易憲容：樓市“金九銀十”常態(tài)化 風(fēng)險走高

秋風(fēng)起，天氣漸涼，然而房地產(chǎn)市場的火熱程度依舊。據(jù)統(tǒng)計，全國100個城市(新建)住宅均價環(huán)比連續(xù)15個月上漲。進(jìn)入九月，房地產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)的“金九銀十”是否會延續(xù)呢？

對于房地產(chǎn)開發(fā)商、地方政府及房地產(chǎn)投資者來說，當(dāng)然希望房地產(chǎn)市場的“金九銀十”再次上演。上半年房價持續(xù)走高，“金九銀十”似乎已經(jīng)常態(tài)化。這種常態(tài)化會繼續(xù)吹大房地產(chǎn)市場泡沫，其背后的高風(fēng)險恐怕是任何人都不愿承擔(dān)的。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場三大問題是十分明確的。首先，不少城市房價持續(xù)上漲，尤其是一線城市的房價越來越高，心理承受價格遠(yuǎn)低于市場價格的消費(fèi)者會被市場排除在外，因此整個住房市場變成一個投資為主導(dǎo)的市場。另一方面，房價的上漲預(yù)期反過來也會刺激有能力的投資者涌入市場，這就是為何房價越是上漲，投機(jī)投資者進(jìn)入越多，房地產(chǎn)市場銷售越是繁榮的重要原因之一。

其次，住房投資者對房價上漲預(yù)期的強(qiáng)化也與央行的低利率、低首付等優(yōu)惠的信貸政策息息相關(guān)。住房投資者認(rèn)為寬松的信貸政策機(jī)不可失，都不愿意錯過這種賺錢機(jī)會，因此要千方百計地進(jìn)入這個市場。而這種信貸政策所導(dǎo)致的結(jié)果，就是上半年絕大多數(shù)的銀行信貸資金通過按揭貸款的方式涌入房地產(chǎn)市場。此外，住房投資者及國內(nèi)銀行也會預(yù)測，既然信貸政策寬松，那么在這種政策鼓勵下，房價短期下跌的可能性不大，投資者也就有膽量向銀行貸款購買住房，銀行也敢于向購房者發(fā)放貸款。這種雙向影響，就會把各個城市的房價越推越高，造成當(dāng)前房地產(chǎn)市場的繁榮。在這種背景下，預(yù)計金九銀十的火熱程度依然持續(xù)。

再次，當(dāng)前房價上漲預(yù)期強(qiáng)烈的原因還在于政府房地產(chǎn)調(diào)控政策的模糊性及不確定性。調(diào)控政策的模糊性主要表現(xiàn)為政府本身知道當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的癥結(jié)，但政策指向并不明顯。比如，7月26日中央明確指出要抑制資產(chǎn)泡沫，但是這種資產(chǎn)泡沫是什么沒有詳細(xì)說明。當(dāng)前中國市場不僅資產(chǎn)種類多，而且資產(chǎn)泡沫的程度也有不同。但是，由于政府文件對此沒有明確指向及界定，那么政府的職能部門及各城市的地方政府就可以根據(jù)自己的需要選擇性地理解。

比如，對于當(dāng)前地產(chǎn)市場的泡沫，盡管各個城市的泡沫程度有一定的不同，主要是信貸寬松政策及住房稅收優(yōu)惠政策等綜合因素引起的。如果要抑制國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫，就需要適當(dāng)收緊信貸政策，并取消住房稅收優(yōu)惠政策。

國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策不確定性是指，地方政府為了配合中央抑制房地產(chǎn)泡沫要求，上半年房價上漲過快的城市紛紛表示要出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，如上海、深圳、武漢、合肥、廈門、南京等城市。但最后這些城市的調(diào)控方案遲遲不出臺，甚至有城市出來辟謠說不會出臺這樣的房地產(chǎn)調(diào)控政策。政策的“狼來了”會讓國內(nèi)住房投資者誤認(rèn)為政府并沒有調(diào)控房價的意愿，也不會讓房價下跌，使得房價上漲預(yù)期不斷地強(qiáng)化。在這種情況下，不僅住房投資者將會不斷涌入房地產(chǎn)市場，還會吸引更多的開發(fā)商在這些城市搶奪土地、推高地價，而地價這個高價“面粉”又會成為房價“面包”上漲預(yù)期的重要原因。

可見，在當(dāng)前的市場環(huán)境及政策條件下，由于房地產(chǎn)調(diào)控政策的模糊性及不確定性，強(qiáng)化了房價上漲預(yù)期，是當(dāng)前房價不斷上漲的重要原因。以此來判斷房地產(chǎn)市場形勢，“金九銀十”已經(jīng)常態(tài)化，國內(nèi)房價上漲還會持續(xù)。過度的投機(jī)炒作，房地產(chǎn)市場無論如何繁榮，只能是泡沫越吹大，風(fēng)險越來越高。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。