“每天都有人打電話問我買不買寫字樓,掛斷電話后,又有不同的號碼打進來,真是煩死了!”從去年3月在某樓盤登記了個人信息后,周女士接到的騷擾電話就一直不斷。
克而瑞長沙機構數(shù)據(jù)顯示,今年上半年長沙寫字樓雖然成交了29.02萬平方米,但去化周期長達38個月,極高的庫存量讓長沙的寫字樓陷入困境。對此,業(yè)內(nèi)人士分析,合理運營規(guī)劃或能推動自救,促進長沙寫字樓集體“瘦身”。
銷量增五成,庫存仍是“天量”
今年上半年,長沙樓市一路高歌猛進,銷量與價格全線飄紅。據(jù)多家研究機構數(shù)據(jù)顯示,長沙市內(nèi)五區(qū)新建商品住宅累計網(wǎng)簽737.48萬,同比增加27.08%。庫存量為898.72萬平方米,去化周期縮短至7.4個月。但與今年火紅的樓市相比,長沙寫字樓雖量價齊升,但庫存面積高達184.89萬平方米,去化壓力極大。
“今年和去年相比,寫字樓銷售量增長了近五成,月成交面積為800平方米左右?!迸d旺雙鐵城的大客戶經(jīng)理楊先生表示,雖然銷量上去了,但庫存壓力仍舊不小。“去年5月底開盤至今,寫字樓總共300多套,還剩下六成待售?!?/p>
談到寫字樓的庫存情況,和楊先生一樣深感擔憂的,還有曲塘路某樓盤銷售周小姐?!皩懽謽强偣灿?2層,每層至少有10套待售。開盤一個月,雖然銷售量還不錯,但仍有50%左右的剩余量,估計至少需要1年的時間來消化庫存?!?/p>
8月23日,記者致電多家寫字樓了解到,長沙仍有不少房源“待字閨中”。岳麓區(qū)西二環(huán)附近某樓盤30至50平方米的寫字樓共1500套,而開盤時間至今仍未確定。無獨有偶,長沙市芙蓉中路某樓盤銷售彭某也表示,該樓盤有3棟寫字樓,面積達18萬平方米,而開盤時間也敲定。
開發(fā)商求“速賣”,以散售為主
庫存量房時代,大量的開發(fā)商投身寫字樓市場,而大部分開發(fā)商往往缺乏運營經(jīng)驗,為了追求資金快速回款,以散售為主,不管入駐企業(yè)的資質(zhì)與行業(yè),只要能簽約,一律拉攏。因此,無序的同質(zhì)化競爭,極易造成市場混亂。
“今年8月共有6家企業(yè)入駐,多以中小企業(yè)為主,一般租售面積在200-300不等?!避饺啬下纺硺潜P銷售榮小姐表示,租售業(yè)主以教育咨詢類企業(yè)為主,占總數(shù)的七成左右,其他的也包含保健類、投資類、音響類等企業(yè)。
長沙市天心區(qū)雀園路的某樓盤銷售林先生透露,購買公司寫字樓的客群多以個人為主,面積多為60平方米左右,僅有一位顧客購買了一整層,約1000多平方米。“租售出去的物業(yè)一般是什么企業(yè)?”“不清楚,現(xiàn)在寫字樓市場供大于求,能賣出去就不錯了,哪還管業(yè)主買來作何用。”林先生回答說。
環(huán)球房地產(chǎn)開發(fā)建設有限公司負責人吳祖光認為,長沙寫字樓市場面臨兩大困局:受經(jīng)濟大環(huán)境影響,寫字樓市場供求比例嚴重失調(diào),供應的持續(xù)放量加重了庫存的壓力。同時,散售的市場特點也將造成寫字樓的規(guī)劃扎堆,同地段、同類型產(chǎn)品的開發(fā)撞車。
專家建議
多方發(fā)力降低空置率
為了去除商業(yè)化地產(chǎn)的庫存痢疾,國務院常務會議上明確提出四方面措施支持住房租賃市場。其中,“允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房”的政策,曾在長沙樓市掀起一番波瀾。
“對于辦公物業(yè),商改住并不會加速其庫存去化,因為就居住條件和成本而言,普通住宅更具優(yōu)勢?!笨硕痖L沙機構總經(jīng)理劉佰忠認為,商改住后或?qū)⒃斐沙杀镜脑黾樱瑢懽謽侨齑娴淖饔梅浅S邢?。而目前長沙對“商改住”并沒有相關的政策,也沒有可完全借鑒的案例。
怎樣才能有效降低寫字樓的空置率?對此,劉佰忠認為,應從政策與市場兩方面發(fā)力:政策要向辦公物業(yè)傾斜,例如首付政策、房貸利率、優(yōu)惠補貼政策等。同時,要鼓勵臨街商鋪向?qū)懽謽寝D(zhuǎn)移,例如門診、汽車4S店等都可轉(zhuǎn)入寫字樓辦公;市場方面,開發(fā)商需對產(chǎn)品定位、細分市場,推出更具針對性的產(chǎn)品。在運營上,也要以客戶需求為出發(fā)點,在概念、推盤節(jié)奏、資源整合上下功夫,從而提高產(chǎn)品的附加值。
備注:數(shù)據(jù)僅供參考,不作為投資依據(jù)。
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