最近一兩周，因?yàn)檠胄薪迪?、地方政府放水調(diào)控，信貸端放松了等等利好刺激，于是一群人跳出來(lái)說(shuō)，政策轉(zhuǎn)向了，當(dāng)下頗像08年，明年樓市又要迎來(lái)大行情！
我想說(shuō)，難！明年或許更難。
表面看，今年確實(shí)和08年有幾分相似。
都是疫情之后遭遇經(jīng)濟(jì)下滑，然后各行各業(yè)都很難。
我經(jīng)歷過(guò)08年，作為行業(yè)從業(yè)者，我深有體會(huì)，確實(shí)很像。
但無(wú)論當(dāng)下如何像08年，明年都不會(huì)是09年。
因?yàn)闀r(shí)過(guò)境遷了。
08年的國(guó)家發(fā)展的關(guān)鍵詞是“以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心”，而當(dāng)下是“共同富裕”。
所以十多年前看的很重東西，現(xiàn)在可能就沒(méi)那么重要了。
或者直白一點(diǎn)，什么經(jīng)濟(jì)下滑了，經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)不好看了，可能在當(dāng)下，從國(guó)家層面看，并沒(méi)有那么重要。
當(dāng)然，大家從各個(gè)方面也應(yīng)該能感受到，目前從國(guó)家層面，解決TW問(wèn)題似乎越來(lái)越迫近了。因此，大家要有一個(gè)心理預(yù)備，可能接下來(lái)的幾年，大概率是暗流涌動(dòng)、風(fēng)云激蕩的幾年，所以這幾年經(jīng)濟(jì)上的事一定是優(yōu)先為政治服務(wù)的。
因此，即使今年和08年的樓市很像，但歷史也不會(huì)重演。
雖然從10月開(kāi)始上層頻頻在政策端吹風(fēng)，信貸要放松，管控要放松。
但這并不意味著政策面的轉(zhuǎn)向，也并不意味著大刺激的到來(lái)。
而僅僅是那是因?yàn)檫^(guò)去幾個(gè)月收得太緊，打擊的太厲害了。
畢竟房地產(chǎn)再怎么說(shuō)也還是支柱產(chǎn)業(yè)，再怎么捶打也一定不會(huì)希望把這個(gè)行業(yè)干死，也一定不希望把大批的民營(yíng)企業(yè)給活活的拖死，所以就會(huì)有局部的放松，就是給房企們留下生存的空間。
包括有傳聞
東莞限購(gòu)松綁，雖然官方辟謠了。但大家都懂的。
我認(rèn)為大概率是真的放松了，但具體怎么操作不太清楚。
而且我猜測(cè)，東莞之所以要為限購(gòu)放水，一個(gè)很大的原因就是：年底了，房企們?cè)俨换乜罹蛽尾蛔×恕?br />
其實(shí)不僅僅是東莞，還有很多城市“救市”政策都在悄悄進(jìn)行。
但這些是局部的，階段性的，僅僅是那是因?yàn)檫^(guò)去幾個(gè)月收得太緊。
到年底了，為了讓開(kāi)發(fā)商喘口氣，活下去，短暫的。未來(lái)也不會(huì)有大的政策刺激。
這一點(diǎn)從降準(zhǔn)0.5%就能看出了。真要刺激，0.5%算什么？
因此，我有兩個(gè)基本判斷：
1、今年年底，是房企一個(gè)大關(guān)。
2、明年一季度，對(duì)開(kāi)發(fā)商依然會(huì)是一個(gè)大關(guān)。
因?yàn)槊髂暌患径葧?huì)有很多企業(yè)的債要到期。
而對(duì)于廣大民企來(lái)說(shuō)，從信貸放松到政策出來(lái)，再到市場(chǎng)拿到錢(qián)，按照房企的等級(jí)分下去，真正能惠及到廣大的民營(yíng)企業(yè)，至少還需要3-6個(gè)月。
所以從有政策，到發(fā)揮作用，至少還有6個(gè)月的時(shí)間，那么在這個(gè)過(guò)程中，勢(shì)必有一批高負(fù)債、高杠桿的房企扛不住。
到哪個(gè)時(shí)候，你就會(huì)知道，目前這些被爆出來(lái)房企危機(jī)，像什么佳兆業(yè)、花樣年等等，僅是冰山一角。
所以其實(shí)當(dāng)下對(duì)于購(gòu)房者買(mǎi)房很不友好。
特別是買(mǎi)新房真的是存在很大的爛尾風(fēng)險(xiǎn)的，以及百分百的縮水減配風(fēng)險(xiǎn)。
因?yàn)楹芏喾科笳f(shuō)爆出來(lái)就爆出來(lái)了。
或者很多房企根本就不會(huì)爆出來(lái)，但就是停工了。
特別是那些主體完工的項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)更高。
因此，你當(dāng)下買(mǎi)的超低特價(jià)房究竟會(huì)不會(huì)爛尾？
答案要等要明年6月，至少是明年3月之后才能真的有答案。
從現(xiàn)在開(kāi)始趕快為你買(mǎi)房的房企祈禱吧。你至少要祈禱到明年的三月份。
你不僅要祈禱開(kāi)發(fā)商，還要為你自己祈禱。
