地王遍地開花 這些城市或成下一波房?jī)r(jià)猛漲代表

啟動(dòng)限購(gòu)后，杭州樓市成交量驟降10%，反映了此前外地投資需求的旺盛。

但限購(gòu)并未澆滅市場(chǎng)熱情，20日下午，杭州推出的蕭山、余杭5宗土地全部以高溢價(jià)成交，其中余杭未來科技城加油站地塊以接近10萬元/平方米的樓面地價(jià)成交，這樣的高價(jià)，在加油站土地出讓歷史上并不尋常。

有分析認(rèn)為，未來的人流車流支持地價(jià)，且加油站是優(yōu)質(zhì)的證券化產(chǎn)品，無需大驚小怪。

土地市場(chǎng)一向是刷新三觀的所在。

20日和21日，南京也進(jìn)行了兩場(chǎng)別開生面的土拍。共計(jì)13宗地塊的地價(jià)全部達(dá)到了政府設(shè)定的最高限價(jià)，結(jié)果是，這13宗地塊未來都將現(xiàn)房銷售。

無法提前預(yù)售回籠資金，對(duì)開發(fā)商意味著更加沉重的資金壓力，即便如此仍一地難求，最終，這些土地的歸屬要通過搖號(hào)的方式來確定，很多地塊的競(jìng)買者接近50家，中簽機(jī)會(huì)渺茫。

依靠運(yùn)氣才能在南京立足，開發(fā)商仍趨之若鶩，這與南京今年以來的房?jī)r(jià)表現(xiàn)息息相關(guān)。

連續(xù)4個(gè)月，南京（同廈門、合肥一起）房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅位列全國(guó)前三。直到8月，被表現(xiàn)更加強(qiáng)勁的鄭州、上海、無錫取代。

值得注意的是，漲幅領(lǐng)先的二線城市，不僅局限在長(zhǎng)三角，而是全國(guó)開花。

8月房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅最高的分別是鄭州、上海、無錫、合肥、福州、南京、廈門、北京、石家莊、天津、杭州、濟(jì)南、武漢。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，8月的46宗地王分布與上述房?jī)r(jià)漲幅排名高度重合。

房?jī)r(jià)地價(jià)相互參考，對(duì)價(jià)格的預(yù)期正被無限放大，幾乎所有的房企都開始拼搶地王。

旺盛的需求是動(dòng)力之一。

9月14日，央行發(fā)布的金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，8月個(gè)人貸款中的5286億元中長(zhǎng)期貸款，占當(dāng)月人民幣總貸款的55.7%，在7月4773億元的基礎(chǔ)上又多增加了513億元。

事實(shí)上，個(gè)人貸款中的中長(zhǎng)期貸款，基本住房按揭貸款。資產(chǎn)潮洶涌，老百姓的買房熱情被全面點(diǎn)燃。

在火爆的市況下，土地這一原料顯得尤為珍貴。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，前8個(gè)月，全國(guó)賣地最多的50大城市賣地面積下降，但土地出讓金反而同比上漲了51%。

其中，杭州土地出讓金上漲3倍、蘇州、南京、合肥、武漢、鄭州、深圳、寧波等城市全部漲幅翻倍，39個(gè)城市的土地出讓金超過百億。

過去一年，在寬松的政策環(huán)境下，房企的融資成本不斷降低，加之國(guó)企、險(xiǎn)資等實(shí)力主體的熱情參與，房企在土地市場(chǎng)越來越激進(jìn)。

樓面地價(jià)和溢價(jià)率紛紛刷新歷史紀(jì)錄，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，一線城市和二線城市2016年住宅樓面地價(jià)同比上漲了71.3%和75.6%，平均溢價(jià)率分別達(dá)到94.51%和60.77%。

不僅是單價(jià)、溢價(jià)率刷新歷史紀(jì)錄，總價(jià)地王也在頻繁出現(xiàn)，單宗地超過100億的土地達(dá)到了5宗，超過50億的有26宗，超過30億的有80宗。

這些土地較集中地分布在25個(gè)一二線城市，其中武漢、濟(jì)南、石家莊、南寧、福州等二線中城市開始成為地王頻繁出現(xiàn)的區(qū)域。市場(chǎng)預(yù)期這一類型的城市很可能成為下一波房?jī)r(jià)迅猛上漲的代表。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為：未來三年，如果周圍房?jī)r(jià)上漲不超過100%，這些地王都將面臨巨大的資金壓力和入市難度。

不論區(qū)位核心或偏遠(yuǎn)，新房住宅豪宅化趨勢(shì)明顯，一二線城市目前在售新房的價(jià)格，已經(jīng)包含了未來一兩年的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，這也促使剛性需求將更多地轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。