深圳土地也瘋狂：房價“豪宅化”成必然趨勢

在沉寂了一個月后，深圳即將在8月迎來一輪推地小高峰。地價是房價構(gòu)成的主要成分之一，雖然不能直接決定房價的高低，但地價越高房企開發(fā)的成本就越高，為了追求必要的利潤，房價就會水漲船高，帶來的結(jié)果就是房價趨向“豪宅化”。

就像深圳最近的高溫天氣，深圳土地市場也即將迎來“盛夏8月”，15宗地上市交易必定攪動深圳土地市場。而在最近，全國多地“地王”頻現(xiàn)，房價與地價之間的微妙關(guān)系再次引發(fā)市場熱議。

土地也瘋狂

放眼全國，今年上半年全國50個主要城市誕生的“地王”多達219宗。

今年6月，深圳土地市場可謂熱鬧非凡。6月2日，深圳龍華新區(qū)出讓今年第一塊商住用地。最終，中國電建和廣州方榮聯(lián)合體以82.89億元的價格奪標(biāo)，樓面地價高達每平方米56781元。緊接著，深圳光明新區(qū)以公開掛牌的方式，出讓一宗占地約15萬平方米的商住地（A646-0059宗）的使用權(quán)。最終，龍光地產(chǎn)以樓面價每平方米27623元，總價140.6億元奪得光明商住地，成為深圳新的“總價地王”。

盡管深圳整個7月沒有土地出讓，把時間都留給市場回味和緩沖，但這緩沖期甚至比樓市調(diào)整期更短，8月的招拍掛市場很有可能又將掀起一輪新的波瀾。

深圳市土地房產(chǎn)交易中心的最新公告信息顯示，8月份將有15宗地上市交易，土地用途以商業(yè)和工業(yè)為主，出讓土地位于南山和寶安。其中，8月26日當(dāng)天寶安有11宗土地集中上市交易，成為8月份土地供應(yīng)“大戶”。由此可見，在沉寂了一個月后，深圳即將迎來一輪推地小高峰。

根據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計，2016上半年全市土地招拍掛市場共成交18宗地塊，總成交面積為52.79萬平方米，土地出讓愈發(fā)稀缺。由此可見，深圳8月份土地供應(yīng)將近上半年總和。事實上，深圳的房地產(chǎn)市場一直供不應(yīng)求，近幾年通過土地招拍掛出讓的土地逐年減少，“地王”也頻頻刷新紀錄。

其實，從全國范圍來看，雖然去庫存被列入地方最緊要的經(jīng)濟任務(wù)之一，但這也絲毫擋不住開發(fā)商瘋狂拿地的熱情。就在27日，上海浦東新區(qū)祝橋鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)核心區(qū)G－10地塊進行競拍活動，起拍價不足23億元，最終被金地以88億元斬獲。業(yè)內(nèi)人士測算樓板價為每平方米33023元，溢價率286％，預(yù)計未來售價超過每平方米70000元。而在昨日，在武漢的土地拍賣中，位于漢陽濱江的攔江路地塊遭到19家房企瘋搶，經(jīng)過210輪激烈喊價，該地塊最終被碧桂園以25.31億元拿下，成交樓面地價達每平方米20017元，溢價率高達289%。放眼全國，今年上半年全國50個主要城市誕生的“地王”多達219宗。

想要進軍深圳？

外地房企只能另辟蹊徑

外地房企也在“悄悄”通過股權(quán)收購方式搶占深圳的城市更新項目，以獲得深圳市場的入場券。

伴隨著地王在各地頻繁“冒頭”，一大批二線城市房價漲幅遠遠超過一線城市。以武漢為例，進入2016年,武漢樓市一直處在瘋狂的狀態(tài)，今年上半年住宅銷售總金額已經(jīng)達到1660億元，足足比去年同期多了一倍，售房套數(shù)也同比增長88.9%。在銷售價格上，武漢樓市的成交均價由每平方米8588元漲到每平方米9858元。

