更大“黑天鵝”來襲！脫歐之后 英國樓市慌了

三個月前，信泰資本總裁、美林前高管蓬鋼剛剛主導完成了一項規(guī)模高達6億英鎊的倫敦高端公寓投資；一個月前，英國公投決定退出歐盟。

在脫歐公投結(jié)束后的7月，英國中心區(qū)倫敦的（套均）房價就跌去了19051英鎊，跌幅2.3%。

即便在6月24日公投當天，包括蓬鋼在內(nèi)的國內(nèi)投資界人士也沒有料到脫歐會真正實現(xiàn)。“去年10月達成投資意向，年底簽署協(xié)議，4月底正式交割……包括項目簽約、貸款等決定過程都沒有考慮過脫歐的因素。”蓬鋼說。

對于出海的中國房地產(chǎn)資金來說，這是一個出人意料且糟糕的事實：

英鎊大跌，倫敦的歐洲金融中心地位受到動搖，外界對英國經(jīng)濟短期預期悲觀。英國財政部預測，英國脫歐可能導致英國房價大幅下跌10%至18%；惠譽則預計英國房地產(chǎn)在未來兩年將跌去25%；自7月4日開始，英國已有7家大型開放式地產(chǎn)基金宣布終止交易，超過180億英鎊的資產(chǎn)遭遇鎖定無法贖回。

繼外匯市場、債券和股票市場之后，脫歐“后遺癥”蔓延到房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，悲觀情緒開始主導投資者的決策。

誰在撤離？誰在伺機而動？脫歐公投后，考驗中國投資者信心與眼光的時刻才真正到來。

公投之后

6月24日，英國脫歐公投結(jié)果出爐，英鎊對美元大跌10%。受匯率影響，公投第二天，倫敦的（套均）房價相當于打了4.2萬英鎊（約37萬元人民幣）的折扣。

研究公司LonRes提供的脫歐對房地產(chǎn)市場沖擊的第一批數(shù)據(jù)顯示：在公投后的12天中，英國降低要價的房產(chǎn)數(shù)量較公投前猛增了136%，但成交量卻較公投前下降了18%，與一年前相比更是大降43%。“如果有人必須在現(xiàn)在賣房，他們不得不接受折扣才行。”LonRes董事總經(jīng)理AnthonyPayne表示。

據(jù)了解，公投前英國很多不動產(chǎn)交易，尤其是總值在1000萬至8000萬英鎊之間的中大型交易的合約中，大多會包含“英國退歐條款”。如果沒有，收購方也會試圖協(xié)商把該條款納入。公投結(jié)果公布之后，一些原本即將完成的房地產(chǎn)交易也被重新定價，價格比之前要低10%-20%。

英國納華律師事務(wù)所（Nabar-ro）的律師AlbertLi發(fā)現(xiàn)了一個現(xiàn)象：按照以往慣例，倫敦房產(chǎn)交易在4-6周完成為合理時間，特殊情況要三個月以上，而目前的情況是整個交易的時間縮短到了3-5天。

AlbertLi表示，“進度的加快更多來自于賣方的壓力，賣方說我可以給你一個折扣，前提是你必須馬上現(xiàn)金給我”。

不僅如此，因投資者紛紛要求撤出資金，英國眾多公募地產(chǎn)基金面臨破產(chǎn)和流動性枯竭。7月以來，英國包括標準人壽、英杰華、M&G投資以及亨德森全球投資的商業(yè)地產(chǎn)基金在內(nèi)的7家開放式地產(chǎn)基金宣布暫停所有交易，并在一定期限內(nèi)禁止投資者贖回。這一決定將180億英鎊左右的資產(chǎn)鎖定。

除此之外，那些還沒有暫停投資者贖回的地產(chǎn)基金表示，他們也在慎重考慮出售旗下資產(chǎn)。據(jù)英國媒體PropertyWeek報道，預計未來將有30億-50億英鎊左右的商業(yè)地產(chǎn)項目重回市場，掛牌出售的資產(chǎn)規(guī)模接近2008年金融危機水平。

