樓市調(diào)控后哪些城市有望先降價(jià)？拐點(diǎn)何時(shí)到來(lái)？

政策拐點(diǎn)之后，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)又將何時(shí)到來(lái)？這其實(shí)就是看哪些城市能最先逆轉(zhuǎn)樓市供求關(guān)系，使供大于求。

這個(gè)十月長(zhǎng)假，國(guó)內(nèi)數(shù)個(gè)一二線城市的開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者及媒體從業(yè)者經(jīng)歷了一場(chǎng)政策大洗禮。二十個(gè)城市限購(gòu)限貸，雖然嚴(yán)厲程度不一，但雷霆萬(wàn)鈞之勢(shì)顯示了高層阻止樓市瘋狂的決心。兩年來(lái)，政府對(duì)房地產(chǎn)寬松政策的拐點(diǎn)迅速來(lái)臨。

那么，政策拐點(diǎn)之后，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)又將何時(shí)到來(lái)？這其實(shí)就是看哪些城市能最先逆轉(zhuǎn)樓市供求關(guān)系，使供大于求。其中無(wú)非兩點(diǎn)，一是如何縮小需求，二是如何擴(kuò)大供應(yīng)。

縮小需求當(dāng)然取決于當(dāng)?shù)卣{(diào)控政策、限購(gòu)限貸去杠桿的嚴(yán)厲程度。除了一線城市，二線城市中最嚴(yán)厲的無(wú)非是長(zhǎng)三角的蘇州、南京和合肥，而它們恰恰是二線城市前期最瘋狂的“四小龍”（蘇州、南京、合肥、廈門(mén)）。

供應(yīng)端則是土地放量，這是樓市擴(kuò)大供應(yīng)的前提。而蘇州、南京、合肥這幾個(gè)城市，恰恰又是前期土地拍賣(mài)最多的，今年前三季度土地收入都已超過(guò)一千億，而后期還將繼續(xù)大規(guī)模放地。

比如南京今年要出讓500公頃的土地，四季度還有三分之一要完成。這么大的量，在前期地王和現(xiàn)在限購(gòu)的基礎(chǔ)上，必將讓開(kāi)發(fā)商謹(jǐn)慎而行。南京市前期土地成交溢價(jià)率主要集中在50%-200%之間，占全部成交地塊的80%，溢價(jià)率超過(guò)100%以上的有25宗地塊。這樣的局面顯然會(huì)明顯降溫。

合肥的供地力度更猛，號(hào)稱(chēng)2016年下半年每月居住用地供應(yīng)面積原則上不少于1000畝。其在九月初就公布了《合肥市居住類(lèi)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)公告》，涉及土地50宗，總面積6225畝，這也是合肥市土地市場(chǎng)史上一次性公布居住土地宗數(shù)和面積最多的。

在合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)采取嚴(yán)厲調(diào)控、下游購(gòu)房者已大大減少的背景下，此次大面積放地則從供應(yīng)端對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)控，使供求關(guān)系迅速逆轉(zhuǎn)，購(gòu)房者預(yù)期自然也發(fā)生改變。

至于前期瘋狂搶地的開(kāi)發(fā)商也會(huì)冷靜很多。這么多后續(xù)土地，不可能都成為地王，開(kāi)發(fā)商再拿地必須謹(jǐn)慎。當(dāng)然，這些土地具體落實(shí)“招拍掛”需要合肥政府提供強(qiáng)有力的措施，來(lái)保證市場(chǎng)及時(shí)供應(yīng)。

另外，這些城市前期房?jī)r(jià)瘋漲，使購(gòu)房門(mén)檻大幅提高，再加上改善性住房去杠桿，最高八成的首付，讓眾多購(gòu)房者難以企及。而前期釋放的大量地王，使開(kāi)發(fā)商急于回收資金，推出新房源，以求在高價(jià)基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)快銷(xiāo)熱賣(mài)。但在目前調(diào)控政策下，這樣的局面幾乎不可能再實(shí)現(xiàn)。

2016年雖然大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都超額完成指標(biāo)，利潤(rùn)也大大增加，但是他們?cè)趽屃吮姸嗟赝踔?，早已把資金還了回去，并要靠銷(xiāo)售回款來(lái)消化掉地王。尤其是那些拿地金額遠(yuǎn)超銷(xiāo)售金額的福建民企，在政策反轉(zhuǎn)的艱難局面下，回款速度關(guān)系企業(yè)生死存亡。為了資金周轉(zhuǎn)，在這三個(gè)城市里，部分開(kāi)發(fā)商以價(jià)格戰(zhàn)來(lái)打動(dòng)購(gòu)房者就是順理成章的事了。所以，一旦全國(guó)市場(chǎng)發(fā)生反轉(zhuǎn)，領(lǐng)頭羊應(yīng)該就是這幾座城市。

其他城市變數(shù)就比較大了。比如深圳和北京的政策也很?chē)?yán)厲，北京二套首付不低于50%，深圳更提至七成，這使得改善性居住的購(gòu)房門(mén)檻達(dá)到了無(wú)以復(fù)加的程度，但是這兩個(gè)城市目前土地出讓都很少，短時(shí)間內(nèi)很難讓供求關(guān)系出現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)。

而二線城市中濟(jì)南和鄭州雖然調(diào)控政策比較寬松，但濟(jì)南全年總住宅用地供應(yīng)量將達(dá)到8000多畝，明顯超出以往每年五六千畝的供應(yīng)量。而鄭州今年1-8月主城區(qū)已供地5300畝，按照年底再供應(yīng)6000畝的計(jì)劃，今年鄭州市主城區(qū)商品住宅用地將達(dá)到11300畝，是去年全年供應(yīng)量的2.3倍。這也將對(duì)供求關(guān)系形成巨大壓力。

所以，這幾個(gè)城市也有希望達(dá)到價(jià)格拐點(diǎn)，但時(shí)間會(huì)推遲很多，應(yīng)該是在長(zhǎng)三角這三個(gè)城市之后。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。