租賃公司與房產(chǎn)公司合作 成都樓市去庫存重要手段

“買房還是租房？這是個問題。”劉明大學(xué)畢業(yè)后數(shù)次跳槽，工作地點(diǎn)從北京轉(zhuǎn)到四川成都，曾經(jīng)遙不可及的買房夢一下子近在咫尺——按成都的房價，家里湊夠首付，再咬咬牙，還月供是沒問題的。但猶豫再三，劉明還是選擇了租房：“自己年輕，不想壓力太大”。

與劉明有相同想法的人不在少數(shù)。在畢業(yè)不久的大學(xué)生、城市外來務(wù)工人員等群體中，“購房不如租房”正成為共識，住房租賃市場正日趨擴(kuò)大。目前，成都住房租賃市場已形成相當(dāng)規(guī)模，業(yè)內(nèi)企業(yè)如雨后春筍般發(fā)展壯大，成為樓市去庫存的重要力量。

住房租賃公司為租客提供從出租到住房管理的“一站式”服務(wù)

從2000余間到2.6萬間，僅兩年半時間，優(yōu)客逸家就實(shí)現(xiàn)了房源的迅猛增長。作為一家住房租賃企業(yè)，該公司的業(yè)務(wù)已從成都本土拓展至杭州、上海等地。公司副總裁董林告訴記者：“住房租賃市場有多大？看看每年有多少應(yīng)屆畢業(yè)生就知道。”

目前，優(yōu)客逸家的房源承租率達(dá)九成以上，住房租賃市場的紅火可見一斑。“拿房、裝修、出租、運(yùn)營，這就是新型住房租賃企業(yè)的成長方式。”四川果果生活科技公司銷售負(fù)責(zé)人陳澤浩雖長期從事房產(chǎn)中介行業(yè)，但仍為目前的市場消化速度感到驚訝：該公司今年初拿到120多套集中式房源，首批裝修的30套剛投入市場，僅兩周便出租一空。

與傳統(tǒng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司不同，優(yōu)客逸家、果果生活等住房租賃企業(yè)尋求與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，為租客提供從出租到住房管理“一站式”服務(wù)。“我國流動人口數(shù)以億計，租房市場需求強(qiáng)烈。”E客公寓創(chuàng)始人程賓表示，住房租賃從傳統(tǒng)中介式服務(wù)轉(zhuǎn)向精耕細(xì)作式的“互聯(lián)網(wǎng)+”服務(wù)是市場發(fā)展的必然，這反過來刺激住房租賃市場進(jìn)一步發(fā)展。

“業(yè)內(nèi)預(yù)計住房租賃將在數(shù)年內(nèi)發(fā)展成數(shù)萬億元的市場。”陳澤浩介紹，以成都為例，該市二環(huán)內(nèi)可供出租的分散型住房便達(dá)20萬套。如此規(guī)模的“蛋糕”不難解釋為何近年來投資界持續(xù)關(guān)注住房租賃行業(yè)：小米科技1億元入股長租公寓品牌YOU+，平安集團(tuán)以6億元補(bǔ)貼在線租房APP“安安租”，如家聯(lián)手紅杉資本推出“逗號公寓”……

“住房租賃正在成為投資‘風(fēng)口’。”如米公寓創(chuàng)始人劉寄表示，現(xiàn)在的住房租賃企業(yè)拿到一套房源后就能長期出租運(yùn)營，以長租公寓為題材的投資對象越來越受追捧。

成都市房管局相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，除專業(yè)化住房租賃企業(yè)外，一些傳統(tǒng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也開始介入長租公寓業(yè)務(wù)，目前全市長租市場中的住房租賃企業(yè)和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)形成規(guī)模的已有十余家。此外，據(jù)陳澤浩介紹，在成都，以住房租賃和“互聯(lián)網(wǎng)+”為題材進(jìn)行創(chuàng)業(yè)的團(tuán)隊起碼已有二三十個。

租賃公司與房產(chǎn)公司合作，成樓市去庫存重要手段

如果把6層商業(yè)公寓按傳統(tǒng)方式出租，其周期和難度都可想而知，而住房租賃企業(yè)的興起解決了這一難題。今年初，果果生活科技和成都金科房產(chǎn)公司簽約，后者將持有的一棟商業(yè)公寓的6層樓整體打包給前者，由前者負(fù)責(zé)出租、運(yùn)營。

“這樣一來，房產(chǎn)公司的庫存被迅速消化。”陳澤浩表示，果果生活科技將按照主題生活社區(qū)的模式將這6層樓打造成長租公寓。這不僅有利于出租，也有利于吸引投資者，促進(jìn)其他房源的銷售。