一位中資機構(gòu)的海外投資負責人告訴經(jīng)濟觀察報，因為流動性的原因，公募基金面臨大規(guī)模投資者要求贖回資產(chǎn)的壓力，肯定要拋售一些資產(chǎn)。這主要是基金設(shè)置的結(jié)構(gòu)原因。據(jù)了解，上述基金采取了開放式的結(jié)構(gòu)，基金公司每天對資產(chǎn)做一個估值，投資人隨時可以根據(jù)估值要求贖回其資金。

蓬鋼認為，這種形式在國內(nèi)較為少見，并不適合做房地產(chǎn)投資，因為基金的設(shè)置是開放的，但房地產(chǎn)卻不是流動性很強的資產(chǎn)。

各大投資基金也在聲明中強調(diào)，由于英國脫歐帶來的不確定性，投資者要求贖回金額明顯提高，地產(chǎn)基金們只能通過拋售商業(yè)地產(chǎn)才能完成資金提取需求，但賣樓變現(xiàn)需要時間，只有通過暫時停止交易才能最好地保護所有投資人的利益。

蓬鋼同時認為，這并不代表整個房地產(chǎn)投資行業(yè)的普遍情況，不能構(gòu)成危機到來的任何跡象。中國的投資者亦不太可能受到上述地產(chǎn)基金暫停交易的影響，一般情況下他們更傾向于直接投資公寓、寫字樓和獨立屋。

寫字樓危機

信泰資本在倫敦投資的高端公寓項目位于倫敦最昂貴的梅菲爾區(qū)（Mayfair），緊鄰海德公園和伯克利廣場，合作方包括中信資本和倫敦當?shù)氐姆康禺a(chǎn)投資及開發(fā)機構(gòu)BrocktonCapital，預計建成后將成為倫敦最貴的公寓之一。這也是中國資本在倫敦傳統(tǒng)核心區(qū)域的首次投資。

“幸運的是，我們這次投的是公寓。”該項目的一位投資方表示。在英國投資人士看來，脫歐對英國房地產(chǎn)的影響主要集中于商業(yè)地產(chǎn)尤其是寫字樓領(lǐng)域。

原因是脫離歐盟之后，倫敦作為歐洲金融及商業(yè)中心的地位受到威脅，分析人士認為，原先以倫敦作為歐洲總部的銀行可能會把辦公室和部分員工遷移到巴黎、法蘭克福、迪拜甚至新加坡。這對倫敦尤其是金融城地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)需求量會造成不小的影響。

據(jù)杰富瑞國際有限公司預測，倫敦接下來將會有10萬個工作崗位流向歐洲，各企業(yè)駐倫敦辦事處將在18個月內(nèi)下降15%-20%。英國商業(yè)地產(chǎn)研究公司GreenStreet則警告稱，倫敦寫字樓地產(chǎn)價值可能因英國脫歐而下跌20%。

一位英國房地產(chǎn)基金從業(yè)人士分析，倫敦商業(yè)寫字樓的租約通常在10-15年，即便脫歐將造成一些工作崗位被轉(zhuǎn)移到歐洲大陸，較長的租期依舊能夠擔保一段時間的租金收入。但對于正在開發(fā)的寫字樓而言就不是那么樂觀了，大公司“搬家”會使其未來出租辦公室遇到困難。

過去幾年，中國及香港的投資者是倫敦中心地區(qū)最大的買家之一。由于本身不涉及太多資產(chǎn)管理的要求，且租金收益率穩(wěn)定，寫字樓恰恰是中國投資者最熱衷的投資物業(yè)類別。

根據(jù)RCA（RealCapitalAnalytics）數(shù)據(jù)顯示，2009-2016年，寫字樓和酒店物業(yè)投資約占中國對英投資的71%。2016年上半年，包括中海、保利、海航、復星、中國人壽在內(nèi)的地產(chǎn)巨頭和保險公司共在英國房地產(chǎn)市場投資了五個寫字樓項目，總金額為14.4億美元。

據(jù)悉，脫歐之前，倫敦金融城的租金回報率4.5%，美國核心市場的回報率也在4.5%左右；脫歐之后，由于商業(yè)地產(chǎn)價格走低，倫敦金融城的回報率至少增加0.5個百分點。

今年2月，保利地產(chǎn)宣布完成了其在英國的首單收購：1.45億英鎊（約13.5億人民幣）從阿布扎比投資局手中收購倫敦金融城豪華寫字樓5FleetPlace。

