房地產(chǎn)行業(yè)洗牌加劇，近四成百強(qiáng)房企2021年銷售下滑

在調(diào)控政策疊加效應(yīng)下，2021年規(guī)模房企銷售增速罕見出現(xiàn)負(fù)增長。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年TOP100房企全年全口徑銷售額為12.6萬億元，同比增速為-3.2%，這是近七年以來這一數(shù)據(jù)首次同比增速為負(fù)。

“全年來看，2021年中國房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)整體銷售，表現(xiàn)為先揚(yáng)后抑的走勢。”克而瑞分析師表示，去年一季度，市場購房情緒延續(xù)了2020年末以來的熱度，企業(yè)銷售規(guī)模較2020年和2019年同期提升顯著；但二季度之后企業(yè)銷售增速持續(xù)放緩，特別是下半年市場降溫明顯，行業(yè)百強(qiáng)房企單月業(yè)績增速自7月由正轉(zhuǎn)負(fù)以來，延續(xù)下跌趨勢且降幅不斷擴(kuò)大。

在百強(qiáng)房企整體銷售下滑的同時，去年全年業(yè)績同比降低的房企數(shù)量也在增加。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，去年全年近4成百強(qiáng)房企累計業(yè)績同比降低，銷售規(guī)模負(fù)增長的企業(yè)數(shù)量較2020年有明顯提升。從單月業(yè)績來看，12月有逾8成百強(qiáng)房企單月業(yè)績同比降低，其中逾6成房企同比降幅大于30%，20家房企單月業(yè)績同環(huán)比雙降。

其中，TOP20房企中，2021年全年業(yè)績恒大同比降幅最大，為39%。綠地、世茂、陽光城、富力地產(chǎn)等房企業(yè)績也出現(xiàn)不同程度的下跌，同比跌幅分別為19%、10%、16%及20%。

相對應(yīng)的是，百億房企陣營分化加劇。中指院數(shù)據(jù)顯示，2021年銷售規(guī)模3000億以上、1000-3000億、500-1000億、300-500億、100-300億，對應(yīng)企業(yè)數(shù)量分別為9家、32家、25家、38家、54家。其中，3000億以上企業(yè)增長1家，其余陣營房企數(shù)量均有所減少。

同時，TOP10房企的格局也出現(xiàn)了變化，2021年碧桂園仍保持行業(yè)第一的位置，而恒大由2020年的行業(yè)第二降至行業(yè)第五，世茂集團(tuán)掉出行業(yè)前十，萬科、融創(chuàng)中國、保利發(fā)展行業(yè)排名均上升一位，分別為行業(yè)第二、第三以及第四，招商蛇口由行業(yè)第十升至行業(yè)第七，龍湖重回行業(yè)前十。

“隨著樓市步入調(diào)整期，行業(yè)格局將迎來新一輪洗牌，優(yōu)質(zhì)房企憑借品牌、融資、運(yùn)營等優(yōu)勢有望進(jìn)一步搶占份額，推動市占率持續(xù)提升。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水表示。

此外，規(guī)模房企整體年度目標(biāo)完成情況也不及歷史同期，2021年平均目標(biāo)完成率不到90%，明顯低于過去三年105%以上的平均水平。

另據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，從公布全年銷售目標(biāo)的房企年度銷售完成率來看，2021年平均為88%，創(chuàng)下近5年來的最低值。而2016-2020年房企的年度業(yè)績都是超額完成，平均完成率在100%以上。

在披露年度業(yè)績目標(biāo)的部分規(guī)模房企中，截至2021年12月末有逾8成房企未完成全年業(yè)績目標(biāo)，包括恒大、融創(chuàng)、世茂、旭輝、新城控股、陽光城等房企均未完成銷售目標(biāo)。而綠城、華潤、濱江、正榮、越秀等企業(yè)的銷售目標(biāo)完成率均在100%以上。

“即使年內(nèi)規(guī)模房企已對業(yè)績增長保持了謹(jǐn)慎預(yù)期，并適度調(diào)降了銷售目標(biāo)的情況下，但在下半年市場大幅降溫、企業(yè)業(yè)績持續(xù)萎縮的影響下，多數(shù)企業(yè)的業(yè)績壓力仍然較大。”劉水表示。

“短期內(nèi)房地產(chǎn)市場仍難言樂觀，全國商品房銷售規(guī)模將步入無增長時代。2022年規(guī)模房企整體的業(yè)績預(yù)期將更為謹(jǐn)慎，預(yù)計全年仍會有一定規(guī)模的房企面臨負(fù)增長困境。”上述克而瑞分析師稱。

其進(jìn)一步表示，短期內(nèi)房企融資仍將低位運(yùn)行，企業(yè)整體償債壓力仍然較大，未來房企將更加依賴銷售回款和自籌資金，房企整體的謹(jǐn)慎投資預(yù)期難以大幅扭轉(zhuǎn)。

平安證券分析師楊侃也認(rèn)為，2022年政策傳導(dǎo)及購房者信心恢復(fù)仍需時間，供給端由于前期拿地、開工趨弱將受影響，全年銷售預(yù)計仍將承壓，單月增速前低后高。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。