當(dāng)下購(gòu)房者分為兩撥：
有一撥人，是被嚇到了。買(mǎi)了要降價(jià)，買(mǎi)了要被套住，買(mǎi)了可能爛尾。
所以不敢買(mǎi)了，猶豫了。
另外一撥人，現(xiàn)在正在沖進(jìn)去買(mǎi)，加杠桿買(mǎi)，這些人都是之前買(mǎi)房賺錢(qián)的人。特別是經(jīng)歷過(guò)一兩輪樓書(shū)行情的人。
他們會(huì)說(shuō)過(guò)去20年都是這么買(mǎi)的，之前每一輪行情，房?jī)r(jià)一漲就是50%、100%等等。
但其實(shí)我們前面也講到了，時(shí)過(guò)境遷了。當(dāng)下的國(guó)家發(fā)展重點(diǎn)和08年以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心的時(shí)代不一樣了，當(dāng)時(shí)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的態(tài)度是可以舍棄的。
另外經(jīng)過(guò)10多年的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的外部環(huán)境也發(fā)生質(zhì)變。
1、城市化速度變慢了。
2、人口紅利減少。（都鼓勵(lì)三胎了，人口動(dòng)能已經(jīng)非常嚴(yán)峻了。）
可以說(shuō)這一輪的上漲邏輯已經(jīng)變了。
房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)過(guò)了暴利時(shí)代、土地紅利的時(shí)代，而當(dāng)下杠桿紅利的時(shí)代也就要過(guò)去了。
所以一定不要照搬之前的經(jīng)驗(yàn)。
還把過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)?zāi)脕?lái)用，注定要吃大虧。
對(duì)應(yīng)的，買(mǎi)房人買(mǎi)房的思路也要變一變了。
特別是買(mǎi)房投資，要習(xí)慣過(guò)去賺大錢(qián)，未來(lái)賺小錢(qián)；過(guò)去賺快錢(qián)，未來(lái)賺慢錢(qián)；過(guò)去賺容易錢(qián)，未來(lái)要賺困難錢(qián)；過(guò)去靠運(yùn)氣賺錢(qián)，未來(lái)靠本事賺錢(qián)。
最重要的一定要把形勢(shì)想的嚴(yán)峻點(diǎn)。
有的人太樂(lè)觀，覺(jué)得22年就是09年，如果不是吶？
想的嚴(yán)峻點(diǎn)，準(zhǔn)備充足點(diǎn)，至少按照到嚴(yán)峻到明年6月做安排。
所以當(dāng)下，我們就要回歸到房產(chǎn)投資最核心的兩點(diǎn)：
第一、增強(qiáng)危機(jī)意識(shí)，主要體現(xiàn)在現(xiàn)金、債務(wù)、房源
第二、尊重常識(shí)，遵從規(guī)則。
先看第一點(diǎn)，增強(qiáng)危機(jī)意識(shí)。
1、要盡可能的借錢(qián)融資，把你能捏到手的現(xiàn)金都捏住。
當(dāng)然有人會(huì)問(wèn)，當(dāng)下形勢(shì)不樂(lè)觀，還融資借錢(qián)，豈不是增加成本、加杠桿了嗎？
要盡可能的借錢(qián)融資，把你能捏到手的現(xiàn)金都捏住。這是面對(duì)危機(jī)時(shí)的常規(guī)操作，就是增加杠桿的同時(shí)增加現(xiàn)金。
把現(xiàn)金捏造手里有危險(xiǎn)就是護(hù)城河，有機(jī)會(huì)，你隨時(shí)就能抓住。
任何時(shí)候都要保持對(duì)機(jī)會(huì)的敏感度。有危機(jī)意識(shí)，是謹(jǐn)慎行事，不是躺平。
出點(diǎn)利息就是正常的機(jī)會(huì)成本，是值得的。
2、要強(qiáng)化融資風(fēng)險(xiǎn)管理。
不借貴錢(qián)、不短貸長(zhǎng)投、控現(xiàn)金下限、做好債務(wù)分期。
比如說(shuō)你現(xiàn)在月供5萬(wàn)，你手里的現(xiàn)金至少不能低于60萬(wàn)。一旦低于這個(gè)下線(xiàn)，就停止買(mǎi)入；
再比如做好債務(wù)分期，就是不要給某個(gè)點(diǎn)造成巨大的資金鏈壓力，做好平均分配。比如說(shuō)經(jīng)營(yíng)貸，比如bf分期等等。
3、要注重“流動(dòng)性、租金、漲幅”的三角平衡。
簡(jiǎn)單說(shuō)，就是買(mǎi)房要全面的收縮。
先看流動(dòng)性，就是要從城市、區(qū)域和總價(jià)三方面考慮。比如買(mǎi)主城不買(mǎi)新區(qū)、買(mǎi)一二線(xiàn)不買(mǎi)三四線(xiàn)等等。
