更大“黑天鵝”來(lái)襲！脫歐之后 英國(guó)樓市慌了

三個(gè)月前，信泰資本總裁、美林前高管蓬鋼剛剛主導(dǎo)完成了一項(xiàng)規(guī)模高達(dá)6億英鎊的倫敦高端公寓投資；一個(gè)月前，英國(guó)公投決定退出歐盟。

在脫歐公投結(jié)束后的7月，英國(guó)中心區(qū)倫敦的（套均）房?jī)r(jià)就跌去了19051英鎊，跌幅2.3%。

即便在6月24日公投當(dāng)天，包括蓬鋼在內(nèi)的國(guó)內(nèi)投資界人士也沒(méi)有料到脫歐會(huì)真正實(shí)現(xiàn)。“去年10月達(dá)成投資意向，年底簽署協(xié)議，4月底正式交割……包括項(xiàng)目簽約、貸款等決定過(guò)程都沒(méi)有考慮過(guò)脫歐的因素。”蓬鋼說(shuō)。

對(duì)于出海的中國(guó)房地產(chǎn)資金來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)出人意料且糟糕的事實(shí)：

英鎊大跌，倫敦的歐洲金融中心地位受到動(dòng)搖，外界對(duì)英國(guó)經(jīng)濟(jì)短期預(yù)期悲觀。英國(guó)財(cái)政部預(yù)測(cè)，英國(guó)脫歐可能導(dǎo)致英國(guó)房?jī)r(jià)大幅下跌10%至18%；惠譽(yù)則預(yù)計(jì)英國(guó)房地產(chǎn)在未來(lái)兩年將跌去25%；自7月4日開(kāi)始，英國(guó)已有7家大型開(kāi)放式地產(chǎn)基金宣布終止交易，超過(guò)180億英鎊的資產(chǎn)遭遇鎖定無(wú)法贖回。

繼外匯市場(chǎng)、債券和股票市場(chǎng)之后，脫歐“后遺癥”蔓延到房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，悲觀情緒開(kāi)始主導(dǎo)投資者的決策。

誰(shuí)在撤離？誰(shuí)在伺機(jī)而動(dòng)？脫歐公投后，考驗(yàn)中國(guó)投資者信心與眼光的時(shí)刻才真正到來(lái)。

公投之后

6月24日，英國(guó)脫歐公投結(jié)果出爐，英鎊對(duì)美元大跌10%。受匯率影響，公投第二天，倫敦的（套均）房?jī)r(jià)相當(dāng)于打了4.2萬(wàn)英鎊（約37萬(wàn)元人民幣）的折扣。

研究公司LonRes提供的脫歐對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)沖擊的第一批數(shù)據(jù)顯示：在公投后的12天中，英國(guó)降低要價(jià)的房產(chǎn)數(shù)量較公投前猛增了136%，但成交量卻較公投前下降了18%，與一年前相比更是大降43%。“如果有人必須在現(xiàn)在賣房，他們不得不接受折扣才行。”LonRes董事總經(jīng)理AnthonyPayne表示。

據(jù)了解，公投前英國(guó)很多不動(dòng)產(chǎn)交易，尤其是總值在1000萬(wàn)至8000萬(wàn)英鎊之間的中大型交易的合約中，大多會(huì)包含“英國(guó)退歐條款”。如果沒(méi)有，收購(gòu)方也會(huì)試圖協(xié)商把該條款納入。公投結(jié)果公布之后，一些原本即將完成的房地產(chǎn)交易也被重新定價(jià)，價(jià)格比之前要低10%-20%。

英國(guó)納華律師事務(wù)所（Nabar-ro）的律師AlbertLi發(fā)現(xiàn)了一個(gè)現(xiàn)象：按照以往慣例，倫敦房產(chǎn)交易在4-6周完成為合理時(shí)間，特殊情況要三個(gè)月以上，而目前的情況是整個(gè)交易的時(shí)間縮短到了3-5天。

