最近一兩周，因為央行降息、地方政府放水調(diào)控，信貸端放松了等等利好刺激，于是一群人跳出來說，政策轉(zhuǎn)向了，當下頗像08年，明年樓市又要迎來大行情！
我想說，難！明年或許更難。
表面看，今年確實和08年有幾分相似。
都是疫情之后遭遇經(jīng)濟下滑，然后各行各業(yè)都很難。
我經(jīng)歷過08年，作為行業(yè)從業(yè)者，我深有體會，確實很像。
但無論當下如何像08年，明年都不會是09年。
因為時過境遷了。
08年的國家發(fā)展的關(guān)鍵詞是“以經(jīng)濟建設(shè)為中心”，而當下是“共同富裕”。
所以十多年前看的很重東西，現(xiàn)在可能就沒那么重要了。
或者直白一點，什么經(jīng)濟下滑了，經(jīng)濟數(shù)據(jù)不好看了，可能在當下，從國家層面看，并沒有那么重要。
當然，大家從各個方面也應(yīng)該能感受到，目前從國家層面，解決TW問題似乎越來越迫近了。因此，大家要有一個心理預(yù)備，可能接下來的幾年，大概率是暗流涌動、風云激蕩的幾年，所以這幾年經(jīng)濟上的事一定是優(yōu)先為政治服務(wù)的。
因此，即使今年和08年的樓市很像，但歷史也不會重演。
雖然從10月開始上層頻頻在政策端吹風，信貸要放松，管控要放松。
但這并不意味著政策面的轉(zhuǎn)向，也并不意味著大刺激的到來。
而僅僅是那是因為過去幾個月收得太緊，打擊的太厲害了。
畢竟房地產(chǎn)再怎么說也還是支柱產(chǎn)業(yè)，再怎么捶打也一定不會希望把這個行業(yè)干死，也一定不希望把大批的民營企業(yè)給活活的拖死，所以就會有局部的放松，就是給房企們留下生存的空間。
包括有傳聞
東莞限購松綁，雖然官方辟謠了。但大家都懂的。
我認為大概率是真的放松了，但具體怎么操作不太清楚。
而且我猜測，東莞之所以要為限購放水，一個很大的原因就是：年底了，房企們再不回款就撐不住了。
其實不僅僅是東莞，還有很多城市“救市”政策都在悄悄進行。
但這些是局部的，階段性的，僅僅是那是因為過去幾個月收得太緊。
到年底了，為了讓開發(fā)商喘口氣，活下去，短暫的。未來也不會有大的政策刺激。
這一點從降準0.5%就能看出了。真要刺激，0.5%算什么？
因此，我有兩個基本判斷：
1、今年年底，是房企一個大關(guān)。
2、明年一季度，對開發(fā)商依然會是一個大關(guān)。
因為明年一季度會有很多企業(yè)的債要到期。
而對于廣大民企來說，從信貸放松到政策出來，再到市場拿到錢，按照房企的等級分下去，真正能惠及到廣大的民營企業(yè)，至少還需要3-6個月。
所以從有政策，到發(fā)揮作用，至少還有6個月的時間，那么在這個過程中，勢必有一批高負債、高杠桿的房企扛不住。
到哪個時候，你就會知道，目前這些被爆出來房企危機，像什么佳兆業(yè)、花樣年等等，僅是冰山一角。
所以其實當下對于購房者買房很不友好。
特別是買新房真的是存在很大的爛尾風險的，以及百分百的縮水減配風險。
因為很多房企說爆出來就爆出來了。
或者很多房企根本就不會爆出來，但就是停工了。
特別是那些主體完工的項目，風險更高。
因此，你當下買的超低特價房究竟會不會爛尾？
答案要等要明年6月，至少是明年3月之后才能真的有答案。
從現(xiàn)在開始趕快為你買房的房企祈禱吧。你至少要祈禱到明年的三月份。
你不僅要祈禱開發(fā)商，還要為你自己祈禱。
當下購房者分為兩撥：
有一撥人，是被嚇到了。買了要降價，買了要被套住，買了可能爛尾。
所以不敢買了，猶豫了。
另外一撥人，現(xiàn)在正在沖進去買，加杠桿買，這些人都是之前買房賺錢的人。特別是經(jīng)歷過一兩輪樓書行情的人。
他們會說過去20年都是這么買的，之前每一輪行情，房價一漲就是50%、100%等等。
但其實我們前面也講到了，時過境遷了。當下的國家發(fā)展重點和08年以經(jīng)濟建設(shè)為中心的時代不一樣了，當時對于經(jīng)濟的態(tài)度是可以舍棄的。
另外經(jīng)過10多年的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的外部環(huán)境也發(fā)生質(zhì)變。
1、城市化速度變慢了。
2、人口紅利減少。（都鼓勵三胎了，人口動能已經(jīng)非常嚴峻了。）
可以說這一輪的上漲邏輯已經(jīng)變了。
房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)過了暴利時代、土地紅利的時代，而當下杠桿紅利的時代也就要過去了。
所以一定不要照搬之前的經(jīng)驗。
還把過去的經(jīng)驗?zāi)脕碛?，注定要吃大虧?br />
對應(yīng)的，買房人買房的思路也要變一變了。
特別是買房投資，要習慣過去賺大錢，未來賺小錢；過去賺快錢，未來賺慢錢；過去賺容易錢，未來要賺困難錢；過去靠運氣賺錢，未來靠本事賺錢。
