2022,樓市回暖

2021年12月13日早晨，一位北京購房者在地鐵上習慣性地打開找房App，他發(fā)現(xiàn)周末剛看過的二手房全部已出售或下架，突然有點兒心慌。多位來自北京的二手房買家發(fā)現(xiàn)，近期看的房源成交速度變快了。他們告訴《財經(jīng)》記者，要買到自己的“夢中情房”，有時還得打敗其他進入議價階段的競爭者。除了二手房市場，新房市場在歲末年初也熱鬧起來。沉寂多月的新房經(jīng)紀人的朋友圈也活躍了起來。一張張倒計時海報，計算著開發(fā)商收回最低折扣的最后時限。據(jù)貝殼研究院測算，2021 年全國二手房成交面積為 2015 年以來最低值，新房銷售面積和銷售金額的同比增速也均為 2015 年以來最低增速。2022年1月6日，一線城市中廣州率先發(fā)力，將二套房房貸利率降至5.85%。此前，廣州二套房房貸利率約為6.05%。以貸款500萬元，等額本息30年還款為例，房貸利率變動后買房人購房成本將節(jié)省23.09萬元。樓市真的回暖了嗎？多地二手房市場回暖以南京秦淮區(qū)王府園小區(qū)為例，該小區(qū)一套學區(qū)房2021年12月下調(diào)了兩次售價，直降63萬元，目前售價為245萬元，已回落至2020年下半年水平。市場回暖伴隨著信貸政策的松動。目前，南京按揭貸款放款周期由最快四個月縮短至最快兩個月，首套貸款利率也從6.35%降低至6.05%。一位北京鏈家中介分析，二手房市場成交規(guī)律，一般是成交量先上漲，然后市場進入量漲價穩(wěn)階段，持續(xù)一段時間后，業(yè)主感受到成交量上升，市場回暖，就會提高掛盤價格，市場隨即進入量價齊升階段。一位北京某科研院所的研究員在購房中發(fā)現(xiàn)，2021年12月中旬起，二手房成交量開始變大。他在望京看中的幾套房，由于有采光不好等硬傷，暫時沒下手，但一周內(nèi)這些房子都賣出去了。12月25日，耗了6個小時，他終于從另一個意向購買者手中搶下了一套酒仙橋640萬的二居室。“我是第一個談的，談判途中還有一個買房人不斷電話干擾房主，還好我的經(jīng)紀人沒讓房主知道后面的人能加錢。”12月26日，《財經(jīng)》記者和一位購房者同看朝陽區(qū)金隅康惠園小區(qū)的一套房源。當晚，鏈家中介就告知該房源已有購房者報備，要和業(yè)主談價。不久后，這套房源就從鏈家App上下架了。《財經(jīng)》記者獲悉，2021年8月-9月二手房成交量最低時，北京鏈家一個周末的成交量約為200套。但市場逐漸回暖后，12月17日到19日這個周末，鏈家三天的交易量達到了500套。德佑一位經(jīng)紀人透露，寧波的情況和北京類似。2021年10月寧波二手房成交量跌至谷底，當月銷量僅為1300多套。11月，個人住房按揭貸款放款周期縮短至一個月后，寧波的二手房成交量也逐步回升。他估計12月，全市總成交量可能超過2000套。2020年1月-2021年12月 50城二手房月度成交量走勢，圖中數(shù)據(jù)系以2020年1月成交量為100，等比例換算得到。圖片來源：貝殼研究院深圳美凱龍愛家一位中介透露，近期有部分上門客咨詢二手房，發(fā)朋友圈推薦房源也有客戶主動聯(lián)系。另外，銀行個人住房按揭貸款放款周期也從兩三個月縮短至最快一周。一位中原地產(chǎn)中介分析，年底本就是深圳二手房市場的低迷期，工廠老板一般要回籠資金發(fā)工資，沒有多余存款買房。最近能成交的二手房基本都是按指導價水平賣出。一位在深圳有三套房的業(yè)主，擔心房地產(chǎn)稅試點落地深圳，正在抓緊賣房。他透露，脫手很難，現(xiàn)在除了剛需客沒人敢投資房產(chǎn)。