AlbertLi表示，“進(jìn)度的加快更多來(lái)自于賣方的壓力，賣方說(shuō)我可以給你一個(gè)折扣，前提是你必須馬上現(xiàn)金給我”。

不僅如此，因投資者紛紛要求撤出資金，英國(guó)眾多公募地產(chǎn)基金面臨破產(chǎn)和流動(dòng)性枯竭。7月以來(lái)，英國(guó)包括標(biāo)準(zhǔn)人壽、英杰華、M&G投資以及亨德森全球投資的商業(yè)地產(chǎn)基金在內(nèi)的7家開(kāi)放式地產(chǎn)基金宣布暫停所有交易，并在一定期限內(nèi)禁止投資者贖回。這一決定將180億英鎊左右的資產(chǎn)鎖定。

除此之外，那些還沒(méi)有暫停投資者贖回的地產(chǎn)基金表示，他們也在慎重考慮出售旗下資產(chǎn)。據(jù)英國(guó)媒體PropertyWeek報(bào)道，預(yù)計(jì)未來(lái)將有30億-50億英鎊左右的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目重回市場(chǎng)，掛牌出售的資產(chǎn)規(guī)模接近2008年金融危機(jī)水平。

一位中資機(jī)構(gòu)的海外投資負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，因?yàn)榱鲃?dòng)性的原因，公募基金面臨大規(guī)模投資者要求贖回資產(chǎn)的壓力，肯定要拋售一些資產(chǎn)。這主要是基金設(shè)置的結(jié)構(gòu)原因。據(jù)了解，上述基金采取了開(kāi)放式的結(jié)構(gòu)，基金公司每天對(duì)資產(chǎn)做一個(gè)估值，投資人隨時(shí)可以根據(jù)估值要求贖回其資金。

蓬鋼認(rèn)為，這種形式在國(guó)內(nèi)較為少見(jiàn)，并不適合做房地產(chǎn)投資，因?yàn)榛鸬脑O(shè)置是開(kāi)放的，但房地產(chǎn)卻不是流動(dòng)性很強(qiáng)的資產(chǎn)。

各大投資基金也在聲明中強(qiáng)調(diào)，由于英國(guó)脫歐帶來(lái)的不確定性，投資者要求贖回金額明顯提高，地產(chǎn)基金們只能通過(guò)拋售商業(yè)地產(chǎn)才能完成資金提取需求，但賣樓變現(xiàn)需要時(shí)間，只有通過(guò)暫時(shí)停止交易才能最好地保護(hù)所有投資人的利益。

蓬鋼同時(shí)認(rèn)為，這并不代表整個(gè)房地產(chǎn)投資行業(yè)的普遍情況，不能構(gòu)成危機(jī)到來(lái)的任何跡象。中國(guó)的投資者亦不太可能受到上述地產(chǎn)基金暫停交易的影響，一般情況下他們更傾向于直接投資公寓、寫字樓和獨(dú)立屋。

寫字樓危機(jī)

信泰資本在倫敦投資的高端公寓項(xiàng)目位于倫敦最昂貴的梅菲爾區(qū)（Mayfair），緊鄰海德公園和伯克利廣場(chǎng)，合作方包括中信資本和倫敦當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)投資及開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)BrocktonCapital，預(yù)計(jì)建成后將成為倫敦最貴的公寓之一。這也是中國(guó)資本在倫敦傳統(tǒng)核心區(qū)域的首次投資。

“幸運(yùn)的是，我們這次投的是公寓。”該項(xiàng)目的一位投資方表示。在英國(guó)投資人士看來(lái)，脫歐對(duì)英國(guó)房地產(chǎn)的影響主要集中于商業(yè)地產(chǎn)尤其是寫字樓領(lǐng)域。