接近保利的人士告訴經(jīng)濟觀察報，保利對這筆交易頗為滿意，內(nèi)部預計該項目能產(chǎn)生將近625萬英鎊的年收入，1.45億英鎊的售價也使得保利地產(chǎn)此次交易的租金收益率達到4.31%。相比而言，北京與上海核心區(qū)域的寫字樓投資回報率僅在1%-3%。“即便價格下降，這些寫字樓投資也有個4-5%的回報。目前全球資產(chǎn)荒，最安全穩(wěn)妥的還是核心城市的寫字樓投資。”上述中資機構(gòu)負責人表示。

誰在買？

“如果你是個耐心的投資者，能夠忍受住跟隨市場價格變化的波動性，以及半永久性的資本支持，這將是個非常有吸引力的機會。但是別著急，等機會來找你”。安聯(lián)首席經(jīng)濟顧問El-Erian說。

大部分人在觀望，有的人卻還想買。在脫歐公投一個月內(nèi)，中資企業(yè)在英國敲定了多個標的額過億英鎊的大型投資，涉及酒店、住宅等物業(yè)。

7月21日，英國謝菲爾德市政府方面宣布，四川國棟未來三年內(nèi)將在謝菲爾德投資2.2億英鎊建設(shè)5個地產(chǎn)項目，包括公寓、寫字樓、休閑設(shè)施和謝菲爾德第一家五星級酒店。

7月19日，香港渝太地產(chǎn)發(fā)布公告稱以4233.6萬英鎊（合約4.34億港元）的價格收購位于倫敦金融城的酒店物業(yè)HarrowPlace1和WhiteKennettStreet11，預計年回報率4.72%。

6月28日，華大地產(chǎn)發(fā)布公告稱，將以7000萬英鎊（約7.31億港元）的價格收購一處位于倫敦國王十字火車站附近的酒店物業(yè)。

在歐洲有大量投資的復星集團董事長郭廣昌也表示，英國脫歐超出絕大部分人預期，復星在英國的一半項目都做了對沖，所受影響相對中性。復星將脫歐造成的市場大幅波動當成一種機會，并會尋求更多英國和歐洲投資機遇。

多位受訪者認為，脫歐公投以后，英國房地產(chǎn)被迫去杠桿，反倒是海外投資者獲取優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的好時機。

一是當前英國國內(nèi)利率處于歷史低位，英鎊匯率下行壓力依然存在，這兩大因素對高度國際化的倫敦商業(yè)地產(chǎn)市場是利好的；二是在短期內(nèi)，英鎊的大幅降低將會在一定程度上有效抵消印花稅稅率的調(diào)整，它將促進房地產(chǎn)投資的收益。

與價格的降低相對應的是投資回報率的提升。AlbertLi近日接觸的一單交易中，原本售價4000萬英鎊的寫字樓最終以8折的價格售出，投資回報率一下子從5%沖到了6.2%。

一位接近中國人壽的人士透露，人壽的投資團隊也試圖在倫敦尋找核心資產(chǎn)，但在脫歐之前的市場情況來看，很難達到他們對初始投資回報的要求，而現(xiàn)在的情況則有可能讓這種投資成為可能。

對保險資金來說，重要的不是流動性，而是穩(wěn)定的收益率。商業(yè)地產(chǎn)每年4%-5%的投資回報率很穩(wěn)定，而且資產(chǎn)是增值的，5到10年之后增值20%-30%再賣也可以。

“保險公司一般是做長線投資，因此我們不是很擔心，不管是5年還是10年，我們會扛過這個周期。”上述人士表示。

蓬鋼則認為，長期來看，英國投資環(huán)境主要取決于英國經(jīng)濟和歐洲整體經(jīng)濟的影響。首先，如果只是簡單的脫歐，英國和其他歐洲國家重新談判，建立新的貿(mào)易關(guān)系，則影響有限；其次，即使脫離了歐盟，無論是經(jīng)濟制度、基礎(chǔ)設(shè)施還是生活環(huán)境，倫敦仍然是歐洲最好的城市之一。“這些事情安頓下來以后，英國的房地產(chǎn)市場還會繼續(xù)活躍起來。”蓬鋼說。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。