再看租金，是指在月供中的占比。并不是越高越好，因?yàn)樘哒急纫馕吨鴿q幅不行。因?yàn)橐话阕饨饐纹矫妆容^高的是小戶(hù)型或者老破大，這二者的漲幅肯定是不行的。
一般租金占月供的50%左右是最合適的。太高太低都不行。
再看漲幅。
漲幅好壞主要體現(xiàn)在兩點(diǎn)：
1、買(mǎi)入單價(jià)足夠低，也就是夠筍
2、買(mǎi)入的房源優(yōu)質(zhì)且性?xún)r(jià)比高。
在當(dāng)下，
價(jià)格足夠低的，特別是開(kāi)發(fā)商大降價(jià)促銷(xiāo)的房源，都存在極大的爛尾或者縮水的情況。
如果爛尾，損失你不可承受。
如果縮水，意味著你價(jià)格買(mǎi)貴了。
所以當(dāng)下不是買(mǎi)開(kāi)發(fā)商超低價(jià)房源的時(shí)候，而是買(mǎi)安全的。
如果資金量允許，當(dāng)然是國(guó)央企優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商、優(yōu)質(zhì)房源、且性?xún)r(jià)比高的房源。
再看第二點(diǎn)，尊重常識(shí)，敬畏規(guī)則。
我們剛剛上面講了歷史不會(huì)重演，今年再像2008年，也不會(huì)是2008年，因?yàn)闀r(shí)過(guò)境遷了。
所以不要說(shuō)過(guò)去20年都是這么買(mǎi)的，之前每一輪房?jī)r(jià)一漲就是50%、100%等等。
當(dāng)下一定要拋棄經(jīng)驗(yàn)主義，跳出原來(lái)的模式，尊重常識(shí)。
什么是常識(shí)吶？物價(jià)上漲就是基本常識(shí)。
無(wú)論房地產(chǎn)的邏輯如何轉(zhuǎn)變，調(diào)控政策如何收緊，開(kāi)發(fā)商怎樣暴雷，但是物價(jià)上漲就擺在這兒，通貨膨脹是永遠(yuǎn)持續(xù)的。
特別是今年，物價(jià)上漲非常明顯。
雖然官方?jīng)]什么數(shù)據(jù)公布，但是你我大家都是心里有數(shù)的，親身經(jīng)歷的，你只要去超市買(mǎi)菜你就知道了。
2022年大概率會(huì)跟2021年差不多，是物價(jià)迅猛上漲的年份。2022年物價(jià)還要大漲。
為什么這兩年物價(jià)會(huì)大漲，就是因?yàn)椋罅控泿欧潘?，進(jìn)入樓市的大門(mén)被堵住了。
任何的一分錢(qián)都不允許進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，結(jié)果就是物價(jià)飛漲，錢(qián)都到物價(jià)里去了。
但是如果物價(jià)連續(xù)兩年都大漲，接下來(lái)房?jī)r(jià)肯定是壓不住的。
所以哪怕這兩年房?jī)r(jià)不漲，但是把時(shí)間拉長(zhǎng)到5-8年，房?jī)r(jià)還是要漲的。
這個(gè)就是常識(shí)。
對(duì)，雖然政策面悲觀，甚至對(duì)明年市場(chǎng)都是悲觀的，但還是那句話(huà)，通貨膨脹擺在那，哪怕這兩年不漲，未來(lái)幾年還要漲的。
也就是之前房?jī)r(jià)上漲靠政策，越調(diào)越漲，一緊就降，一松就漲，房?jī)r(jià)的開(kāi)關(guān)主要在政策手里。
那么在未來(lái)幾年，非常波濤洶涌的這幾年，房子上漲的動(dòng)力靠通脹。
那么這時(shí)候就有個(gè)問(wèn)題了。時(shí)間拉的太長(zhǎng)，漲幅收益就被時(shí)間侵蝕掉了。
所以在這個(gè)過(guò)程中，一定有房子的收益很好，一定會(huì)有房子收益一般，也一定還有很多房子，是虧錢(qián)的。
所以如果你還想要買(mǎi)房，有三個(gè)趨勢(shì)你一定要重視：
1、一二線(xiàn)、三四線(xiàn)在加劇分化。未來(lái)一二線(xiàn)房?jī)r(jià)會(huì)和GDP同步增長(zhǎng)，三四線(xiàn)不一定能和GDP同步，簡(jiǎn)單說(shuō)跑不贏通脹。
2、房產(chǎn)從增量時(shí)代逐步過(guò)渡到存量時(shí)代。在存量時(shí)代，品質(zhì)將更加稀缺，溢價(jià)能力會(huì)更高。
這也就是我們前面說(shuō)的，當(dāng)下買(mǎi)房不能只看超低價(jià)，要看品質(zhì)且有性?xún)r(jià)比的房子。
比如歐神在
貴陽(yáng)團(tuán)購(gòu)的超低價(jià)貴安城市XX項(xiàng)目，已經(jīng)深陷爛尾風(fēng)波了。
3、重視南北差異。
你一定要重視中國(guó)經(jīng)濟(jì)，中國(guó)城市的南北分化。我甚至建議大家把這一點(diǎn)當(dāng)做了買(mǎi)房的前提大方向。來(lái)源：米宅
備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。