最重要的一定要把形勢想的嚴峻點。
有的人太樂觀，覺得22年就是09年，如果不是吶？
想的嚴峻點，準備充足點，至少按照到嚴峻到明年6月做安排。
所以當下，我們就要回歸到房產(chǎn)投資最核心的兩點：
第一、增強危機意識，主要體現(xiàn)在現(xiàn)金、債務(wù)、房源
第二、尊重常識，遵從規(guī)則。
先看第一點，增強危機意識。
1、要盡可能的借錢融資，把你能捏到手的現(xiàn)金都捏住。
當然有人會問，當下形勢不樂觀，還融資借錢，豈不是增加成本、加杠桿了嗎？
要盡可能的借錢融資，把你能捏到手的現(xiàn)金都捏住。這是面對危機時的常規(guī)操作，就是增加杠桿的同時增加現(xiàn)金。
把現(xiàn)金捏造手里有危險就是護城河，有機會，你隨時就能抓住。
任何時候都要保持對機會的敏感度。有危機意識，是謹慎行事，不是躺平。
出點利息就是正常的機會成本，是值得的。
2、要強化融資風險管理。
不借貴錢、不短貸長投、控現(xiàn)金下限、做好債務(wù)分期。
比如說你現(xiàn)在月供5萬，你手里的現(xiàn)金至少不能低于60萬。一旦低于這個下線，就停止買入；
再比如做好債務(wù)分期，就是不要給某個點造成巨大的資金鏈壓力，做好平均分配。比如說經(jīng)營貸，比如bf分期等等。
3、要注重“流動性、租金、漲幅”的三角平衡。
簡單說，就是買房要全面的收縮。
先看流動性，就是要從城市、區(qū)域和總價三方面考慮。比如買主城不買新區(qū)、買一二線不買三四線等等。
再看租金，是指在月供中的占比。并不是越高越好，因為太高占比意味著漲幅不行。因為一般租金單平米比較高的是小戶型或者老破大，這二者的漲幅肯定是不行的。
一般租金占月供的50%左右是最合適的。太高太低都不行。
再看漲幅。
漲幅好壞主要體現(xiàn)在兩點：
1、買入單價足夠低，也就是夠筍
2、買入的房源優(yōu)質(zhì)且性價比高。
在當下，
價格足夠低的，特別是開發(fā)商大降價促銷的房源，都存在極大的爛尾或者縮水的情況。
如果爛尾，損失你不可承受。
如果縮水，意味著你價格買貴了。
所以當下不是買開發(fā)商超低價房源的時候，而是買安全的。
如果資金量允許，當然是國央企優(yōu)質(zhì)開發(fā)商、優(yōu)質(zhì)房源、且性價比高的房源。
再看第二點，尊重常識，敬畏規(guī)則。
我們剛剛上面講了歷史不會重演，今年再像2008年，也不會是2008年，因為時過境遷了。
所以不要說過去20年都是這么買的，之前每一輪房價一漲就是50%、100%等等。
當下一定要拋棄經(jīng)驗主義，跳出原來的模式，尊重常識。
什么是常識吶？物價上漲就是基本常識。
無論房地產(chǎn)的邏輯如何轉(zhuǎn)變，調(diào)控政策如何收緊，開發(fā)商怎樣暴雷，但是物價上漲就擺在這兒，通貨膨脹是永遠持續(xù)的。
特別是今年，物價上漲非常明顯。
雖然官方?jīng)]什么數(shù)據(jù)公布，但是你我大家都是心里有數(shù)的，親身經(jīng)歷的，你只要去超市買菜你就知道了。
2022年大概率會跟2021年差不多，是物價迅猛上漲的年份。2022年物價還要大漲。
為什么這兩年物價會大漲，就是因為，大量貨幣放水之后，進入樓市的大門被堵住了。
任何的一分錢都不允許進入房地產(chǎn)市場，結(jié)果就是物價飛漲，錢都到物價里去了。
但是如果物價連續(xù)兩年都大漲，接下來房價肯定是壓不住的。
所以哪怕這兩年房價不漲，但是把時間拉長到5-8年，房價還是要漲的。
這個就是常識。
對，雖然政策面悲觀，甚至對明年市場都是悲觀的，但還是那句話，通貨膨脹擺在那，哪怕這兩年不漲，未來幾年還要漲的。
也就是之前房價上漲靠政策，越調(diào)越漲，一緊就降，一松就漲，房價的開關(guān)主要在政策手里。
那么在未來幾年，非常波濤洶涌的這幾年，房子上漲的動力靠通脹。
那么這時候就有個問題了。時間拉的太長，漲幅收益就被時間侵蝕掉了。
所以在這個過程中，一定有房子的收益很好，一定會有房子收益一般，也一定還有很多房子，是虧錢的。
所以如果你還想要買房，有三個趨勢你一定要重視：
1、一二線、三四線在加劇分化。未來一二線房價會和GDP同步增長，三四線不一定能和GDP同步，簡單說跑不贏通脹。
2、房產(chǎn)從增量時代逐步過渡到存量時代。在存量時代，品質(zhì)將更加稀缺，溢價能力會更高。
這也就是我們前面說的，當下買房不能只看超低價，要看品質(zhì)且有性價比的房子。
比如歐神在
貴陽團購的超低價貴安城市XX項目，已經(jīng)深陷爛尾風波了。
3、重視南北差異。
你一定要重視中國經(jīng)濟，中國城市的南北分化。我甚至建議大家把這一點當做了買房的前提大方向。來源：米宅
備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。
