專家：樓市短期陣痛 長(zhǎng)期向好

2016年上半年，在信貸寬松前提下，全國(guó)核心城市地王頻出，各城市樓市差異化進(jìn)一步拉大。

對(duì)于下半年經(jīng)濟(jì)及樓市形勢(shì)，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者專訪了第一太平戴維斯華南區(qū)董事長(zhǎng)林木雄，在他看來(lái)，國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整過(guò)程中，宏觀經(jīng)濟(jì)增速將繼續(xù)呈緩慢下滑趨勢(shì)，但這并不意味著是在走下坡路。而在此環(huán)境下，下半年信貸政策也將繼續(xù)保持寬松。

從區(qū)域和城市而言，華南經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)整體優(yōu)于全國(guó)。而在一系列政策調(diào)整下，目前樓市無(wú)論是政策層面還是市場(chǎng)層面，都已呈現(xiàn)兩極分化態(tài)勢(shì)。

林木雄說(shuō)，樓市會(huì)經(jīng)歷短期陣痛，但從長(zhǎng)期而言這是好事。

宏觀經(jīng)濟(jì)增速將放緩

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年上半年我國(guó)GDP增速維持在6.7%，與一季度持平。

林木雄分析近十年GDP數(shù)據(jù)后認(rèn)為，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)還遠(yuǎn)沒(méi)有硬著陸，但隨GDP總體量的增加，增速會(huì)有緩慢下滑。

他認(rèn)為，今年一二季度GDP增速持平，表明國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)目前處于較平穩(wěn)過(guò)渡的過(guò)程中，相信隨著國(guó)家政策的不斷深入和推進(jìn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將在探索過(guò)程中成功轉(zhuǎn)型。

具體到城市，林木雄指出，珠三角各城市的GDP增速均優(yōu)于京滬和全國(guó)。第一太平戴維斯通過(guò)統(tǒng)計(jì)全國(guó)主要城市數(shù)據(jù)顯示，廣州、深圳、佛山、東莞4市今年一季度GDP增速均超去年同期，分別達(dá)8.0%、8.4%、7.8%和7.8%。相比之下，江蘇、山東和浙江等省份的增長(zhǎng)有所放緩。

林木雄認(rèn)為，珠三角地區(qū)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)也將與中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)類似，呈緩慢下降趨勢(shì)。

而當(dāng)前增幅較高的原因在于，珠三角作為較早進(jìn)行改革開(kāi)放的地區(qū)之一，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型較快、經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)速度較快。廣東省內(nèi)高端制造業(yè)崛起是另一個(gè)原因所在，一季度廣州高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)比重為45.3%，對(duì)全市規(guī)模以上工業(yè)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)達(dá)71%；深圳一季度先進(jìn)制造業(yè)增加值、高技術(shù)制造業(yè)增加值分別增長(zhǎng)9.6%和11.9%，分別占規(guī)模以上工業(yè)增加值的75.8%和67.3%。

民間投資增加也起到助推作用。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年上半年廣東省民間投資8591.07億元，增長(zhǎng)19.6%，占整體投資的比重為63.1%，對(duì)整體投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)90.0%。上半年國(guó)家的固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）同比增長(zhǎng)9.0%，其中民間投資增長(zhǎng)2.8%。“這說(shuō)明國(guó)家號(hào)召創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新起了很大作用。”林木雄表示。

珠三角樓市兩極分化

短期內(nèi)，房地產(chǎn)依舊是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一大支柱，而上半年珠三角城市群中的樓市，也是全國(guó)樓市表現(xiàn)的一個(gè)縮影，呈兩極分化態(tài)勢(shì)。

第一太平戴維斯提供的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前房地產(chǎn)以及相關(guān)衍生行業(yè)在GDP所占比重達(dá)到30%-40%。上半年珠三角地區(qū)穗深一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況表現(xiàn)良好，而佛山、中山等三四線城市庫(kù)存高企，面臨較大去庫(kù)存壓力。

