多省會城市限購松綁，熱點城市或不會大幅調(diào)整

福州市樓市限購政策有所松動。30日，福州市不動產(chǎn)交易中心表示，即日起，針對非五城區(qū)戶籍家庭（含港澳臺）在福州五城區(qū)購房，無需提供近兩年內(nèi)滿12個月醫(yī)社?；蚣{稅證明或落戶，即可購買一套福州五城區(qū)144平方米以下的普通住宅，購買后該房屋仍受限售政策影響。

業(yè)內(nèi)人士預計，后續(xù)各地限購放松的可能性會進一步加大，這對于各地購房市場的行情活躍有積極作用。

多省會城市限購松綁

據(jù)新華財經(jīng)了解，省會福州為樓市限購松綁，并非孤例。3月1日，鄭州市人民政府辦公廳發(fā)布《關于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，通知包含19項房地產(chǎn)相關內(nèi)容，按照政策，其中近親屬在鄭工作、生活、投親養(yǎng)老的允許其投靠家庭新購一套住房。對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構執(zhí)行首套房貸款政策。

繼鄭州出臺房地產(chǎn)新政后，哈爾濱市出臺涉及多個方面的房地產(chǎn)放松政策。3月23日，哈爾濱市擬廢止2018年5月5日出臺的《哈爾濱市人民政府辦公廳關于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，該市人民政府網(wǎng)站稱，已完成其階段性調(diào)控使命。這意味著廢止后，新購商品房網(wǎng)簽滿3年方可交易的限售政策取消，同時二套房首付、利率標準嚴控措施取消。

廣東省住房政策研究院首席研究員李宇嘉指出，去年底以來的松綁政策，從公積金、補貼、人才政策，到取消“認房又認貸”(鄭州)、退出限售(哈爾濱)，再到松綁限購(福州)，這是個趨勢。特別是在兩會明確“因城施策促進行業(yè)良性循環(huán)”的要求下，再加上1-2月份市場下行超出預期，退出限售、松綁限購有了更多的空間和合理性。

“鑒于此次福州政策的放松，預計后續(xù)各地限購放松的可能性會進一步加大，進一步降低購房門檻，對于各地購房市場的行情活躍也有積極作用。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進說，可以看到，4月份類似放松的動作會進一步增加，也是購房者所期待的。

安信證券首席固收分析師池光勝表示，今年2月下旬以來，全國各能級城市房地產(chǎn)政策均有所放松，一線（準一線）城市以下調(diào)房貸利率為主，二線強化三線城市弱化“四限”為主，普通三四線城市放松集中于下調(diào)首付比例與貸款利率等，整體呈現(xiàn)出“城市能級越低，放松尺度越大”的特征。“這為其他尚未放松的城市提供了對標樣本，預計還會有更多城市加入放松名單。”

熱點城市或不會大幅調(diào)整

在“房住不炒”的背景下，根據(jù)新華財經(jīng)統(tǒng)計，除了以上三個省會城市，今年以來，已有包括東莞、北海、唐山等超60個城市出臺了各種穩(wěn)樓市的松綁政策。政策松綁主要覆蓋放松限購、限貸，降低首付比例，下調(diào)房貸利率，公積金貸款放松，放松限售，購房補貼等六大層面。

此外，從去年下半年以來，多部門就密集發(fā)聲“穩(wěn)地產(chǎn)”。平安證券研報統(tǒng)計，今年2月，涉房類政策就共出臺16項，其中偏緊類2項，偏松類7項，單月涉房偏緊類政策出臺頻次創(chuàng)近一年新低。

監(jiān)管部門、地方政府、大小房企及二級市場等多方面形成“共振”，一線城市房地產(chǎn)市場回暖跡象增多。多家機構監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，3月1日-27日，四個一線城市新房成交總量較2月上漲12.0%。3月1日-28日，北京二手房成交14244套，預計3月網(wǎng)簽將達到1.6萬-1.7萬套，已接近2021年“小陽春”末期的成交水平。

部分城市房地產(chǎn)成交量回升，在一定程度上體現(xiàn)了政策的效果。不過，大部分二三線城市還是延續(xù)下滑。分析指出，樓市分化加劇，完全企穩(wěn)尚需時日。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，疫情影響了最近樓市，特別是非一二線核心城市，市場依然低迷中，而本來出現(xiàn)小陽春苗頭的部分城市也因為疫情出現(xiàn)了溫度緩升，預計2022年上半年市場很難走出調(diào)整，市場期待房貸、開發(fā)貸特別是針對私企的開發(fā)貸有更明顯的穩(wěn)定政策。

鄭州、哈爾濱和福州等核心城市松綁限購限貸，具備一定示范效應。”預計市場低迷、庫存壓力大的城市將繼續(xù)松綁，而一線城市等樓市韌性較強的城市不會迎來大幅調(diào)整。“諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關榮雪表示。

房企或迎來政策窗口期

“雖當前政策穩(wěn)中向暖，但當前房地產(chǎn)到位資金壓力仍然較大。”克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)房玲認為。

2021年10月以來，房企流動性逐漸承壓，部分房企特別是一些民營房企開始陷入流動性困境。11月初，央行率先發(fā)聲，隨后各部委開始聯(lián)合表態(tài)，并在并購融資、保障性租賃住房融資、預售資金監(jiān)管等多個方面釋放積極信號。

不過，房地產(chǎn)形勢目前來看仍較為嚴峻。國家統(tǒng)計局3月15日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-2月在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金25143億元，同比下降17.7%，增速環(huán)比2021年12月的-19.3%有所收窄，但降幅仍然較大。此外，數(shù)據(jù)顯示，2月以按揭為主的居民中長期貸款減少459億元，出現(xiàn)自有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來的首次負增長，1-2月房企到位資金中的個人按揭款也同比下降16.0%，創(chuàng)2018年以來的最大跌幅。

今年3月16日，國務院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會召開專題會議。會議指出，關于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案，提出向新發(fā)展模式轉型的配套措施。

政策由紓困步入實質改善階段。3月30日，中國銀行間市場交易商協(xié)會發(fā)布的注冊通知書信息顯示，交易商協(xié)會接受碧桂園、旭輝、龍湖、越秀等房企中期票據(jù)注冊，注冊金額合計250億元。

中信證券基礎設施和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)首席分析師陳聰表示，房地產(chǎn)政策遵循逆周期規(guī)律，當市場下行到一定程度時，政策可能轉為更加積極。當前，房地產(chǎn)市場探底，土地市場調(diào)整，尤其是低線城市土地出讓金收入不排除顯著下滑的可能性。在此背景下，因城施策與“三穩(wěn)”的政策將更為積極。

“房企將迎來一個政策的窗口期。”陳聰認為。

值得關注的是，從已披露年報的房企整體情況來看，大部分在A股上市的房企2021年凈利率下降，龍頭企業(yè)萬科2021年凈利潤則幾乎腰斬。還有十多家無法按時披露年報數(shù)據(jù)。

萬科董事會主席郁亮在業(yè)績發(fā)布會上表示，有利于市場穩(wěn)定的政策措施在不斷出臺，中央已經(jīng)明確了促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的方針，有關部門和各級政府也在制定政策穩(wěn)定市場。萬科對政策環(huán)境有信心，經(jīng)過調(diào)整，行業(yè)將回歸常態(tài)、回歸理性，過高、過低的利潤率都不可持續(xù)，行業(yè)收益水平最終會向社會平均水平回歸，這是萬科實現(xiàn)“止跌企穩(wěn)、穩(wěn)中提升”的政策基礎。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。