山東三四線城市借政策去庫存 躁動后量價趨穩(wěn)

受降利率、降稅、調(diào)整首付比例、放寬公貸甚至是購房直接發(fā)補貼等系列樓市新政刺激，今年上半年，山東各市樓市回溫明顯。不過進入5月以來，有城市房地產(chǎn)交易已經(jīng)出現(xiàn)“拐點”。

強心針打上

成交呼呼漲

小鞏是濟寧城區(qū)一家房產(chǎn)公司中介，干了一年多。從今年2月份以來，二手房市場回溫，讓小鞏感受明顯。“客戶都帶不過來，一天少說得有三四個客戶，一月下來成交三四套房子。”

“春節(jié)以來，二手房交易市場一直很活躍，尤以3月份最為明顯，當(dāng)時城區(qū)二手房一天過戶量有40套左右，現(xiàn)在有所趨緩，成交量少了二成。”濟寧市房產(chǎn)交易中心有關(guān)工作人員介紹，國家刺激樓市政策頻出，帶動二手房市場走勢趨強，雖然現(xiàn)在有所趨緩，但相比去年同期，上半年城區(qū)二手房交易量仍增長30%以上。

“過去的一年，購房族都盼著價格會降，等待救市政策出臺，隨著一系列利好政策的出臺，這積壓的剛需量逐步得到釋放。”國家統(tǒng)計局濟寧調(diào)查隊專項科的一工作人員分析說，當(dāng)時，一線大城市房價持續(xù)走強，這種態(tài)勢起到帶動作用，濟寧難免也會出現(xiàn)跟漲的局面。在房價上漲的催促聲中，進一步加速了買房者的購房步伐。

煙臺市的一些房產(chǎn)商，也感受到今年上半年日子很好過。“今年3月份以來，明顯感覺銷量增高，無論是來訪人還是銷售數(shù)據(jù)都有大幅增長。”煙臺高新區(qū)力高陽光海岸售樓處一位工作人員介紹。

2月份，央行對于個人住房貸款政策作出了新規(guī)定，在不限購城市執(zhí)行“首套房貸款首付最低20%”，目前煙臺已有多家銀行執(zhí)行新政，利率折扣也隨之放寬。據(jù)同策咨詢數(shù)據(jù)顯示：2016年上半年，煙臺商品房成交21127套，同比2015年上半年上漲28.0%，成交213萬㎡、146億元，這是一個煙臺歷史上“最好的上半年”，半年度成交量創(chuàng)歷史新高。

在德州，“強心針”的效果更為明顯。2月22日起，德州執(zhí)行個人住房交易稅收新政，下調(diào)契稅稅率、擴大營業(yè)稅優(yōu)惠范圍。新政落地后，德州二手房交易成交明顯活躍。僅一個月后，二手住房4月份成交同比去年增長83.53%。

需求集中釋放后

“小陽春”過去了

和過去的3、4、5月相比，進入6月份后，小鞏輕松不少。

“看房的人少了，房東也有所觀望，現(xiàn)在一天平均下來帶一個客戶，一月成交一套房子。”在小鞏看來，天氣轉(zhuǎn)熱，看房人少了不少，而六七月份又是傳統(tǒng)淡季，房東觀望情緒漸濃，現(xiàn)在二手房市場整體有所回落。

在一輪輪新政刺激下，剛性需求得到集中釋放，二手房市場放緩，而這種變化，在新建商品房上表現(xiàn)更為明顯。

“現(xiàn)在價格漲幅在放緩，來售樓處看房的人數(shù)少了，成交量也隨之減少。”濟寧城區(qū)一家樓盤負責(zé)人史謙介紹，進入5月份以來，濟寧樓市整體就有所放緩。

“目前來看，3月份是濟寧樓市銷售量激增的開始之月。”濟寧城區(qū)一家樓盤的營銷總監(jiān)朱皞說。在史謙看來，一系列新政刺激，讓剛需得到集中釋放，給濟寧樓市帶來一個“小陽春”。可隨著新政效應(yīng)弱化，剛需被滿足，濟寧樓市難免進入平淡期。

據(jù)濟寧市房產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)顯示，受春節(jié)因素影響，1月、2月，濟寧城區(qū)新建商品房網(wǎng)簽量明顯少于3月，3月份網(wǎng)簽量為2528套，4月份3110套，5月份2615套，6月份只有2269套。