原因是脫離歐盟之后，倫敦作為歐洲金融及商業(yè)中心的地位受到威脅，分析人士認(rèn)為，原先以倫敦作為歐洲總部的銀行可能會(huì)把辦公室和部分員工遷移到巴黎、法蘭克福、迪拜甚至新加坡。這對(duì)倫敦尤其是金融城地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)需求量會(huì)造成不小的影響。

據(jù)杰富瑞國(guó)際有限公司預(yù)測(cè)，倫敦接下來(lái)將會(huì)有10萬(wàn)個(gè)工作崗位流向歐洲，各企業(yè)駐倫敦辦事處將在18個(gè)月內(nèi)下降15%-20%。英國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究公司GreenStreet則警告稱，倫敦寫字樓地產(chǎn)價(jià)值可能因英國(guó)脫歐而下跌20%。

一位英國(guó)房地產(chǎn)基金從業(yè)人士分析，倫敦商業(yè)寫字樓的租約通常在10-15年，即便脫歐將造成一些工作崗位被轉(zhuǎn)移到歐洲大陸，較長(zhǎng)的租期依舊能夠擔(dān)保一段時(shí)間的租金收入。但對(duì)于正在開(kāi)發(fā)的寫字樓而言就不是那么樂(lè)觀了，大公司“搬家”會(huì)使其未來(lái)出租辦公室遇到困難。

過(guò)去幾年，中國(guó)及香港的投資者是倫敦中心地區(qū)最大的買家之一。由于本身不涉及太多資產(chǎn)管理的要求，且租金收益率穩(wěn)定，寫字樓恰恰是中國(guó)投資者最熱衷的投資物業(yè)類別。

根據(jù)RCA（RealCapitalAnalytics）數(shù)據(jù)顯示，2009-2016年，寫字樓和酒店物業(yè)投資約占中國(guó)對(duì)英投資的71%。2016年上半年，包括中海、保利、海航、復(fù)星、中國(guó)人壽在內(nèi)的地產(chǎn)巨頭和保險(xiǎn)公司共在英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資了五個(gè)寫字樓項(xiàng)目，總金額為14.4億美元。

據(jù)悉，脫歐之前，倫敦金融城的租金回報(bào)率4.5%，美國(guó)核心市場(chǎng)的回報(bào)率也在4.5%左右；脫歐之后，由于商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格走低，倫敦金融城的回報(bào)率至少增加0.5個(gè)百分點(diǎn)。

今年2月，保利地產(chǎn)宣布完成了其在英國(guó)的首單收購(gòu)：1.45億英鎊（約13.5億人民幣）從阿布扎比投資局手中收購(gòu)倫敦金融城豪華寫字樓5FleetPlace。

接近保利的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，保利對(duì)這筆交易頗為滿意，內(nèi)部預(yù)計(jì)該項(xiàng)目能產(chǎn)生將近625萬(wàn)英鎊的年收入，1.45億英鎊的售價(jià)也使得保利地產(chǎn)此次交易的租金收益率達(dá)到4.31%。相比而言，北京與上海核心區(qū)域的寫字樓投資回報(bào)率僅在1%-3%。“即便價(jià)格下降，這些寫字樓投資也有個(gè)4-5%的回報(bào)。目前全球資產(chǎn)荒，最安全穩(wěn)妥的還是核心城市的寫字樓投資。”上述中資機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示。

誰(shuí)在買？

“如果你是個(gè)耐心的投資者，能夠忍受住跟隨市場(chǎng)價(jià)格變化的波動(dòng)性，以及半永久性的資本支持，這將是個(gè)非常有吸引力的機(jī)會(huì)。但是別著急，等機(jī)會(huì)來(lái)找你”。安聯(lián)首席經(jīng)濟(jì)顧問(wèn)El-Erian說(shuō)。

大部分人在觀望，有的人卻還想買。在脫歐公投一個(gè)月內(nèi)，中資企業(yè)在英國(guó)敲定了多個(gè)標(biāo)的額過(guò)億英鎊的大型投資，涉及酒店、住宅等物業(yè)。

