǎn)稱“深深房”）及其控股股東深圳市投資控股有限公司（簡(jiǎn)稱“深投控”）簽訂合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議內(nèi)容，深深房擬以發(fā)行股份及/或支付現(xiàn)金的方式購(gòu)買凱隆置業(yè)持有的恒大地產(chǎn)100%股權(quán)，從而使凱隆置業(yè)成為深深房的控股股東。

公告還顯示，凱隆置業(yè)對(duì)作為標(biāo)的資產(chǎn)的恒大地產(chǎn)未來三年（2017-2019年）業(yè)績(jī)預(yù)期做出承諾：基于目前的土地儲(chǔ)備、現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售情況、開發(fā)進(jìn)度、完工進(jìn)度，對(duì)恒大地產(chǎn)未來三年預(yù)期合約銷售額分別約為人民幣4500億元、人民幣5000億元、人民幣5500億元，預(yù)期營(yíng)業(yè)收入分別約為人民幣2800億元、人民幣3480億元、人民幣3800億元，預(yù)期扣除非經(jīng)常性損益的歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)分別約為人民幣243億元、人民幣308億元、人民幣337億元。

如果期滿后，標(biāo)的資產(chǎn)的實(shí)際利潤(rùn)不足承諾業(yè)績(jī)，凱隆置業(yè)將相應(yīng)進(jìn)行補(bǔ)償。此外，深深房及深投控同意，在正式協(xié)議簽署之前，恒大地產(chǎn)可引入總金額約300億人民幣的戰(zhàn)略投資者。

財(cái)經(jīng)觀察家秦朔分析認(rèn)為，恒大核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)率過去6年平均為10.7%。如果未來3年能實(shí)現(xiàn)8.8%的核心利潤(rùn)率，利潤(rùn)額亦將達(dá)到243億、308億和337億?？紤]到恒大已經(jīng)剝離了糧油、飲品等非主營(yíng)業(yè)務(wù)，盈利能力會(huì)有改善，未來的利潤(rùn)預(yù)期有很大機(jī)會(huì)達(dá)成。

秦朔表示，公告內(nèi)容顯示，恒大可引入300億元規(guī)模的戰(zhàn)略投資者。“如果能夠成功，對(duì)照2016年恒大中報(bào)的數(shù)據(jù)，可使恒大的凈負(fù)債率從92.9%降至65.8%，加上銷售金額和交樓金額的大幅提升，以及銷售回款和凈資產(chǎn)的增加，恒大的凈負(fù)債率會(huì)有明顯下降”。

“恒大必須通過和深深房的重組以及重組前引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，才能真正解決負(fù)債率偏高的問題”。秦朔進(jìn)一步分析指出，“A股和港股對(duì)永續(xù)債這一金融工具的使用要求有很大不同。雖然恒大的負(fù)債多是歷史負(fù)債，在那個(gè)時(shí)候利率偏高是正常的，而且恒大已經(jīng)完成了‘負(fù)債變資產(chǎn)’的驚險(xiǎn)跳躍。但債如鐵，不會(huì)自動(dòng)消失。背著包袱前進(jìn)總不如輕裝者更為有利”。

值得一提的是，今年9月28日，恒大宣布，恒大集團(tuán)公司及其他全資附屬公司與不同的獨(dú)立第三方訂立協(xié)議，集團(tuán)向該等買方出售糧油、乳制品及礦泉水業(yè)務(wù)中的全部權(quán)益，總代價(jià)約為人民幣27億元。交易完成后，集團(tuán)將不再持有糧油、乳制品及礦泉水業(yè)務(wù)的任何權(quán)益。

克而瑞分析師分析認(rèn)為，自2013年起，恒大先后進(jìn)入礦泉水、糧油及乳業(yè)等行業(yè)，開拓快銷業(yè)務(wù)市場(chǎng)。通過近三年探索與試水，恒大快銷業(yè)務(wù)并未實(shí)現(xiàn)預(yù)期盈利。然而，近年來恒大地產(chǎn)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)迅速。與此同時(shí)，持續(xù)增加的土地交易等需大量前期投入。“因此，恒大出售快銷產(chǎn)業(yè)的舉措不僅能及時(shí)收回大量投資資金，而且能及時(shí)投入下一輪地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，有助于地產(chǎn)資源整合”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。