現(xiàn)在，地價貴過房價的狀況已較為普遍，高房價的深圳也是如此。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年深圳土地成交樓面均價為每平方米18912元，是去年同期的3.8倍。其中，住宅樓面價同比上漲644%，為每平方米34122元；商辦用地同比下降12%，為每平方米18309元。溢價率方面，2016年上半年深圳土地成交平均溢價率為68.05%，較去年同期提高了52.93個百分點。其中，住宅用地溢價率159.79%，刷新歷史紀錄。

如今，像深圳這樣的一線城市，即使進駐成本已經(jīng)水漲船高，但在大部分外地房企眼中深圳市場依舊是“香餑餑”。如果僅僅依靠公開土地拍賣競爭，狼多肉少。這時，通過股權(quán)收購進入深圳市場，成為外地房企更多使用的方式。

今年年初，綠地控股公告稱以11.99億元收購深圳光明東周舊改項目67%權(quán)益，土地用途為商住用地。5月底，融創(chuàng)中國以43.94億元收購萊蒙國際7個項目公司的所有股權(quán)，包括深圳萊蒙創(chuàng)智谷項目，進入深圳市場意味著融創(chuàng)中國的華南戰(zhàn)略部署初步完成。此前，市場消息傳出，萬達與江蘇一國企就入股深圳草埔的一個商住項目簽署協(xié)議，這或是萬達輾轉(zhuǎn)幾年之后首次有機會進入深圳。據(jù)安居客統(tǒng)計，今年以來通過競拍土地和股權(quán)收購兩種方式，首次進入或者加碼深圳市場的外地房企就有近十家，涉及金額約200億元。

從上述案例也可以看出，外地房企也在“悄悄”通過股權(quán)收購方式搶占深圳的城市更新項目，以獲得深圳市場的入場券。如今，恒大、碧桂園、遠洋、富力地產(chǎn)等企業(yè)也嘗試加入到深圳的城市更新中。正如恒大近年進駐了不少城市更新項目，包括位于羅湖區(qū)的建設(shè)集團大院舊改，南山大新村、向南村以及羅湖區(qū)碧波花園等城中村以及老舊住宅小區(qū)改造項目。而在城市更新的競爭浪潮中，深圳本地房企一直占足了天時、地利、人和。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認為，外地房企早就虎視眈眈深圳市場，已經(jīng)準(zhǔn)備好“砸錢搶地”。對于手握巨資想進入深圳的房企，高地價或許不是關(guān)鍵，問題是能否在激烈的土地拍賣市場上如愿拿到土地。毫無疑問，深圳已經(jīng)成為外來房企最想搶地的城市，不僅是看好深圳未來房價長期上漲的潛力，還更看好深圳龐大的市場購買力。

高地價的結(jié)果：

房價趨向“豪宅化”

許多新拍地塊已經(jīng)“面粉貴過面包”，這似乎迎來了三種表情：“不差錢”的大型房企繼續(xù)砸錢拿地，投資客跟著“興奮”，普通剛需“一臉愁云”。

“房產(chǎn)市場說到底，還是市場這兩個字。”上海同策房產(chǎn)咨詢有限公司董事長孫益功表示，“能夠決定地價和房價的從根本上說還是土地的供求關(guān)系。如果政府想要壓低地價和房價，唯一的手段就是增加土地供應(yīng)，但是現(xiàn)在政府的土地收儲并不充足，而需求方的購買力還在上漲。”

地價是房價構(gòu)成的主要成分之一，雖然不能直接決定房價的高低，但地價越高房企開發(fā)的成本就越高，為了追求必要的利潤，房價也會水漲船高。

市場數(shù)據(jù)顯示，今年進入全國地王總價前10強的佛山地塊——大瀝鎮(zhèn)泌沖沿江路地塊，時代地產(chǎn)拿下來的單價為每平方米1.5萬元，總價為64億元，但在1年前時代地產(chǎn)在該片區(qū)取得一塊6.5萬平方米的土地，單價僅為每平方米7548元。也就是說，在這一年里地價翻了一倍。而在深圳，許多新拍地塊已經(jīng)“面粉貴過面包”，這似乎迎來了三種表情：“不差錢”的大型房企繼續(xù)砸錢拿地，投資客跟著“興奮”，普通剛需“一臉愁云”。