房子賣得快

可是價格“紋絲不動”

同策數(shù)據(jù)顯示，煙臺2015年上半年銷售商品房總面積165.3萬平方米，總金額114.7億元，均價6937元/平方，而2016年上半年銷售總面積213萬平方米，總金額146.2億元，均價6858元/平方。波動不到100元，雖然今年上半年比去年同期銷售面積增加，但是均價卻出現(xiàn)了下降。

據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市住宅銷售價格數(shù)據(jù)顯示，今年以來，濟寧房價波動很小，新建商品住宅環(huán)比價格增幅最高在二三月份，隨后價格上漲趨勢逐漸放緩，漲幅不斷收窄。受春節(jié)因素影響，濟寧1月新建商品住宅價格均延續(xù)2015年底小幅下跌態(tài)勢，環(huán)比下跌0.1%；到了2月份，濟寧新建商品住宅價格環(huán)比增幅明顯，環(huán)比上漲0.2%；3月份同樣延續(xù)了2月份增幅態(tài)勢，新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.2%，回暖趨勢走強；到了4月，濟寧新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.1%，與上月環(huán)比增幅0.2%相比，價格上漲趨勢有所放緩；到了5月，濟寧新建商品住宅價格環(huán)比持平，漲幅進一步收窄。

“國家還沒公布6月份大中城市房價數(shù)據(jù)，從目前來看，濟寧房價不會有太大波動，還將延續(xù)這種平穩(wěn)態(tài)勢。”國家統(tǒng)計局濟寧調(diào)查隊專項科有關(guān)工作人員說。

高庫存壓力下

“好房源”毫無壓力

雖然各地庫存量大，不過，一些好房源還是“搶手貨”，那么，什么房子才是好房源？“現(xiàn)在二手房市場整體回落，好房源仍受追捧。”房產(chǎn)中介小鞏說。

“學(xué)區(qū)房無疑是最重要的因素，尤其是靠近學(xué)區(qū)的二手房子最好賣。”根據(jù)地理位置、配套等因素，小鞏把好房源劃分了三個層次。“學(xué)區(qū)房無疑是最重要因素，靠近學(xué)區(qū)的最好賣，其次是臨近商業(yè)街，再者就是臨近廣場、花園。”小鞏說，這三個要素都具備的房源依然熱賣，尤其學(xué)區(qū)房，價格仍有緩慢趨漲態(tài)勢，只是相比三四月份，漲勢已不那么明顯。

“比如警韻之家小區(qū)，屬于濟寧市實驗小學(xué)的學(xué)區(qū)房，二手房的價格每平方米在6000元以上，房產(chǎn)證還沒下來，需要全款付，現(xiàn)在也基本上沒有房源了。”小鞏說。

在濰坊，也有上述表現(xiàn)。濰坊政府工作報告中提到，濰坊城鄉(xiāng)人均住房面積分別達到41.5㎡和41㎡，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，一個家庭平均一套房子已經(jīng)綽綽有余了。“但濰坊人不缺房子，缺好房子！”有業(yè)內(nèi)人士指出，因為歷史、收入等各種原因，濰坊的土地供應(yīng)量一度有些過量，不少本土家庭擁有多套房子，但濰坊好房子真不多。

不少70后、80后群體已經(jīng)三四十歲，也到了換房子的時候，之前購買的房子，或配套或設(shè)計都已經(jīng)有些落后。因此，在濰坊房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有一個共識，就是造好房子、造大房子以迎合新興的改善性需求市場。在濰坊擁有數(shù)十家樓盤項目開發(fā)銷售體量的恒信集團董事長張玉強說，作為濰坊人，我們更關(guān)注濰坊房地產(chǎn)市場前景怎樣，對此不同的人有不同的見解?？傮w上來講，我認為作為一個三線城市，濰坊樓市未來走勢就像春天的氣候，呈現(xiàn)溫暖、溫和、長期上漲的趨勢，但會呈現(xiàn)區(qū)域分化、業(yè)態(tài)分化、品質(zhì)分化、主題分化的現(xiàn)象，不同樓盤、同一樓盤的不同業(yè)態(tài)也會出現(xiàn)冷熱不均的情況，這是由市場需求決定的。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。