與房產(chǎn)商合作，成為住房租賃企業(yè)的主流經(jīng)營模式，而這類合作方式正日趨多樣化。董林告訴記者，優(yōu)客逸家和房產(chǎn)商目前有三種合作模式：第一，房產(chǎn)商銷售房屋時，向業(yè)主推薦優(yōu)客逸家，進(jìn)行房屋托管，讓業(yè)主獲得穩(wěn)定的房租收益；第二，前期介入房產(chǎn)商的住房設(shè)計規(guī)劃，使住房更符合租住需求；第三，與房產(chǎn)公司成立合資企業(yè)，在拿房、資產(chǎn)運(yùn)營托管、物業(yè)服務(wù)等方面互相滲透，取長補(bǔ)短。

“越來越多的房產(chǎn)商在與我們接洽。”董林說，目前公司的租賃合作伙伴中，不乏保利、綠城這樣的知名企業(yè)。“他們看到了住房租賃企業(yè)在去庫存方面的價值，長期穩(wěn)定的運(yùn)營伙伴對房產(chǎn)商很重要。”

“成都的房產(chǎn)銷售周期在10個月左右，小區(qū)住宅還好，商業(yè)住宅的庫存壓力已經(jīng)很明顯。”一名房產(chǎn)從業(yè)人員告訴記者，成都目前每年新銷售住宅中相當(dāng)部分屬于投資購房，住房租賃對去庫存的意義不言而喻。

以優(yōu)客逸家為例，在近期與房產(chǎn)商的合作中，該公司能一個月內(nèi)在成都拿下1000套房源。“一個住宅項目就能拿兩三百套。”董林表示，今年上半年，成都整體住宅市場供銷量在持續(xù)下滑。雖然公司在小區(qū)住宅和商業(yè)住宅均有集中拿房，但以后會更多關(guān)注去庫存難度較大的商業(yè)住宅。

發(fā)展住房租賃市場，仍需細(xì)化稅收和金融支持政策

去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出，“要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)”。

日前，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，明確表示鼓勵發(fā)展住房租賃企業(yè)，更是為住房租賃企業(yè)帶來諸多直接利好。“根據(jù)意見，國家將對提供住房租賃的公司和個人提供稅收優(yōu)惠。”西南財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院博士生導(dǎo)師劉璐表示，稅收優(yōu)惠將對住房租賃企業(yè)產(chǎn)生直接的扶持作用。“在住房租賃市場比較成熟的國家，專業(yè)租賃企業(yè)提供房源占比大概是30%，我國的這個占比只有10%。只要有政策支持，住房租賃企業(yè)就能拓寬發(fā)展空間。”

業(yè)內(nèi)人士透露，目前住房租賃企業(yè)的壓力主要來自行業(yè)內(nèi)的非標(biāo)準(zhǔn)化管理。“目前政府對住房租賃企業(yè)沒有專門的管理辦法，有的是比照酒店及房產(chǎn)中介來管理。”董林建議，相關(guān)部門應(yīng)推動房屋租賃備案登記平臺建設(shè)，實(shí)行租賃企業(yè)認(rèn)證和租賃房產(chǎn)備案，從而規(guī)范行業(yè)繳稅和出租改造等行為。只有同時從建筑質(zhì)量、改造方案等方面實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化，才能讓住房租賃企業(yè)具備同中小房產(chǎn)中介競爭的能力。

同時，住房租賃是相對重資產(chǎn)的業(yè)務(wù)，企業(yè)資金壓力大也限制了發(fā)展。“雖然整個行業(yè)已經(jīng)站上了投資風(fēng)口，但一些小微型住房租賃公司要融資還是很困難。”陳澤浩介紹，住房租賃公司拿到一間房進(jìn)行裝修后出租，要連續(xù)承租3年才能收回裝修成本，這使得銀行貸款等傳統(tǒng)金融方式的支持力度有限。

此外，住房租賃企業(yè)多以商業(yè)住宅為拿房重點(diǎn)，進(jìn)一步加大了租賃運(yùn)營成本。陳澤浩告訴記者，商業(yè)住宅的水電費(fèi)都比小區(qū)住宅貴多了，“每度電一塊五，是小區(qū)住宅電費(fèi)的3倍，每噸水4塊多，是小區(qū)住宅水費(fèi)的4倍。”陳澤浩表示，較高的生活成本將直接影響商業(yè)公寓的承租率，希望能比照小區(qū)住宅，對商業(yè)長租公寓實(shí)行水電優(yōu)惠收費(fèi)。

“國家相關(guān)政策將來在各地細(xì)化后，才能更好地促進(jìn)住房租賃企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。”西南科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授蔣志強(qiáng)建議，不僅要細(xì)化租賃企業(yè)適用的稅收政策、對租賃企業(yè)差額征收流轉(zhuǎn)稅，還要建立行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，制定金融支持政策。這樣才能解決住房租賃企業(yè)發(fā)展的后顧之憂。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。