房地產(chǎn)過(guò)熱 不應(yīng)放任

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露，8月70個(gè)大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格環(huán)比上漲的城市有64個(gè)，其中鄭州漲幅最高，達(dá)5.6%，上海、南京、合肥、無(wú)錫等熱點(diǎn)城市漲幅則超過(guò)4%；北京、杭州、廈門、濟(jì)南、武漢等漲幅則超過(guò)3%。很明顯，房?jī)r(jià)上漲已徹底從一線城市蔓延到二線城市，熱點(diǎn)城市正上演輪番領(lǐng)漲。此背景下，杭州繼廈門之后，也在9月19日重啟限購(gòu)。

熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)緣何上漲？首要乃廣義貨幣和信貸供給依然偏高，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢之下，資金“脫實(shí)入虛”，涌入已然金融資本化的房地產(chǎn)市場(chǎng)。正如全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任委員吳曉靈所言，“貨幣供應(yīng)過(guò)多了，不是帶來(lái)物價(jià)的上漲，就是帶來(lái)資產(chǎn)價(jià)格的上漲”。

其次是熱點(diǎn)城市在庫(kù)存去化周期短的前提下，土地供應(yīng)未能跟上，于是“地王”頻現(xiàn)，“面粉貴過(guò)面包”，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期隨之被推升。

再者，民眾正規(guī)投資渠道偏少，股市估值高、銀行理財(cái)為富人做“嫁衣”流向結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品，令居民再度選擇房地產(chǎn)這種十余年屹立不倒的投資途徑，將房產(chǎn)金融資本化。此外，房地產(chǎn)復(fù)蘇一定程度上有利于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)上漲也令地方政府從土地財(cái)政中獲利，以及銀行獲得風(fēng)險(xiǎn)極低的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，很難讓決策者壯士斷腕。

然而，在房地產(chǎn)過(guò)熱與房?jī)r(jià)過(guò)高對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的負(fù)面影響面前，土地財(cái)政顯得十分短視，穩(wěn)增長(zhǎng)是否需要如此依賴房地產(chǎn)，也值得商榷。

最明顯的莫過(guò)于擠出效應(yīng)。實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要一個(gè)良好的外部成本環(huán)境，今年以來(lái)即出現(xiàn)華為將部分機(jī)構(gòu)搬出深圳，以及昆山等地制造業(yè)因高房?jī)r(jià)撤出。以剛剛宣布限購(gòu)的杭州為例，2009年、2010年前后在溫州等炒房團(tuán)拉動(dòng)下，杭州乃至整個(gè)浙江房?jī)r(jià)飛速上漲，資金脫實(shí)入虛；而在2011年后，由于房?jī)r(jià)下跌，炒房不賺錢，浙江不少民間資金開(kāi)始回歸實(shí)業(yè)，這幾年也就成為杭州實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展黃金時(shí)期。

房地產(chǎn)過(guò)熱亦將阻礙經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型進(jìn)程。一方面，房地產(chǎn)金融資本化后，大量居民投資涌入，住房貸款占比過(guò)多后，不僅抑制了居民消費(fèi)，且對(duì)金融系統(tǒng)帶來(lái)潛在風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，隨著房?jī)r(jià)飆升，創(chuàng)業(yè)、生活等成本水漲船高，對(duì)新經(jīng)濟(jì)的發(fā)展構(gòu)成不利因素。

有恒產(chǎn)者有恒心，大城市高房?jī)r(jià)令不少企業(yè)被迫外遷的同時(shí)，也“逼走”了部分年輕人。因?yàn)榉績(jī)r(jià)飆升之后，高房?jī)r(jià)成為了年輕人進(jìn)入大城市最主要的門檻，而持續(xù)的人口凈流入，尤其是高素質(zhì)年輕人的凈流入，無(wú)疑是一座城市發(fā)展最重要的因素。很明顯，企業(yè)因?yàn)榈貎r(jià)和房?jī)r(jià)過(guò)高而被迫規(guī)模式地離開(kāi)某座城市，以及高素質(zhì)年輕人因?qū)Υ蟪鞘蟹績(jī)r(jià)過(guò)高而被迫逃離，那么對(duì)這座城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展而言，其負(fù)面影響非“土地財(cái)政”收益可以彌補(bǔ)。

實(shí)際上，房地產(chǎn)作為中國(guó)近十幾年快速發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，其使命已經(jīng)完成，房地產(chǎn)行業(yè)也早已面臨整體過(guò)剩局面。換言之，中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型大局之下，不能再依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)，經(jīng)濟(jì)與財(cái)政等對(duì)于房地產(chǎn)的依賴，要盡快擺脫。

至于貨幣寬松和土地供給等原因造成的熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)飆升，不僅要采取限購(gòu)、限貸等抑制需求的手段予以控制，對(duì)信貸增速過(guò)高需采取謹(jǐn)慎清醒的態(tài)度，并拓寬居民正規(guī)投資渠道、適當(dāng)增加土地供應(yīng)，以及加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)建設(shè)，這些都是可取之策。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。