他手中的一套房子，市場火熱時能賣約330萬元，現(xiàn)在要想快速出手，只能賣250萬元左右。二手房市場回暖對新房市場也是積極信號，新房和二手房市場有聯(lián)動效應，大多數(shù)換房客都是賣了手里的二手房，拿錢買新房。加之開發(fā)商年底為了回款打折促銷，新房市場終于在近期迎來了一波小高潮。銷售人員介紹，如果三天內(nèi)交20%首付，2022年3月底前交清剩余首付，可享受兩個9.9折優(yōu)惠，如果在2022年2月底前交清剩余首付，還能再打折扣。半小時內(nèi)，售樓處現(xiàn)場已有兩位購房者交了定金。2022年，元旦三天假期也成為新房的主戰(zhàn)場。北京石景山萬科翡翠山曉西麓推出了元旦三天簽約立減5萬元的活動。此外，該項目還根據(jù)首付額度，增加折扣優(yōu)惠，從首付40%立減5萬元到全款立減20萬元不等。年底開發(fā)商打折沖銷量是常態(tài)，但多個一線及新一線城市的中介人員反饋，有些賣得好的樓盤，即使在年底也不怎么打折。該中介人員分析，雖然2021年下半年北京二手房市場低迷，但新房市場上的高端盤和剛需盤還是很好賣。“北京不缺有錢人，也不缺剛需客。”元旦首日，未推出任何折扣的中高端樓盤長安悅璽，售樓處的看房人絡繹不絕?，F(xiàn)場銷售表示，該樓盤的客戶大多在金融街工作，購置新資產(chǎn)的意愿和能力較強。長安悅璽售樓處現(xiàn)場。攝影/龐敏另外，北京新房市場上800萬-1000萬元的樓盤很多，供給相對充足。元旦期間朝陽壹號看房人比2021年末少一些，但其中高樓層小戶型依然很火。售樓處工作人員透露，2022年1月1日上午客戶退回的一套高樓層小戶型房源，當日下午三點便再次售出。朝陽壹號售樓處現(xiàn)場。攝影/桂瀾珊保利錦上售樓處現(xiàn)場。攝影/桂瀾珊圖片來源：貝殼研究院多位業(yè)內(nèi)人士透露，銀行2021年沒用完的貸款額度，會在2022年一季度集中投放，這意味著2022年一季度的按揭貸款額度可能更加充裕。貝殼研究院用歷史數(shù)據(jù)驗證了房地產(chǎn)市場規(guī)模的增速和房貸增速高度相關，按揭貸的規(guī)模和節(jié)奏基本上決定了住宅市場銷售的規(guī)模和節(jié)奏。價格的進展要滯后于交易量，2021年底至2022年一季度末二手房價格仍有向下的調(diào)整壓力。但經(jīng)歷半年成交量的恢復，房價下跌的預期會得到改善，二手房價格將逐步恢復，預計2022年二季度止跌?？傮w而言，2022 年房地產(chǎn)市場將在2021年下半年的低位上逐步修復，修復需要時間，修復過程可能有短暫波動，但最終將回歸平穩(wěn)均衡。一位頭部房企前營銷人士認為，近期利好信息的出現(xiàn)，刺激了前期壓抑的購房需求適度釋放，但并不意味市場會出現(xiàn)報復性反彈，也不代表市場整體回暖了。如果2022年一季度，有關部門陸續(xù)出臺一些支持性政策，大家對房地產(chǎn)市場的信心逐步恢復，才能確定市場是真的回暖了。中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院等機構聯(lián)合發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告》預測，2022年商品住房價格增長率將在-3%到3%范圍內(nèi)，商品住房銷售面積增長將在-1%到-5%范圍內(nèi)。未來一年住房市場不會大起大落。來源：財經(jīng)雜志
 

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。