高昂的土地成本帶來的結(jié)果就是：房價豪宅化。在深圳，越來越多的新盤就在以近似“豪宅”的價格出售。據(jù)深圳中原研究中心的統(tǒng)計，上半年成交量前十的樓盤中，過半項目的成交價都在每平方米6萬元以上。深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)也顯示，2015年1月深圳千萬豪宅的成交占比僅為1.3%，而在2016年6月占比已經(jīng)達到13.1%。

即使是城市更新項目也同樣如此。以羅湖區(qū)鹿丹村為例，它是全國首例通過“定地價、競?cè)莘e率”的方式出讓的項目，意味著開發(fā)商每舉一次牌，容積率就下降一些，可售面積也隨之減少。當(dāng)時，中海地產(chǎn)競得地塊。按照8.88億的報價，算上更新成本，鹿丹村地塊樓面價達每平方米4萬元，已接近當(dāng)時周邊二手房報價。最終，舊改后的鹿丹村改名為中海天鉆,于去年12月開盤，均價每平方米10.5萬元左右。就這樣，一個城市更新項目華麗變身為“豪宅”。

此外，有“地王”撐腰，深圳樓市的投資客似乎又有了“底氣”。即使調(diào)控政策越來越嚴，但許多投資客仍然相信深圳樓市的“天花板”還未到。在深圳的二手房市場，鏈家的數(shù)據(jù)顯示,二手房投資購房比例在2014年已達23%，2016年上半年已經(jīng)逼近30%。“適當(dāng)?shù)耐顿Y比例，可以保證市場的活力。不過目前的投資比例確實比較高，這也是沒辦法的事，民間財富無處可去，房產(chǎn)成了最好的倉庫。”深圳鏈家市場研究中心總監(jiān)肖小平如是說。

如此“豪宅化”的房價，以后能不能全部都順利“出手”？僅僅依靠“彈藥充足”投資客，樓市能否繼續(xù)上攻？7月28日，作為深圳傳統(tǒng)的豪宅區(qū)，華僑城的一個項目開盤吸引了全深圳的關(guān)注，項目備案價最低每平方米6.3萬元，最高每平方米11.4萬元，總體的均價在8萬左右，雖然總價都過千萬元，但這次開盤的房源每平方米均價比周邊二手房還要低。“按照此前龍華的地王，幾年后的銷售價格應(yīng)該要突破每平方米9萬元，如果深圳整體樓市趨穩(wěn)，龍華和華僑城，我想大部分人出于自住或投資都會選擇華僑城。”資深投資客陳先生對記者說。

深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫表示，6月的兩塊“地王”誕生，一定程度上提振了市場的信心，推高大眾對深圳房價的上漲預(yù)期。不過，客戶對價格的敏感度仍非常高，新盤的定價尤為重要，開發(fā)商也不可因“地王”效應(yīng)在定價上過于激進，否則只會打擊客戶入市的積極性，市場回暖之路將更加漫長。中國指數(shù)研究院則認為，上半年“3●25”新政的出臺對穩(wěn)定樓市起到一定作用，成交量萎縮，價格卻依舊高企，深圳樓市整體成交量很難恢復(fù)到去年水平。與此同時，高房價已經(jīng)脫離了一部分剛需購買力，加之消費者對價格的敏感度較高，深圳樓市繼續(xù)上漲的動力趨弱，下半年或?qū)⒗^續(xù)緩行。

不過，依舊不斷有參與土地角逐的企業(yè)領(lǐng)了號碼牌走進土地拍賣“賭場”，依舊有許多投資客在伺機行動......

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。