面對(duì)一線城市尤其深圳出現(xiàn)的樓市大漲行情，林木雄認(rèn)為，從需求端而言，深圳本身在城鎮(zhèn)化程度和吸引人流方面有獨(dú)到優(yōu)勢(shì)，足以引致旺盛的剛性需求；而在中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入下行通道且國(guó)內(nèi)投資渠道有限的背景下，投資深圳等一線門戶城市無(wú)疑風(fēng)險(xiǎn)更小，也因此招致這類需求釋放在住宅和商業(yè)項(xiàng)目中。而相比上交所，深交所上市公司多，流通市值量大，也在一定程度上為投資提供了資金支持。

從供給端而言，深圳市常住人口密度達(dá)每平方公里5398人，名列全國(guó)之首。同時(shí)可開(kāi)發(fā)土地稀缺，基本只能通過(guò)城市舊改來(lái)提供住宅供應(yīng)。

此外，2015年前海自貿(mào)區(qū)掛牌，深港通和未來(lái)一系列政府基礎(chǔ)建設(shè)財(cái)政投入等利好，深圳樓市大漲也就很容易理解。

對(duì)于今年上半年核心城市房?jī)r(jià)趨高帶來(lái)的溢出效應(yīng)，林木雄告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，其中是否存在泡沫需要區(qū)分判斷。

“關(guān)鍵要看供應(yīng)、需求及房?jī)r(jià)三者之間的綜合關(guān)系和城市的未來(lái)發(fā)展前景。”他解釋道，一線與部分核心二線城市，人口不斷流入，資源集聚而供應(yīng)相對(duì)有限，旺盛的需求將推高房?jī)r(jià)。而相比大多數(shù)三四線城市，外來(lái)人口不足，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對(duì)單一，同時(shí)供應(yīng)量龐大，導(dǎo)致了目前住房庫(kù)存積壓嚴(yán)重的尷尬現(xiàn)狀。

林木雄提醒道，一些單純依靠臨近熱點(diǎn)城市的概念，卻并沒(méi)有實(shí)際交通通達(dá)，且無(wú)法承接熱點(diǎn)城市產(chǎn)業(yè)和人口的周邊城市，其投資價(jià)值需慎重拿捏。

而在熱點(diǎn)城市供需不平衡基礎(chǔ)上，國(guó)務(wù)院今年5月提出的“允許將商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房”新政，在一定程度上可以看作是政府在引導(dǎo)解決當(dāng)前商業(yè)物業(yè)的消化問(wèn)題。林木雄指出，在成熟市場(chǎng)，高質(zhì)量的租住需求實(shí)際很大。

“當(dāng)然，因?yàn)閷?duì)配套、服務(wù)等要求相對(duì)較高，長(zhǎng)短租市場(chǎng)的培育還需要一段時(shí)間。”林木雄指出，假如把這類資源激活，對(duì)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)都會(huì)帶來(lái)很好的影響。即使是投資性置業(yè)，也可以不再空置。

不過(guò)由于國(guó)內(nèi)房屋資金投入較大、租金回報(bào)率較低，此政策的出臺(tái)更多是期望可以消化部分存量商業(yè)資產(chǎn)，新開(kāi)發(fā)或待開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)采取此種方式存在投資回收期過(guò)長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。另外只有在住宅租賃需求旺盛而購(gòu)房門檻較高，同時(shí)存在商業(yè)物業(yè)過(guò)度開(kāi)發(fā)導(dǎo)致消化困難的地區(qū)才可能發(fā)揮作用。

林木雄指出，當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)調(diào)整和“去產(chǎn)能”都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有較大影響。這次新常態(tài)的調(diào)整可以說(shuō)會(huì)造成珠三角房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期陣痛，但行業(yè)隨著經(jīng)濟(jì)調(diào)整而作出相應(yīng)改變，是符合當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展需要也是必需的，長(zhǎng)期來(lái)看是一件好事。

在林木雄看來(lái)，2016年的貨幣政策仍將維持在相對(duì)寬松的層面，下半年也將繼續(xù)保持寬松，這對(duì)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者而言都是有利的。“對(duì)比英國(guó)日本在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)衰退情況下甚至實(shí)行0借貸利率來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)，我們國(guó)家從調(diào)控政策方面來(lái)講，還有足夠多的空間和手段。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。