李一戈：豪宅都被誰買走了

像我這樣的工薪階層，總?cè)滩蛔¤饺藨n天地想，一二線城市豪宅供應量如此龐大，到哪里找那么多的有錢人？但現(xiàn)實總是回給我一個嘲諷的笑容。

7月10日下午，位于北京南三四環(huán)之間的首開華潤城開盤，358套房源，涌來了數(shù)千名購房者。從現(xiàn)場傳回來的照片顯示，真的是烏泱烏泱的人群，跟當年搶購食鹽似的。這是今年北京最大的“日光”盤，總額收獲30億。

據(jù)說該項目的均價為7萬元/平方米，以最大的戶型150平方米計算，單套最高售價超過千萬元。說實話，一套房賣千萬元，現(xiàn)在的北京還算不算豪宅，其實我是有點不確定的。因為四環(huán)以內(nèi)，遍地都是千萬級的房子，包括始建于1980年代的老房子。

我依稀記得，去年6月上旬，北京地產(chǎn)界還在熱烈討論，誰將是第一個銷售均價到達10萬的項目，誰又會是第一個成交單價破15萬的項目。進入6月底、7月后，突然就變成計算有多少個10萬+的項目入市，因為很快就出現(xiàn)了一批售價10萬+、叫價15萬+甚至20萬的項目。然后，善于制造概念和熱詞的地產(chǎn)界，也陷入爭議的混亂當中，你們常說的“頂豪”，總價起點究竟是2000萬元還是3000萬元？

由此再往前推一年，2014年的年中，單價8萬元起的房子，可能都會被納入頂級豪宅的范圍。如今，豪宅的范疇，究竟是算單價還是總價，單價是從5萬、6萬起還是8萬元起，總價是從1000萬起還是1200萬起？首開華潤城這樣的精裝新盤算豪宅我沒意見，但內(nèi)城一套80平方米的老房子，總價賣到1000萬，也稱它為“豪宅”，我個人是有點接受不了。

前面提到，我為什么會“杞人憂天”呢？因為去年年中就有機構(gòu)預測，北京10萬+的房源全年總供應量超過千套，而過去幾年這種房子成交最多的年份（2011年）也才28套。按這樣的速度，豈不得賣幾十年？

聰明如你已經(jīng)猜到，我錯了。查了一下媒體的報道，2015年北京10萬+以上的“頂豪”，成交了261套，而同類房源2010-2014年這5年總共才成交了110套。2016年上半年，北京10萬+的房源成交了225套，再創(chuàng)紀錄。反正是，“沒有最高，只有更高”的意思。

據(jù)說，今年北京10萬+房源的總供應量可能達3000套。就如同某天出現(xiàn)單價30萬的房子我將不會驚訝一樣，現(xiàn)在的我已不再糾結(jié)它的供應規(guī)模了。按照樓市一般規(guī)律，下半年會比上半年賣得好，下半年北京10萬+房源成交300套也是可能的。那么，全年成交就將超過500套。即使靜態(tài)計算，3000套的房子，不到6年就可賣完。

當然不止是北京。上海有位朋友，前天很著急地想找人看看是否認識某地產(chǎn)商，原因是，他是賣舊換新置換，二手房過戶時間比較長，能不能請項目所在房企給個緩沖的時間？千辛萬苦找到房企那邊領導，回復是：不成。一房難求，后面排著長隊呢，誰要是稍微一猶豫，房子就被人搶走了。深圳就更不用說了。即使是一線城市房價上漲比較慢的廣州，有朋友跟我講，半年多時間，她小區(qū)房子的漲幅也超過20%了。二線熱點城市，蘇州、南京、杭州、廈門以及后起之秀合肥，豪宅門檻想必也從總價200萬、300萬直趨500萬了。

那么，都是哪些人買走了這些豪宅？

聽到發(fā)問，一位資深從業(yè)人員不屑地瞥了我一眼，說：這是客戶隱私，哪能隨便告訴你？但架不住我的好奇之心，還是透露說，主要是以來自金融、TMT、投資和資本市場的群體為主。并且強調(diào)，這些新晉富豪的財富基本屬于“陽光財富”。

我心里還是嘀咕的。不是說現(xiàn)在經(jīng)濟尚未企穩(wěn)，掙錢不容易么？但從“頂豪”的銷售速度看，高端財富人群的收入增長似乎沒受影響。以上面所說的北京數(shù)據(jù)為例。如果今年“頂豪”能成交520套，同比增幅差不多有一倍。從去年和今年上半年的情況看，一線城市千萬級以上、二線熱點城市300萬級的房子，銷售增幅也都相當可觀。

想到了一個詞，資產(chǎn)荒。過去兩年，從險資的資產(chǎn)配置角度看，優(yōu)良的資產(chǎn)十分稀缺。所以才會有金地和遠洋地產(chǎn)（遠洋集團）被險資舉牌。萬科股權之爭的根源據(jù)說也在這里。機構(gòu)如此，高端財富人群也存在配置的難題。而房子總是籃子里的優(yōu)先組合。房地產(chǎn)的地段說移植到城市里，自然是一線城市和二線熱點城市排在前面。

房價是一種貨幣現(xiàn)象，資產(chǎn)荒也是一種貨幣現(xiàn)象。今年一季度發(fā)出的貨幣出現(xiàn)令人目眩的增長，但實體經(jīng)濟吸納量并不多，新增信貸流入房地產(chǎn)領域的總額高達三分之一。毫無疑問，超級貨幣流量受益最大的還是一線和二線熱點城市。

可是，如果說險資這類機構(gòu)汲取的貨幣會有遠高于社會平均水平的增長，卻仍然無法回答我的困惑：天量貨幣是如何轉(zhuǎn)化并流入高端財富人群，使之保持著遠高于社會平均收入的增長？因為，粗陋如我，想當然地認為，豪宅和“頂豪”銷售量的高增長，背后應該是購買者收入的高增長。不過，倘若這個發(fā)問很幼稚，一定是我數(shù)學沒學好。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。