樓市暴漲暫停 泡沫周期仍在

7天19城，包括北上廣深，密集發(fā)布樓市調(diào)控政策，或者重啟限購，或者加碼限貸，磨刀霍霍，對(duì)準(zhǔn)一二線城市的“史上最大”泡沫。

本輪樓市的一大特征就是高杠桿，在長(zhǎng)期低利率和寬松貨幣的政策預(yù)期之下，在抗通脹和“資產(chǎn)荒”的心理壓力下，買房?jī)叭皇峭ㄏ蛭磥淼囊粡?ldquo;船票”。全款買房都被認(rèn)為在本輪行情中踏空，可見杠桿之“深入人心”。與其說是全民買房，不如說是全民杠桿買房。杠桿愈演愈烈，杠桿已不是杠桿，而是懸在頭上的達(dá)摩克利斯之劍，終于讓決策部門決意按下暫停鍵，以限購壓需求，以限貸降杠桿，“讓房?jī)r(jià)回歸合理區(qū)間”。

毫無疑問，這輪長(zhǎng)達(dá)一年左右的樓市暴漲周期將告一段落，但若說樓市牛市和泡沫周期結(jié)束仍言之尚早。盡管羞于承認(rèn)，但房地產(chǎn)事實(shí)上已經(jīng)深度綁架了中國經(jīng)濟(jì)，從政府到銀行再到已經(jīng)購房的中產(chǎn)階級(jí)，沒人能夠承受房?jī)r(jià)大幅下跌的不測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。政府著眼于土地財(cái)政和投資引擎，銀行著眼于用居民按揭的優(yōu)質(zhì)貸款“置換”過剩產(chǎn)能的不良貸款，購房中產(chǎn)著眼于在這場(chǎng)流動(dòng)性汪洋中搶下舢板、救生圈等以財(cái)富自保。

因此，樓市調(diào)控的極致也就是限購限貸等“限字訣”，房產(chǎn)稅這樣的虎狼之藥，被束之高閣的時(shí)間可能越來越長(zhǎng)。至于另一個(gè)方向上的政府稅費(fèi)“割肉”，既然在今年大張旗鼓的去庫存中被無視，那么未來它也將繼續(xù)被無視。過去十年，歷經(jīng)數(shù)輪調(diào)控，每個(gè)都號(hào)稱“史上最嚴(yán)”，一線城市的房?jī)r(jià)從未低頭。每一次的樓市調(diào)控，更像是為了下一輪的房?jī)r(jià)上漲蓄勢(shì)。于是，段子也應(yīng)運(yùn)而生，“這些年從來沒有騙你的是房產(chǎn)中介”。

樓市的看漲預(yù)期仍然大面積存在，實(shí)業(yè)愈是低迷，這種預(yù)期就愈是堅(jiān)挺。因?yàn)槿藗兠孕?，寬松的貨幣將無處安放，何以解憂？唯有房產(chǎn)。杠桿還會(huì)繼續(xù)，只是成本更高，敢在樓市賭一把的人，現(xiàn)在都是大贏家。這是樓市與A股迥然不同的地方，但泡沫永不破裂的先例畢竟為零，這是不以個(gè)人意志和國情特色為轉(zhuǎn)移的客觀規(guī)律。

眼下，樓市最大的變量，在于央行和它的貨幣政策，一旦“資產(chǎn)荒”轉(zhuǎn)向“貨幣荒”，將是中國樓市十?dāng)?shù)年未有之大變局。匯改一年來，人民幣已經(jīng)貶值10%并且貶值預(yù)期不減，與此同時(shí)外匯儲(chǔ)備也在快速下降，創(chuàng)下五年新低。雖然擔(dān)心中國是否會(huì)發(fā)生貨幣危機(jī)是杞人憂天，但這種擔(dān)心本身就值得回味。人民幣的貶值預(yù)期和外儲(chǔ)消耗風(fēng)險(xiǎn)對(duì)央行施加的壓力，將會(huì)影響到央行貨幣政策的松緊程度，而這無疑將對(duì)樓市產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。據(jù)媒體最新透露，央行行長(zhǎng)周小川在日前結(jié)束的G20財(cái)長(zhǎng)和央行行長(zhǎng)會(huì)議上表示，隨著全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇逐步正?；袊矔?huì)對(duì)信貸增長(zhǎng)有所控制。

當(dāng)這場(chǎng)空前泡沫周期結(jié)束的時(shí)候，惟一可以確定的是，中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)無可避免地被改造了。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。