深圳“缺地”打算圍海造地 舊改已占土地供應(yīng)80%

中原地產(chǎn)研究中心最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至9月20日，9月單月全國(guó)合計(jì)成交單宗土地超過(guò)10億的地塊達(dá)到了24宗，其中溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊達(dá)到了15宗，如果疊加觸碰最高限價(jià)的南京9宗地塊，9月至今已出現(xiàn)24宗“地王”地塊。8月份，這個(gè)數(shù)字更加瘋狂。中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，8月單月，全國(guó)單宗土地超過(guò)10億的地塊合計(jì)有65宗，其中溢價(jià)率超過(guò)100%的地王高達(dá)46宗。8月是國(guó)內(nèi)歷史上“地王”最密集的月份。

然而，作為全國(guó)新房均價(jià)最高的城市，“缺地”的深圳在土地市場(chǎng)顯得有點(diǎn)落寞。

9月18日，深圳市政府正式印發(fā)《深圳市2016年度城市建設(shè)與土地利用實(shí)施計(jì)劃》（下稱《年度計(jì)劃》），深圳2016年土地供應(yīng)細(xì)節(jié)和精準(zhǔn)數(shù)字得以出爐。

據(jù)《年度計(jì)劃》，2016年，深圳全市（含前海合作區(qū)）計(jì)劃供應(yīng)建設(shè)用地1350公頃。其中，新增建設(shè)用地為200公頃，存量建設(shè)用地1150公頃，存量建設(shè)用地供應(yīng)比例進(jìn)一步加大，占總指標(biāo)的比例已經(jīng)達(dá)到了85%。

舊改用地占供應(yīng)用地比例高達(dá)85%，這是一個(gè)醒目的數(shù)字。事實(shí)上，從2009年12月深圳實(shí)施《深圳市城市更新辦法》開始，政府公開默許了協(xié)議出讓土地。此后，舊改項(xiàng)目的供應(yīng)表現(xiàn)出明顯增加的趨勢(shì)。

深圳中原曾做過(guò)一份統(tǒng)計(jì)，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2010年深圳舊改土地占總供應(yīng)用地比僅為15.7%，2012年深圳實(shí)際供應(yīng)的來(lái)自舊改的存量用地首次超過(guò)新增建設(shè)用地。到了2015年，此比例已占到5成，而2016年，比例將繼續(xù)拉升至85%。

1350公頃的建設(shè)用地中，留作居住用地的面積是125公頃，相比2015年實(shí)際供應(yīng)居住用地120公頃增加了5公頃。據(jù)《年度計(jì)劃》，125公頃居住用地中有77公頃來(lái)自舊改，有48公頃來(lái)自新增供應(yīng)。而48公頃新增居住用地中，撇開保障性安居工程用地等類別，商品住房用地只有8公頃，它們主要分布在軌道站點(diǎn)和公共交通便捷的地區(qū)、人口分布密集的各級(jí)區(qū)域中心和重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)。

深圳土地資源的稀缺程度可見(jiàn)一斑。在過(guò)去，計(jì)劃供應(yīng)建設(shè)用地與實(shí)際供應(yīng)建設(shè)用地中亦存在差距。據(jù)官方數(shù)據(jù)，在2015年，深圳全市年度計(jì)劃供應(yīng)建設(shè)用地1600公頃，實(shí)際供應(yīng)1389.5公頃，建設(shè)用地供應(yīng)實(shí)施率86.8%。

在《年度計(jì)劃》中，深圳透露了通過(guò)圍填海計(jì)劃來(lái)拓展城市用地的意圖。但并未言明具體的時(shí)間安排以及圍填海的范圍。

當(dāng)下，舊改仍是深圳建設(shè)用地供應(yīng)的主要方法。今年上半年，深圳全市新增土地供應(yīng)面積312.5萬(wàn)平方米中舊改面積占據(jù)178.5萬(wàn)平方米，占總比例為57.1%。

舊改是招拍掛之外的土地供應(yīng)的又一種方式，不存在開發(fā)商在競(jìng)拍市場(chǎng)中的不理智喊價(jià)現(xiàn)象，更加考驗(yàn)開發(fā)商在項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐木C合能力及資源調(diào)動(dòng)能力。最終拿到舊改項(xiàng)目的企業(yè)，不一定是出價(jià)最高的。

招拍掛拿地和舊改拿地各有優(yōu)劣，很難量化評(píng)估房企在此兩種方式中的選擇偏好。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴第一財(cái)經(jīng)記者，房企做舊改項(xiàng)目，常常面臨政策、規(guī)劃改變和拆遷的風(fēng)險(xiǎn)，并且舊改時(shí)間周期長(zhǎng)，財(cái)務(wù)成本高，并非所有舊改都能順利完成。“招拍掛都是凈地，對(duì)于企業(yè)，前期的壓力會(huì)比較小。而一般來(lái)說(shuō)，如果舊改順利的話，成本比招拍掛會(huì)稍低一點(diǎn)。”

在核心城市的住房供求問(wèn)題得到妥善解決之前，土地市場(chǎng)的頑疾或?qū)㈦y以根治。綜合深圳市規(guī)土委和中原研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年上半年，深圳土地出讓金額高達(dá)364.15億，在出讓面積較2015年減少近7成的同時(shí)，出讓金額僅減少16.4%，樓面價(jià)高達(dá)24024元/平方米，是2015年的3倍之多。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。