深圳樓市“不作不會(huì)死” 開始進(jìn)入調(diào)整周期

我不認(rèn)為深圳7月份房價(jià)下跌只是偶發(fā)性事件，接下來就會(huì)回復(fù)穩(wěn)定向上，更大的可能性是它比照去年香港地區(qū)房價(jià)下跌的模式，進(jìn)入樓市調(diào)整周期。畢竟，香港人轉(zhuǎn)移到深圳炒房的，并不在少數(shù)。

時(shí)序進(jìn)入秋老虎猶在發(fā)威、“金九”即將到來之際，而樓市所呈現(xiàn)的，卻是狂風(fēng)暴雨前夕的不安與躁動(dòng)。

“房價(jià)可持續(xù)發(fā)展”面臨考驗(yàn)

首先是7月27日中央政治局會(huì)議破天荒第一次提出“抑制資產(chǎn)泡沫”的最高指示，然后是近兩年領(lǐng)漲全國的深圳房價(jià)7月竟出現(xiàn)環(huán)比8.2%之跌幅，創(chuàng)2012年以來之最！緊接著上半年買氣明顯暢旺的部分二線城市——蘇州、廈門、合肥、南京等，不約而同重新出臺(tái)緊縮措施，如：二套房限貸、非居民限購、下調(diào)公積金貸款上限……

這究竟怎么回事？說好的“去庫存”呢？說好的“分城施策”呢？在我看來，上述三件事看似各自獨(dú)立，實(shí)則均劍指“房價(jià)可持續(xù)發(fā)展”之困境。

本文便以“深圳降價(jià)”為主軸，探究其房價(jià)表現(xiàn)及轉(zhuǎn)折原因，以利讀者掌握政策變化與脈絡(luò)。

深圳樓市在2015年的走勢堪稱“震驚全國”，房價(jià)平均漲幅達(dá)47.5%，即不少板塊價(jià)位至少翻番，更令市場感到驚訝的是在此基礎(chǔ)上，其上半年又翻漲了18.68%。

“深圳降房價(jià)”不是階段性現(xiàn)象

或許有些人并不清楚這樣的漲幅是多是少？我就以“中國房價(jià)最堅(jiān)固的堡壘”上海為例，作比較說明。上海2015年表現(xiàn)亦不俗，同樣有部分板塊房價(jià)翻番，但以平均值來看，漲幅“僅”為18.2%，今年上半年即使遭遇325新政“空襲”，由于地王頻出的“保駕護(hù)航”，房價(jià)仍快速被推升，即使如此，上半年“僅”上漲9.05%。兩相“較量”上海明顯屈居下風(fēng)，也暴露深圳極有可能已過度透支需求。

有專家解讀深圳房價(jià)之所以出現(xiàn)罕見的下跌慘狀，系因“高價(jià)地效應(yīng)”逐漸減退，乃至市場進(jìn)入淡季所致。但我并不作如是觀，因?yàn)?、8月淡季并不專屬于深圳，至少上海7月份房價(jià)環(huán)比仍上漲1.6%。而高價(jià)地王對(duì)市場預(yù)期之轉(zhuǎn)變更是深刻、強(qiáng)烈的，不可能在短時(shí)間內(nèi)“船過水無痕”。

在我看來，“深圳7月份房價(jià)下跌”是標(biāo)志性事件，既凸顯資產(chǎn)泡沫已經(jīng)發(fā)生，也表明樓市去杠桿是“現(xiàn)在進(jìn)行式”。

由于這幾年我赴深圳演講、交流的機(jī)會(huì)不少，因此對(duì)于深圳房地產(chǎn)變化有所掌握。我的感受是，如果“菜籃族”開始大量進(jìn)入股市，說明股市風(fēng)險(xiǎn)加??；與之雷同的是，如果學(xué)術(shù)界“不務(wù)正業(yè)”以借貸方式拼命搶房，亦顯示樓市正在蓄積泡沫與危機(jī)。而前者可稱之為“無知者無畏”，后者則分明是“明知山有虎”，只是心存僥幸，自認(rèn)為最后被咬到的是別人的屁股罷了。可惜往往總是“事與愿違”。

市場開始進(jìn)入調(diào)整周期

必須要有所警惕的是，此番政治局對(duì)資產(chǎn)泡沫的表述是“抑制”而非“嚴(yán)防”，意味著中央已承認(rèn)及直面泡沫的存在，現(xiàn)在要做的是趕在泡沫爆破之前使其消退。既然如此，當(dāng)務(wù)之急必然是“去杠桿”，而深圳經(jīng)歷近兩年的房價(jià)狂飆，早已誘使大量投機(jī)買氣進(jìn)入，這類型的購買者以炒短線、高成本、杠桿操作為特征，一旦房貸緊縮、價(jià)位下挫，能做的只有兩件事，要么拋盤（少賠即賺），要么斷頭（送房給銀行），而不論其采用何種方式規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)蔓延，對(duì)深圳樓市的后續(xù)發(fā)展都將帶來強(qiáng)烈沖擊。

因此，我不認(rèn)為深圳7月份房價(jià)下跌只是偶發(fā)性事件，接下來就會(huì)恢復(fù)穩(wěn)定向上，更大的可能性是它比照去年香港地區(qū)房價(jià)下跌的模式，進(jìn)入樓市調(diào)整周期。畢竟，香港人轉(zhuǎn)移到深圳炒房的，并不在少數(shù)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。