7月21日，英國(guó)謝菲爾德市政府方面宣布，四川國(guó)棟未來(lái)三年內(nèi)將在謝菲爾德投資2.2億英鎊建設(shè)5個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，包括公寓、寫字樓、休閑設(shè)施和謝菲爾德第一家五星級(jí)酒店。

7月19日，香港渝太地產(chǎn)發(fā)布公告稱以4233.6萬(wàn)英鎊（合約4.34億港元）的價(jià)格收購(gòu)位于倫敦金融城的酒店物業(yè)HarrowPlace1和WhiteKennettStreet11，預(yù)計(jì)年回報(bào)率4.72%。

6月28日，華大地產(chǎn)發(fā)布公告稱，將以7000萬(wàn)英鎊（約7.31億港元）的價(jià)格收購(gòu)一處位于倫敦國(guó)王十字火車站附近的酒店物業(yè)。

在歐洲有大量投資的復(fù)星集團(tuán)董事長(zhǎng)郭廣昌也表示，英國(guó)脫歐超出絕大部分人預(yù)期，復(fù)星在英國(guó)的一半項(xiàng)目都做了對(duì)沖，所受影響相對(duì)中性。復(fù)星將脫歐造成的市場(chǎng)大幅波動(dòng)當(dāng)成一種機(jī)會(huì)，并會(huì)尋求更多英國(guó)和歐洲投資機(jī)遇。

多位受訪者認(rèn)為，脫歐公投以后，英國(guó)房地產(chǎn)被迫去杠桿，反倒是海外投資者獲取優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的好時(shí)機(jī)。

一是當(dāng)前英國(guó)國(guó)內(nèi)利率處于歷史低位，英鎊匯率下行壓力依然存在，這兩大因素對(duì)高度國(guó)際化的倫敦商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)是利好的；二是在短期內(nèi)，英鎊的大幅降低將會(huì)在一定程度上有效抵消印花稅稅率的調(diào)整，它將促進(jìn)房地產(chǎn)投資的收益。

與價(jià)格的降低相對(duì)應(yīng)的是投資回報(bào)率的提升。AlbertLi近日接觸的一單交易中，原本售價(jià)4000萬(wàn)英鎊的寫字樓最終以8折的價(jià)格售出，投資回報(bào)率一下子從5%沖到了6.2%。

一位接近中國(guó)人壽的人士透露，人壽的投資團(tuán)隊(duì)也試圖在倫敦尋找核心資產(chǎn)，但在脫歐之前的市場(chǎng)情況來(lái)看，很難達(dá)到他們對(duì)初始投資回報(bào)的要求，而現(xiàn)在的情況則有可能讓這種投資成為可能。

對(duì)保險(xiǎn)資金來(lái)說(shuō)，重要的不是流動(dòng)性，而是穩(wěn)定的收益率。商業(yè)地產(chǎn)每年4%-5%的投資回報(bào)率很穩(wěn)定，而且資產(chǎn)是增值的，5到10年之后增值20%-30%再賣也可以。

“保險(xiǎn)公司一般是做長(zhǎng)線投資，因此我們不是很擔(dān)心，不管是5年還是10年，我們會(huì)扛過(guò)這個(gè)周期。”上述人士表示。

蓬鋼則認(rèn)為，長(zhǎng)期來(lái)看，英國(guó)投資環(huán)境主要取決于英國(guó)經(jīng)濟(jì)和歐洲整體經(jīng)濟(jì)的影響。首先，如果只是簡(jiǎn)單的脫歐，英國(guó)和其他歐洲國(guó)家重新談判，建立新的貿(mào)易關(guān)系，則影響有限；其次，即使脫離了歐盟，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)制度、基礎(chǔ)設(shè)施還是生活環(huán)境，倫敦仍然是歐洲最好的城市之一。“這些事情安頓下來(lái)以后，英國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)繼續(xù)活躍起來(lái)。”蓬鋼說(shuō)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。